Тот, кто продаёт недвижимость без маклера, экономит комиссию в несколько тысяч евро — однако продажа всё равно не является бесплатной. Энергетический сертификат, удаление записи о земельном залоге, возможная компенсация за досрочное погашение кредита и объявления быстро составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. Мы покажем, какие расходы ожидают вас при частной продаже несмотря на сэкономленную комиссию, каков их размер в 2026 году и на чём можно сэкономить.
Комиссия сэкономлена — но не бесплатная продажа
Крупнейшей статьёй расходов при классической продаже является комиссия маклера, обычно составляющая от 5 до 7 процентов покупной цены с учётом НДС; с декабря 2020 года покупатель и продавец, как правило, делят её поровну. При самостоятельной продаже вы полностью экономите эту сумму.
Однако остаётся несколько небольших статей расходов, которые возникают независимо от участия маклера, — частично предусмотренных законом, частично практически неизбежных. Тот, кто планирует их с самого начала, избегает неприятных сюрпризов и может реалистично рассчитать чистую выручку.
Обзор статей расходов
Продавцам следует учитывать следующие расходы:
- Энергетический сертификат — обязателен по закону, около 50–500 евро
- Удаление записи о земельном залоге — около 0,2 процента от зарегистрированной суммы залога
- Компенсация за досрочное погашение — только при досрочном погашении действующего кредита
- Объявления и продвижение — в зависимости от портала и срока размещения от 0 до более 1 000 евро
- Опционально — оценка стоимости, заверенные документы, налог на спекулятивную прибыль
Ниже мы подробно разберём отдельные статьи расходов.
Энергетический сертификат: требование закона
Без действующего энергетического сертификата вы не имеете права ни рекламировать, ни продавать недвижимость. Согласно Закону об энергетике зданий (GEG), уже в объявлении о недвижимости должны быть указаны определённые показатели — например, вид сертификата, конечная потребность в энергии или её конечное потребление, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности. Не позднее осмотра сертификат необходимо предъявить, а после продажи передать покупателю. При отсутствии обязательных сведений грозят штрафы до 10 000 евро.
Существуют два варианта:
- Сертификат по фактическому потреблению: основывается на фактическом потреблении энергии за предыдущие годы, стоит в зависимости от поставщика около 50–120 евро, а онлайн иногда менее 70 евро.
- Сертификат по расчётной потребности: составляется технически на основе Расчёт строительного состояния здания является более сложным и обычно обходится для частного дома в 300–500 евро.
Допустимый вариант зависит от здания: для старых, не прошедших санацию жилых зданий с менее чем пятью квартирами и заявлением на строительство, поданным до 1 ноября 1977 года, обязательно оформление более дорогого энергетического паспорта по потреблению. Паспорт действителен в течение десяти лет с момента выдачи — ещё действующий паспорт позволит вам сэкономить эти расходы.
Удаление земельного залога
Если ваша недвижимость финансировалась заёмными средствами, в земельной книге обычно зарегистрирован земельный залог в пользу банка. Многие покупатели настаивают на приобретении недвижимости без обременений, поэтому вам придётся удалить зарегистрированный земельный залог. Для этого потребуется разрешение банка на удаление записи, которое банк часто выдаёт бесплатно после полного погашения кредита (некоторые учреждения взимают от 50 до 300 евро).
Фактические расходы возникают у нотариуса и в земельном кадастре: за нотариальное заверение и внесение записи они взимают сборы в соответствии с Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG). Ориентировочно это составляет около 0,2 процента от зарегистрированной суммы земельного залога, по половине для нотариуса и земельного кадастра. При земельном залоге в размере 200.000 евро это составляет примерно 400–440 евро. В отличие от нотариальных расходов по договору купли-продажи, эти расходы несёт продавец.
Компенсация за досрочное погашение действующего кредита
Если ваш ипотечный кредит ещё действует и из-за продажи вы погашаете его досрочно, банк вправе потребовать компенсацию за досрочное погашение. Правовым основанием является § 490 абз. 2 BGB: заёмщик возмещает ущерб, который возникает у банка вследствие досрочного погашения. Такой процентный ущерб обычно рассчитывается по так называемому методу «активы–пассивы». В зависимости от остатка долга, оставшегося срока и уровня процентных ставок компенсация может составлять от нескольких сотен до нескольких тысяч евро — зачастую это самая крупная из оставшихся статей расходов.
Однако существуют случаи, когда компенсация не взимается:
- По истечении десяти лет: кредит с фиксированной процентной ставкой можно расторгнуть через десять лет после полной выплаты, уведомив об этом за шесть месяцев, — без компенсации за досрочное погашение (§ 489 BGB).
- Переменная процентная ставка: кредиты с изменяемой процентной ставкой можно расторгнуть в любое время, уведомив об этом за три месяца.
- Ошибочное разъяснение: если информация о праве на отзыв или обязательная информация в договоре содержит ошибки, требование может полностью отпадают.
Небольшой совет: исследования организаций по защите прав потребителей показывают, что многие компенсации за досрочное погашение кредита рассчитываются завышенными. Проверка требований банка может окупиться.
Объявления и продвижение
Ваша недвижимость должна стать заметной. Расходы сильно зависят от того, где и как долго вы размещаете объявление:
- Крупные порталы: Частные объявления стоят в зависимости от поставщика примерно от 70 до 130 евро за четыре недели; премиальное размещение дороже.
- Несколько порталов в течение нескольких месяцев: При реалистичном сроке продажи расходы быстро достигают нескольких сотен и более 1 000 евро.
- Бесплатные альтернативы: На платформах объявлений вы размещаете объявления бесплатно, однако, как правило, привлекаете там меньше платежеспособных заинтересованных лиц.
Кроме того, возможны расходы на профессиональные фотографии, план помещения или видео. В качестве метапоисковой системы мы в TraumImmo объединяем предложения различных порталов — так вы увеличиваете охват своего объявления, не платя отдельно на каждом портале.
Другие возможные расходы
В зависимости от ситуации возникают и другие статьи расходов:
- Оценка стоимости: Подробный отчёт об оценке рыночной стоимости стоит от нескольких сотен до более чем тысячи евро. Для определения только цены часто достаточно более дешёвой краткой оценки.
- Заверенные документы: Актуальная выписка из поземельной книги, кадастровый план или выписка из реестра обременений земельного участка стоят каждый небольшую двузначную сумму.
- Налог на спекулятивную прибыль: Если вы продаёте недвижимость в течение десятилетнего спекулятивного срока и не проживали в ней самостоятельно, на прибыль может начисляться подоходный налог (§ 23 EStG). При непрерывном личном использовании он, как правило, не взимается.
Что оплачивает покупатель?
Для разграничения: не все дополнительные расходы несёт продавец. Обычно покупатель оплачивает:
- нотариальные расходы и расходы на ведение поземельной книги по договору купли-продажи и переоформлению права собственности,
- налог на приобретение недвижимости (в зависимости от федеральной земли от 3,5 до 6,5 процента покупной цены).
Таким образом, для продавца прежде всего остаются энергетический сертификат, погашение записи о залоге, возможная компенсация за досрочное погашение кредита, а также расходы на продвижение.
Пример расчёта
Для финансируемой квартиры в собственности, продаваемой за 300 000 евро, расчёт может выглядеть так:
- Энергетический сертификат (сертификат на основе потребления): 90 евро
- Погашение записи о залоге (200 000 евро): около 420 евро
- Размещение объявлений в течение трёх месяцев: 400 евро
- Профессиональные фотографии: 200 Евро
- Компенсация за досрочное погашение: в зависимости от кредита, например, 2 500 евро
В этом примере остаётся около 3 600 евро расходов — по сравнению с пропорциональной комиссией маклера, которая при такой цене покупки легко составила бы от 8 000 до 10 000 евро. При отсутствии действующего кредита крупнейшая статья расходов отпадает, и затраты снижаются до чуть более 1 000 евро.
Часто задаваемые вопросы о расходах при продаже без маклера
Действительно ли я экономлю деньги при частной продаже?
В большинстве случаев — да. Оставшиеся расходы обычно значительно ниже пропорциональной комиссии маклера. Важно установить реалистичную цену — слишком низкая цена продажи может быстро свести экономию на нет.
Кто оплачивает нотариуса при продаже дома?
На практике расходы на нотариуса и земельную книгу по договору купли-продажи несёт покупатель. Продавец оплачивает только расходы на снятие собственной поземельной задолженности.
Нужно ли снимать поземельную задолженность?
Не обязательно, но большинство покупателей требуют приобретения объекта без обременений. Поэтому обычно поземельную задолженность снимают в рамках продажи. Расходы составляют около 0,2 процента от суммы поземельной задолженности.
Каков размер компенсации за досрочное погашение?
Это зависит от остатка долга, оставшегося срока и уровня процентных ставок и составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. После десяти лет действия договора или при переменной процентной ставке она не взимается. В случае сомнений проверьте расчёт.
Сколько стоит энергетический паспорт в 2026 году?
Энергетический паспорт на основе фактического потребления стоит около 50–120 евро, а паспорт на основе расчётной потребности для частного дома обычно — 300–500 евро. Какая разновидность обязательна, зависит от года постройки и состояния санации.
Итог: учесть расходы, сэкономить на комиссии
Продажа без маклера также не бывает бесплатной, но оставшиеся расходы вполне обозримы и обычно значительно ниже сэкономленной комиссии. Крупнейшие статьи — возможная компенсация за досрочное погашение и маркетинг; кроме того, добавляются энергетический паспорт и снятие поземельной задолженности. Тот, кто с самого начала учитывает эти расходы, может реалистично спланировать чистую выручку и полностью использовать экономию от частной продажи.