Gayrimenkulünü emlakçı olmadan satan kişi, birkaç bin avroluk komisyonu tasarruf eder – ancak satış bu nedenle ücretsiz değildir. Enerji kimlik belgesi, ipoteğin silinmesi, olası erken ödeme tazminatı ve ilanlar hızla birkaç yüz ila birkaç bin avroya ulaşır. Tasarruf edilen komisyona rağmen özel satışta hangi masrafların sizi beklediğini, 2026 yılında ne kadar olacağını ve nerelerde tasarruf edebileceğinizi gösteriyoruz.
Komisyon tasarrufu – yine de ücretsiz değil
Klasik satışta en büyük masraf kalemi, genellikle satış bedelinin KDV dahil yüzde 5 ila 7'si olan ve Aralık 2020'den bu yana kural olarak alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılan emlakçı komisyonudur. Satışı kendi başınıza gerçekleştirdiğinizde bu paydan tamamen tasarruf edersiniz.
Ancak emlakçıdan bağımsız olarak ortaya çıkan, daha küçük birkaç kalem geriye kalır – bazıları yasal olarak zorunlu, bazıları ise pratikte kaçınılmazdır. Bunları en baştan planlayan kişi kötü sürprizlerden kaçınır ve net geliri gerçekçi biçimde hesaplayabilir.
Masraf kalemlerine genel bakış
Satıcılar şu giderleri hesaba katmalıdır:
- Enerji kimlik belgesi – yasal olarak zorunlu, yaklaşık 50 ila 500 avro
- İpoteğin silinmesi – kayıtlı ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,2'si
- Erken ödeme tazminatı – yalnızca devam eden bir kredinin vadesinden önce kapatılması durumunda
- İlanlar ve pazarlama – portala ve yayın süresine bağlı olarak 0 ila 1.000 avronun üzerinde
- İsteğe bağlı – değerleme raporu, tasdikli belgeler, spekülasyon vergisi
Aşağıda tek tek kalemleri açıklıyoruz.
Enerji kimlik belgesi: yasal zorunluluk
Geçerli bir enerji kimlik belgesi olmadan bir gayrimenkulü ne ilan edebilir ne de satabilirsiniz. Bina Enerji Yasası'na (GEG) göre, gayrimenkul ilanında belirli temel değerlerin zaten belirtilmesi gerekir – örneğin belgenin türü, nihai enerji ihtiyacı veya tüketimi, temel enerji kaynağı, yapım yılı ve enerji verimlilik sınıfı. Belge en geç inceleme sırasında ibraz edilmeli ve satıştan sonra alıcıya teslim edilmelidir. Zorunlu bilgiler eksikse 10.000 avroya kadar para cezası uygulanabilir.
İki seçenek vardır:
- Tüketim belgesi: Önceki yıllardaki gerçek enerji tüketimine dayanır, sağlayıcıya bağlı olarak yaklaşık 50 ila 120 avroya mal olur; çevrim içi olarak bazı yerlerde 70 avronun altında da bulunabilir.
- İhtiyaç belgesi: Teknik olarak esas alınarakBina yapısına göre hesaplanması daha zahmetlidir ve müstakil bir ev için genellikle 300 ila 500 Euro tutar.
Hangi seçeneğin geçerli olduğu binaya bağlıdır: Beşten az konut bulunan, eski ve yenilenmemiş konut binaları için ve yapı başvurusu 1 Kasım 1977'den önce yapılmışsa daha pahalı olan ihtiyaç belgesi zorunludur. Bir belge düzenlendiği tarihten itibaren on yıl geçerlidir – hâlen geçerli bir belge bu masraftan tasarruf etmenizi sağlar.
İpotek Borcunun Tapu Sicilinden Silinmesi
Gayrimenkulünüz finanse edilmişse, tapu sicilinde genellikle banka lehine bir ipotek borcu bulunur. Birçok alıcı, taşınmazın takyidatlardan arındırılmış olarak devralınmasında ısrar eder; bu nedenle kayıtlı ipotek borcunu sildirmeniz gerekir. Bunun için bankanızdan bir terkin onayı almanız gerekir; banka bunu borcun tamamen ödenmesinden sonra çoğunlukla ücretsiz düzenler (bazı kuruluşlar 50 ila 300 Euro talep eder).
Asıl masraflar, noter ve tapu sicil müdürlüğünde ortaya çıkar; bunlar noter tasdiki ve tescil için Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu (GNotKG) uyarınca ücret hesaplar. Genel kural olarak: kayıtlı ipotek borcu tutarının yaklaşık yüzde 0,2'si; yarısı noter, yarısı tapu sicil müdürlüğü için. 200.000 Euro tutarındaki bir ipotek borcunda bu yaklaşık 400 ila 440 Euro'dur. Satış sözleşmesine ilişkin noter masraflarından farklı olarak bu gider satıcı tarafından karşılanır.
Devam Eden Kredi İçin Erken Ödeme Tazminatı
Gayrimenkul krediniz hâlen devam ediyorsa ve satış nedeniyle krediyi vadesinden önce kapatırsanız banka erken ödeme tazminatı talep edebilir. Hukuki dayanak § 490 Abs. 2 BGB'dir: Borçlu, erken geri ödemeden dolayı bankanın uğradığı zararı tazmin eder. Bu faiz zararı genellikle sözde aktif-pasif yöntemiyle hesaplanır. Kalan borca, kalan vadeye ve faiz oranı seviyesine bağlı olarak tazminat birkaç yüz Euro'dan birkaç bin Euro'ya kadar çıkabilir – çoğu zaman geriye kalan en büyük kalem budur.
Ancak tazminat ödenmesinin gerekmediği durumlar da vardır:
- On yıl sonra: Sabit borçlanma faizli bir krediyi, tamamen kullandırılmasından on yıl sonra altı aylık ihbar süresiyle feshedebilirsiniz – erken ödeme tazminatı olmadan (§ 489 BGB).
- Değişken faiz: Değişken faiz oranlı krediler her zaman üç aylık ihbar süresiyle feshedilebilir.
- Hatalı bilgilendirme: Sözleşmedeki cayma veya zorunlu bilgilendirme hatalıysa, talep tamamen hariç.
Küçük bir not: Tüketiciyi koruma kuruluşlarının araştırmaları, birçok erken ödeme tazminatının fazla hesaplandığını gösteriyor. Bankanın talebini inceletmek faydalı olabilir.
İlanlar ve pazarlama
Gayrimenkulünüz görünür olmalı. Maliyetler, nerede ve ne kadar süreyle ilan verdiğinize büyük ölçüde bağlıdır:
- Büyük portallar: Özel ilanlar, sağlayıcıya bağlı olarak dört hafta için yaklaşık 70 ila 130 Euro tutar; premium yerleşimler daha pahalıdır.
- Aylar boyunca birden fazla portal: Gerçekçi bir satış süresinde maliyetler hızla birkaç yüz Eurodan 1.000 Euro’nun üzerine çıkabilir.
- Ücretsiz alternatifler: Küçük ilan platformlarında ücretsiz ilan verebilirsiniz; ancak burada satın alma gücü daha yüksek ilgili kişilere genellikle daha az ulaşırsınız.
Buna profesyonel fotoğraflar, bir kat planı veya video için olası harcamalar eklenir. Bir meta arama motoru olarak TraumImmo’da çeşitli portallardaki ilanları bir araya getiriyoruz; böylece her portal için ayrı ayrı ödeme yapmak zorunda kalmadan ilanınızın erişimini artırırsınız.
Diğer olası maliyetler
Duruma bağlı olarak başka kalemler de ortaya çıkabilir:
- Değerleme raporu: Ayrıntılı bir piyasa değeri raporu birkaç yüz Eurodan 1.000 Euro’nun üzerine kadar tutabilir. Sadece fiyat belirlemek için çoğu zaman daha uygun fiyatlı kısa bir değerleme yeterlidir.
- Tasdikli belgeler: Güncel bir tapu sicil kaydı örneği, kadastro haritası veya yapı yükümlülükleri sicilinden bir örnek ayrı ayrı düşük iki haneli bir tutara mal olur.
- Spekülasyon vergisi: On yıllık spekülasyon süresi içinde satış yapar ve gayrimenkulde kendiniz oturmamış olursanız, kâr üzerinden gelir vergisi alınabilir (§ 23 EStG). Kesintisiz kendi kullanımınız söz konusuysa genellikle uygulanmaz.
Alıcı ne öder?
Ayrım yapmak gerekirse: Tüm ek masrafları satıcı karşılamaz. Genellikle alıcı şunları üstlenir:
- satış sözleşmesi ve mülkiyet devri için noter ve tapu sicili masraflarını,
- gayrimenkul edinim vergisini (eyalete bağlı olarak satın alma bedelinin yüzde 3,5 ila 6,5’i).
Dolayısıyla satıcı olarak esas olarak enerji kimlik belgesi, ipoteğin tapudan silinmesi, varsa erken ödeme tazminatı ve pazarlama masrafları size kalır.
Hesaplama örneği
300.000 Euroya satılan, finansmanı sağlanmış bir kat mülkiyetli daire için hesaplama şöyle görünebilir:
- Enerji kimlik belgesi (tüketim belgesi): 90 Euro
- İpoteğin tapudan silinmesi (200.000 Euro): yaklaşık 420 Euro
- Üç ay boyunca ilanlar: 400 Euro
- Profesyonel fotoğraflar: 200 Euro
- Erken ödeme tazminatı: krediye bağlı olarak örneğin 2.500 Euro
Bu örnekte yaklaşık 3.600 Euro masraf kalır – bu satış bedelinde kolayca 8.000 ila 10.000 Euro tutabilecek oransal emlakçı komisyonuna kıyasla. Devam eden bir kredi yoksa en büyük kalem ortadan kalkar ve masraflar 1.000 Euro’nun biraz üzerine düşer.
Emlakçı Olmadan Satış Masrafları Hakkında SSS
Özel satışla gerçekten para biriktirir miyim?
Çoğu durumda evet. Kalan masraflar genellikle oransal emlakçı komisyonunun oldukça altındadır. Belirleyici olan, fiyatı gerçekçi belirlemenizdir – çok düşük bir satış fiyatı tasarrufu hızla tüketebilir.
Ev satışında noteri kim öder?
Satış sözleşmesine ilişkin noter ve tapu sicili masraflarını uygulamada alıcı üstlenir. Satıcı yalnızca kendi ipoteğinin silinmesi masraflarını öder.
İpoteği sildirmem gerekir mi?
Zorunlu değildir, ancak alıcıların çoğu taşınmazı takyidatsız olarak edinmek ister. Bu nedenle genellikle ipoteği satış işlemi kapsamında sildirirsiniz. Masraflar ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,2’sidir.
Erken ödeme tazminatı ne kadar tutar?
Bu tutar kalan borca, kalan vadeye ve faiz seviyesine bağlıdır ve birkaç yüz Euro’dan birkaç bin Euro’ya kadar değişebilir. On yıllık vade sonunda veya değişken faiz durumunda uygulanmaz. Şüphe halinde hesaplamayı kontrol ettirin.
2026’da enerji kimlik belgesi ne kadar tutar?
Tüketim belgesi yaklaşık 50 ila 120 Euro, müstakil bir ev için ihtiyaç belgesi ise genellikle 300 ila 500 Euro tutar. Hangi türün zorunlu olduğu, yapım yılına ve yenileme durumuna bağlıdır.
Sonuç: Masrafları planlayın, komisyon tasarrufu yapın
Emlakçı olmadan satış da ücretsiz değildir – ancak kalan masraflar yönetilebilir düzeydedir ve genellikle tasarruf edilen komisyondan önemli ölçüde daha düşüktür. En büyük kalemler olası erken ödeme tazminatı ve pazarlamadır; bunlara enerji kimlik belgesi ve ipoteğin silinmesi eklenir. Bu giderleri en baştan hesaba katanlar, net gelirlerini gerçekçi biçimde planlayabilir ve özel satıştan elde edilen tasarrufu tamamen değerlendirebilir.