Під час купівлі нерухомості в Гессені податкова служба стягує 6,0 відсотка податку на придбання нерухомості — одну з найвищих ставок у всій Німеччині. За високого рівня цін у регіоні Рейн-Майн це швидко становить 30 000 євро і більше, які покупці мають додатково сплатити з власної кишені понад ціну придбання. Ми пояснюємо, як розраховується податок, хто його сплачує, які існують можливості для маневру та як нова програма Hessengeld відчутно полегшує становище тих, хто купує нерухомість уперше.
Що таке податок на придбання нерухомості — і чому в Гессені він становить 6 відсотків?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який нараховується щоразу, коли земельна ділянка або нерухомість змінює власника. Правовою підставою є чинний на всій території Німеччини Закон про податок на придбання нерухомості (GrEStG). Вказана в § 11 GrEStG стандартна ставка насправді становить лише 3,5 відсотка.
Однак після реформи федералізму федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку. Це повноваження випливає з пункту 2a статті 105 Основного закону. Гессен скористався цим правом і з 1 серпня 2014 року підвищив ставку до 6,0 відсотка. Це значення без змін діє і у 2026 році.
У загальнонімецькому порівнянні Гессен належить до земель із високими ставками:
- 3,5 відсотка: Баварія (єдина земля зі стандартною ставкою)
- 6,0 відсотка: зокрема Гессен і Берлін
- 6,5 відсотка: Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн і Тюрингія
1 липня 2025 року лише Бремен підвищив ставку з 5,0 до 5,5 відсотка — в іншому ставки у 2026 році залишилися стабільними.
Як розраховується податок на придбання нерухомості в Гессені
На перший погляд розрахунок простий: базою оподаткування є так звана зустрічна винагорода, тобто, як правило, ціна придбання, засвідчена в нотаріальному договорі купівлі-продажу. На цю суму нараховується 6,0 відсотка.
Податок на придбання нерухомості = ціна придбання × 6,0 %
Приклад: якщо квартира у власність коштує 450 000 євро, податок становить 450 000 × 0,06 = 27 000 євро. Важливо, що ставка податку застосовується до чистої вартості земельної ділянки та нерухомості. Рухоме приладдя, що продається разом із нерухомістю, наприклад вбудована кухня або сауна, до неї не належить — докладніше про це нижче.
Зверніть також увагу: податок на придбання нерухомості є лише частиною додаткових витрат на купівлю. До них додаються витрати на нотаріуса та внесення запису до земельної книги в розмірі близько 1,5–2 відсотків а також — якщо залучений — відповідну частку маклерської комісії. Загалом покупці в Гессені без маклера можуть розраховувати приблизно на 7,5–8 відсотків додаткових витрат, а з маклером — часто на понад 10 відсотків. При цьому податок на придбання нерухомості є найбільшою статтею витрат.
Скільки коштує ставка 6 відсотків за рівня франкфуртських цін
Особливо в регіоні Рейн-Майн позначається висока ставка, оскільки ціни купівлі є вищими за середні. У Франкфурті-на-Майні середня ціна квадратного метра квартир у власності у 2026 році становить близько 6.200 євро, а будинків — залежно від розташування від 5.000 до 5.900 євро. Таким чином, типова квартира площею 75 квадратних метрів швидко коштує близько 465.000 євро, а таунхаус часто значно перевищує 700.000 євро.
Ось який податок на придбання нерухомості нараховується за типовими франкфуртськими цінами купівлі:
- 400.000 євро ціна купівлі → 24.000 євро податку
- 500.000 євро ціна купівлі → 30.000 євро податку
- 600.000 євро ціна купівлі → 36.000 євро податку
- 750.000 євро ціна купівлі → 45.000 євро податку
Наскільки відчутною є ставка федеральної землі, показує порівняння з Баварією: за ціни купівлі 500.000 євро покупці в Гессені сплачують 30.000 євро, а в Баварії за ставкою 3,5 відсотка — лише 17.500 євро. Різниця в 12.500 євро — це суто питання місця розташування, ідеться про ту саму нерухомість.
Процедура: від нотаріального посвідчення до внесення запису в земельну книгу
Податок на придбання нерухомості тісно пов’язаний із візитом до нотаріуса та земельною книгою. Типова процедура виглядає так:
- Посвідчення: Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу. Лише після цього виникає оподатковувана операція з придбання.
- Повідомлення податкової служби: Нотаріус автоматично повідомляє про купівлю відповідну податкову службу. Вам самостійно нічого подавати не потрібно.
- Податкове повідомлення: Податкова служба визначає суму податку та надсилає вам повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості.
- Сплата: Як правило, податок підлягає сплаті протягом одного місяця після повідомлення про його нарахування.
- Довідка про відсутність заперечень: Після надходження платежу податкова служба видає довідку про відсутність заперечень.
- Внесення запису до земельної книги: Лише з цією довідкою вас можуть внести до земельної книги як нового власника.
Цей останній крок є обов’язковим за законом: відповідно до § 22 GrEStG, набувача можна внести до земельної книги лише після надання довідки податкової служби — а її видають тільки після сплати. Отже, без сплаченого податку на придбання нерухомості ви не станете власником.
Хто сплачує Податок на придбання нерухомості?
Згідно з § 13 GrEStG, платниками податку зазвичай є обидві сторони договору — покупець і продавець спільно. Однак на практиці майже кожен договір купівлі-продажу передбачає, що податок сплачує лише покупець. Тому податкова інспекція спочатку звертається до нього.
Якщо покупець не платить, податкова інспекція може звернутися до продавця, оскільки обидві сторони несуть солідарну відповідальність. Важлива практична порада: банки, як правило, не фінансують супутні витрати на купівлю. Отже, податок на придбання нерухомості потрібно сплатити з власного капіталу та врахувати його у витратах із самого початку.
Як зменшити податок на придбання нерухомості: які можливості існують
Змінити саму податкову ставку неможливо. Однак можна законно зменшити базу оподаткування:
- Вирахувати рухоме приладдя: вбудована кухня, меблі, сауна або фотоелектрична установка не є складовими земельної ділянки. Якщо в договорі купівлі-продажу їх окремо зазначено за реалістичною вартістю, вони не обкладаються податком на придбання нерухомості. Якщо суми залишаються обґрунтованими (орієнтир: до приблизно 15 відсотків ціни купівлі), податкова інспекція зазвичай це приймає. Також можна вирахувати окремо зазначений резерв на утримання спільного майна у квартирі у власності.
- Сімейні купівлі використовують звільнення від оподаткування: Відповідно до § 3 GrEStG, купівля між подружжям і зареєстрованими партнерами є неоподатковуваною, як і придбання майна родичами по прямій лінії — наприклад, дітьми, які купують у своїх батьків. Спадщина та дарування також не спричиняють сплати податку на придбання нерухомості (натомість за потреби сплачується податок на спадщину або дарування). Крім того, діє неоподатковуваний мінімум у розмірі 2.500 євро.
Натомість від надмірно штучних схем варто відмовитися: штучно занижена ціна купівлі або нереалістично завищена вартість приладдя призводять до донарахувань.
Hessengeld: полегшення для тих, хто купує вперше
Замість зниження податкової ставки Гессен запровадив власну програму підтримки: Hessengeld. Вона призначена для людей, які вперше придбавають житло у власність для власного проживання, і фактично частково або повністю компенсує податок на придбання нерухомості. Основні дані згідно з Міністерством фінансів Гессену:
- 10.000 євро на кожного покупця, який вселяється в нерухомість (при двох покупцях — до 20.000 євро)
- додатково 5.000 євро на кожну дитину віком до 18 років, яка вселяється разом із ними
- обмежено фактично сплаченим Податок на придбання нерухомості
- Виплата щороку десятьма рівними частинами
Передумовою є придбання першої нерухомості, що оподатковується податком на придбання нерухомості, починаючи з 1 березня 2024 року: покупці ще не повинні володіти іншою житловою нерухомістю або земельною ділянкою під забудову, а нерухомість має використовуватися для власного проживання. Ви повинні підтвердити вселення протягом трьох років. Заява подається через клієнтський портал WIBank. Для молодої сім’ї з двома дітьми це може забезпечити пільгу до 30 000 євро — для нерухомості вартістю 500 000 євро це покриває весь податковий тягар.
Переваги та недоліки гессенської моделі для покупців
Висока ставка має для покупців очевидні недоліки, але й деякі пом’якшувальні аспекти:
- Недолік – високі початкові витрати: 6 відсотків на дорогому ринку Рейн-Майн часто означають п’ятизначну суму, яку необхідно додатково до власного капіталу передбачити для оплати ціни придбання.
- Недолік – не можна включити до фінансування: Податок збільшує потребу у власному капіталі й за обмеженого бюджету може вплинути на можливість фінансування.
- Перевага – пільга для тих, хто купує вперше: Hessengeld значно пом’якшує фінансове навантаження для тих, хто вперше купує житло для власного проживання, та для сімей.
- Перевага – впевненість у плануванні: Ставка залишається стабільною з 2014 року, витрати можна точно розрахувати.
- Перевага – одноразове навантаження: На відміну від щорічного податку на нерухомість, податок на придбання нерухомості сплачується лише один раз.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Гессені
Який розмір податку на придбання нерухомості в Гессені у 2026 році?
Ставка становить 6,0 відсотка від ціни придбання і залишається незмінною з 1 серпня 2014 року. Таким чином, Гессен належить до федеральних земель із найвищими ставками.
Хто повинен сплачувати податок на придбання нерухомості?
Юридично покупець і продавець є солідарними платниками податку. На практиці його майже завжди сплачує покупець, оскільки це передбачено договором купівлі-продажу.
Коли я повинен сплатити податок?
Після нотаріального посвідчення нотаріус повідомляє про купівлю, а податкова служба надсилає податкове повідомлення. Зазвичай податок потрібно сплатити протягом одного місяця. Лише після сплати ви отримаєте довідку про відсутність заперечень, без якої неможлива реєстрація в поземельній книзі.
Чи можу я профінансувати податок на придбання нерухомості через банк?
Як правило, ні. Кредитні установи зазвичай не фінансують супутні витрати на придбання, тому податок потрібно сплачувати з власного капіталу. Передбачте цю суму заздалегідь.
Чи стягується податок під час купівлі у батьків Податок на придбання нерухомості?
Ні. Придбання нерухомості родичами по прямій лінії – наприклад, дітьми, які купують у своїх батьків, – відповідно до § 3 GrEStG звільняється від податку на придбання нерухомості. Те саме стосується подружжя та зареєстрованих цивільних партнерів.
Яку конкретну вигоду дає Hessengeld?
Покупці житла вперше, які використовують його самостійно, отримують 10 000 євро на кожного покупця та 5 000 євро на кожну дитину віком до 18 років, але не більше фактично сплаченого податку на придбання нерухомості; виплата здійснюється десятьма річними внесками. Для сімей це може повністю компенсувати податкове навантаження.
Висновок: висока ставка, але її можна розрахувати
Ставка 6,0 відсотка належить до найвищих у Німеччині – з огляду на рівень цін у Франкфурті це швидко означає додаткові 30 000–45 000 євро до ціни купівлі. Добра новина: суму можна точно розрахувати, законно зменшити, виключивши приналежності та скориставшись сімейними пільгами, а Hessengeld значно полегшує фінансове навантаження для покупців житла вперше, які використовують його самостійно. Той, хто завчасно врахує податок і перевірить можливість отримання допомоги, купує нерухомість у Гессені з чітко визначеними витратами.