Wie zijn vastgoed zonder makelaar verkoopt, bespaart de commissie van meerdere duizenden euro's – de verkoop is daarom echter niet gratis. Het energieprestatiecertificaat, het doorhalen van de grondschuld, een mogelijke vergoeding wegens vervroegde aflossing en de advertenties lopen al snel op tot enkele honderden tot meerdere duizenden euro's. Wij laten u zien welke kosten bij een particuliere verkoop ondanks de bespaarde courtage op u afkomen, hoe hoog deze in 2026 uitvallen en waar u kunt besparen.
Commissie bespaard – toch geen verkoop zonder kosten
De grootste kostenpost bij een klassieke verkoop is de makelaarscourtage van doorgaans 5 tot 7 procent van de koopprijs inclusief btw, die koper en verkoper sinds december 2020 doorgaans in gelijke delen delen. Dit aandeel bespaart u bij verkoop in eigen beheer volledig.
Er blijven echter meerdere kleinere posten over die onafhankelijk van de makelaar ontstaan – deels wettelijk voorgeschreven, deels praktisch onvermijdelijk. Wie hier vanaf het begin rekening mee houdt, voorkomt onaangename verrassingen en kan de netto-opbrengst realistisch berekenen.
De kostenposten in overzicht
Deze uitgaven moeten verkopers in gedachten houden:
- Energieprestatiecertificaat – wettelijk verplicht, circa 50 tot 500 euro
- Doorhalen van de grondschuld – circa 0,2 procent van de ingeschreven grondschuld
- Vergoeding wegens vervroegde aflossing – alleen bij voortijdige aflossing van een lopend krediet
- Advertenties en marketing – afhankelijk van portaal en looptijd 0 tot meer dan 1.000 euro
- Optioneel – taxatierapport, gewaarmerkte documenten, speculatiebelasting
Hieronder splitsen we de afzonderlijke posten uit.
Energieprestatiecertificaat: wettelijke verplichting
Zonder geldig energieprestatiecertificaat mag u een vastgoedobject noch adverteren noch verkopen. Volgens de Gebouwenergie wet (GEG) moeten al in de vastgoedadvertentie bepaalde kerngegevens staan – bijvoorbeeld het type certificaat, de eindenergiebehoefte of het eindenergieverbruik, de belangrijkste energiedrager, het bouwjaar en de energie-efficiëntieklasse. Uiterlijk bij de bezichtiging moet het certificaat worden overlegd en na de verkoop aan de koper worden overhandigd. Als de verplichte gegevens ontbreken, dreigen boetes tot 10.000 euro.
Er zijn twee varianten:
- Verbruikscertificaat: gebaseerd op het daadwerkelijke energieverbruik van voorgaande jaren, kost afhankelijk van de aanbieder circa 50 tot 120 euro, online soms minder dan 70 euro.
- Behoeftecertificaat: wordt technisch opgesteld aan de hand van de De bouwkundige staat berekend, is complexer en kost voor een eengezinswoning meestal 300 tot 500 euro.
Welke variant is toegestaan, hangt van het gebouw af: Voor oudere, niet-gerenoveerde woongebouwen met minder dan vijf woningen en een bouwaanvraag van vóór 1 november 1977 is het duurdere energieprestatiecertificaat op basis van de behoefte verplicht. Een certificaat is vanaf afgifte tien jaar geldig – een nog geldig certificaat bespaart u deze kosten.
Doorhaling van de grondschuld
Was uw onroerend goed gefinancierd, dan staat er in het kadaster meestal een grondschuld ten gunste van de bank. Veel kopers staan op een overdracht vrij van lasten, zodat u de ingeschreven grondschuld moet laten doorhalen. Daarvoor hebt u een doorhalingsverklaring van uw bank nodig, die deze na volledige aflossing vaak kosteloos afgeeft (sommige instellingen rekenen 50 tot 300 euro).
De daadwerkelijke kosten ontstaan bij de notaris en het kadaster, die voor de notariële waarmerking en de inschrijving kosten volgens de wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) berekenen. Als vuistregel geldt: ongeveer 0,2 procent van het ingeschreven bedrag van de grondschuld, voor de helft voor de notaris en het kadaster. Bij een grondschuld van 200.000 euro komt dat neer op ongeveer 400 tot 440 euro. In tegenstelling tot de notariskosten voor de koopovereenkomst draagt de verkoper deze uitgave.
Boeterente bij een lopend krediet
Loopt uw hypotheeklening nog en lost u deze vanwege de verkoop vervroegd af, dan mag de bank een boeterente verlangen. De rechtsgrondslag is § 490 lid 2 BGB: De kredietnemer vergoedt de schade die voor de bank door de vervroegde aflossing ontstaat. Deze renteschade wordt meestal berekend volgens de zogenoemde actief-passiefmethode. Afhankelijk van de resterende schuld, de resterende looptijd en het renteniveau kan de vergoeding variëren van enkele honderden tot meerdere duizenden euro's – vaak is dit de grootste resterende kostenpost.
Er zijn echter gevallen waarin geen vergoeding verschuldigd is:
- Na tien jaar: Een lening met een vaste debetrente kunt u tien jaar na volledige uitbetaling met een opzegtermijn van zes maanden opzeggen – zonder boeterente (§ 489 BGB).
- Variabele rente: Leningen met een variabele rente kunnen altijd met een opzegtermijn van drie maanden worden opgezegd.
- Onjuiste informatie: Als de herroepings- of verplichte informatie in het contract onjuist is, kan de vordering geheel vervallen.
Een tip terzijde: Onderzoeken van consumentenorganisaties tonen aan dat veel vergoedingen voor vervroegde aflossing te hoog worden berekend. Het kan de moeite waard zijn om de vordering van de bank te laten controleren.
Advertenties en marketing
Uw vastgoed moet zichtbaar worden. De kosten hangen sterk af van waar en hoe lang u adverteert:
- Grote portalen: Particuliere advertenties kosten, afhankelijk van de aanbieder, ongeveer 70 tot 130 euro voor vier weken; premiumplaatsingen zijn duurder.
- Meerdere portalen gedurende maanden: Bij een realistische verkoopduur lopen de kosten snel op tot enkele honderden euro's en meer dan 1.000 euro.
- Gratis alternatieven: Op advertentiesplatforms plaatst u gratis advertenties, maar bereikt u daar doorgaans minder koopkrachtige geïnteresseerden.
Daarbij komen mogelijk kosten voor professionele foto's, een plattegrond of een video. Als metazoekmachine bundelen wij bij TraumImmo aanbiedingen van verschillende portalen – zo vergroot u het bereik van uw advertentie, zonder op elk portaal afzonderlijk te hoeven betalen.
Overige mogelijke kosten
Afhankelijk van de situatie komen daar nog andere posten bij:
- Waardebepaling: Een uitgebreid taxatierapport kost enkele honderden tot meer dan duizend euro. Voor het enkel bepalen van de prijs volstaat vaak een goedkopere korte waardebepaling.
- Gewaarmerkte documenten: Een actueel uittreksel uit het kadaster, de kadastrale kaart of een uittreksel uit het register van bouwlasten kost telkens een laag bedrag met twee cijfers.
- Speculatiebelasting: Verkoopt u binnen de tienjarige speculatietermijn en heeft u het vastgoed niet zelf bewoond, dan kan over de winst inkomstenbelasting worden geheven (§ 23 EStG). Bij onafgebroken eigen gebruik vervalt deze doorgaans.
Wat betaalt de koper?
Ter afbakening: Niet alle bijkomende kosten komen voor rekening van de verkoper. Doorgaans betaalt de koper:
- de notaris- en kadasterkosten voor de koopovereenkomst en de overschrijving van de eigendom,
- de overdrachtsbelasting (afhankelijk van de deelstaat 3,5 tot 6,5 procent van de koopprijs).
Als verkoper blijven voor u dus vooral het energieprestatiecertificaat, het doorhalen van de grondschuld, een eventuele vergoeding voor vervroegde aflossing en de marketingkosten over.
Rekenvoorbeeld
Voor een gefinancierd koopappartement dat voor 300.000 euro wordt verkocht, kan de berekening er als volgt uitzien:
- Energieprestatiecertificaat (verbruiksattest): 90 euro
- Doorhaling van de grondschuld (200.000 euro): circa 420 euro
- Advertenties gedurende drie maanden: 400 euro
- Professionele foto's: 200 Euro
- Boeterente: afhankelijk van de lening bijvoorbeeld 2.500 euro
In dit voorbeeld blijven er ongeveer 3.600 euro aan kosten over – tegenover een evenredig makelaarsprovisiebedrag dat bij deze koopprijs gemakkelijk 8.000 tot 10.000 euro zou hebben bedragen. Zonder lopende lening vervalt de grootste kostenpost en dalen de kosten tot ruim 1.000 euro.
FAQ over de kosten bij verkoop zonder makelaar
Bespaar ik met een particuliere verkoop echt geld?
In de meeste gevallen wel. De resterende kosten liggen doorgaans aanzienlijk onder de evenredige makelaarsprovisie. Doorslaggevend is dat u de prijs realistisch vaststelt – een te lage verkoopprijs kan de besparing snel tenietdoen.
Wie betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
De notaris- en kadasterkosten voor de koopovereenkomst worden in de praktijk door de koper gedragen. De verkoper betaalt alleen de kosten voor het doorhalen van de eigen grondschuld.
Moet ik de grondschuld laten doorhalen?
Niet per se, maar de meeste kopers verlangen een vrij van lasten zijnde overdracht. Daarom laat u de grondschuld doorgaans in het kader van de verkoop doorhalen. De kosten bedragen ongeveer 0,2 procent van het bedrag van de grondschuld.
Hoe hoog is de boeterente?
Dat hangt af van de resterende schuld, de resterende looptijd en het rentepeil en varieert van enkele honderden tot meerdere duizenden euro’s. Na een looptijd van tien jaar of bij een variabele rente is deze niet verschuldigd. Laat de berekening bij twijfel controleren.
Wat kost een energieprestatiecertificaat in 2026?
Een verbruikscertificaat kost ongeveer 50 tot 120 euro, een behoeftecertificaat voor een eengezinswoning meestal 300 tot 500 euro. Welke variant verplicht is, hangt af van het bouwjaar en de renovatiestatus.
Conclusie: plan de kosten in, bespaar de provisie
Ook de verkoop zonder makelaar is niet gratis – maar de resterende kosten zijn overzichtelijk en meestal aanzienlijk lager dan de bespaarde provisie. De grootste kostenposten zijn een mogelijke boeterente en de marketing; daarnaast komen het energieprestatiecertificaat en het doorhalen van de grondschuld. Wie deze uitgaven vanaf het begin meerekent, kan zijn netto-opbrengst realistisch plannen en de besparing uit de particuliere verkoop volledig benutten.