من يبيع عقاره دون وسيط عقاري يوفر عمولة تبلغ عدة آلاف من اليورو – لكن البيع لا يصبح مجانيًا بسبب ذلك. فشهادة الطاقة، وشطب الرهن العقاري، وتعويض السداد المبكر المحتمل، والإعلانات تتراكم سريعًا لتصل إلى بضع مئات أو عدة آلاف من اليورو. نوضح لكم التكاليف التي ستترتب عليكم عند البيع الخاص رغم توفير العمولة، وكم ستبلغ في عام 2026، وأين يمكنكم التوفير.
توفير العمولة – لكن ليس البيع دون أي تكلفة
أكبر بند تكلفة في البيع التقليدي هو عمولة الوسيط العقاري، التي تبلغ عادةً 5 إلى 7 بالمائة من سعر الشراء شاملًا ضريبة القيمة المضافة، ويتقاسمها المشتري والبائع عادةً بالتساوي منذ ديسمبر 2020. عند البيع بشكل مستقل، توفرون هذا الجزء بالكامل.
ومع ذلك، تبقى عدة بنود أصغر تُستحق بغض النظر عن الوسيط – بعضها مفروض قانونًا، وبعضها لا يمكن تجنبه عمليًا. ومن يخطط لها منذ البداية يتجنب المفاجآت غير السارة ويتمكن من حساب صافي العائد بشكل واقعي.
نظرة عامة على بنود التكاليف
ينبغي للبائعين وضع هذه النفقات في الحسبان:
- شهادة الطاقة – إلزامية قانونًا، نحو 50 إلى 500 يورو
- شطب الرهن العقاري – نحو 0,2 بالمائة من قيمة الرهن العقاري المسجلة
- تعويض السداد المبكر – فقط عند السداد المبكر لقرض قائم
- الإعلانات والتسويق – وفقًا للبوابة الإلكترونية ومدة النشر، من 0 إلى أكثر من 1.000 يورو
- اختياري – تقرير تقييم، مستندات مصدقة، ضريبة المضاربة
فيما يلي نفصل البنود الفردية.
شهادة الطاقة: التزام قانوني
من دون شهادة طاقة سارية، لا يجوز لكم الإعلان عن عقار أو بيعه. ووفقًا لقانون طاقة المباني (GEG)، يجب أن تتضمن إعلانات العقارات بالفعل مؤشرات معينة – مثل نوع الشهادة، والاحتياج أو الاستهلاك النهائي للطاقة، ومصدر الطاقة الرئيسي، وسنة البناء، وفئة كفاءة الطاقة. ويجب تقديم الشهادة عند المعاينة على أبعد تقدير وتسليمها إلى المشتري بعد البيع. وفي حال غياب البيانات الإلزامية، قد تُفرض غرامات تصل إلى 10.000 يورو.
هناك نوعان:
- شهادة الاستهلاك: تستند إلى الاستهلاك الفعلي للطاقة في السنوات السابقة، وتكلف نحو 50 إلى 120 يورو حسب مقدم الخدمة، وأحيانًا أقل من 70 يورو عبر الإنترنت.
- شهادة الاحتياج: تُعد تقنيًا استنادًا إلىيُحتسب وفقًا لمادة البناء، وهو أكثر تعقيدًا وتكلفةً، ويكلف عادةً بين 300 و500 يورو لمنزل عائلي.
تعتمد الصيغة المسموح بها على المبنى: فبالنسبة للمباني السكنية القديمة وغير المُجدَّدة التي تضم أقل من خمس وحدات سكنية، والتي قُدِّم طلب بنائها قبل 1 نوفمبر 1977، يُشترط إصدار شهادة الاحتياج الأكثر تكلفة. تكون الشهادة سارية لمدة عشر سنوات من تاريخ إصدارها – وقد توفر لك شهادة لا تزال سارية هذه التكاليف.
شطب الرهن العقاري
إذا كانت عقارك ممولًا، فعادةً ما يكون في السجل العقاري رهن عقاري لصالح البنك. ويصر العديد من المشترين على شراء العقار خاليًا من الأعباء، لذا يتعين عليك شطب الرهن العقاري المسجل. ولهذا تحتاج إلى موافقة بنكك على الشطب، والتي يصدرها البنك غالبًا مجانًا بعد السداد الكامل (إلا أن بعض المؤسسات تفرض 50 إلى 300 يورو).
تنشأ التكاليف الفعلية لدى كاتب العدل ومكتب السجل العقاري، اللذين يفرضان رسومًا وفقًا لقانون تكاليف المحاكم وكتّاب العدل (GNotKG) للتوثيق العدلي والقيد. وكقاعدة عامة: نحو 0,2 بالمائة من قيمة الرهن العقاري المسجلة، مناصفةً بين كاتب العدل ومكتب السجل العقاري. وعند رهن عقاري بقيمة 200.000 يورو، يبلغ ذلك نحو 400 إلى 440 يورو. وعلى خلاف تكاليف كاتب العدل الخاصة بعقد الشراء، يتحمل البائع هذه المصروفات.
تعويض السداد المبكر للقرض القائم
إذا كان قرضك العقاري لا يزال ساريًا وقمت بسداده مبكرًا بسبب البيع، فيجوز للبنك المطالبة بتعويض عن السداد المبكر. والأساس القانوني هو § 490 Abs. 2 BGB: يعوض المقترض الضرر الذي يلحق بالبنك نتيجة السداد المبكر. ويُحتسب ضرر الفائدة عادةً وفق ما يسمى بطريقة الأصول والخصوم. وبحسب الرصيد المتبقي، والمدة المتبقية، ومستوى الفائدة، قد يتراوح التعويض بين بضع مئات وحتى عدة آلاف من اليوروهات – وغالبًا ما يكون أكبر بند متبقٍ.
ومع ذلك، توجد حالات لا يُستحق فيها أي تعويض:
- بعد عشر سنوات: يمكنك إنهاء قرض ذي فائدة اسمية ثابتة بعد عشر سنوات من صرفه بالكامل، مع مراعاة مهلة إشعار مدتها ستة أشهر – دون تعويض عن السداد المبكر (§ 489 BGB).
- فائدة متغيرة: يمكن إنهاء القروض ذات سعر الفائدة المتغير في أي وقت، مع مراعاة مهلة إشعار مدتها ثلاثة أشهر.
- إرشادات غير صحيحة: إذا كانت معلومات العدول أو المعلومات الإلزامية في العقد غير صحيحة، فقد يكون المطالبة بالكامل ينتهي.
نصيحة جانبية: تُظهر دراسات أجرتها منظمات حماية المستهلك أن العديد من تعويضات السداد المبكر تُحتسب بقيمة أعلى من اللازم. وقد يكون من المفيد تدقيق مطالبة البنك.
الإعلانات والتسويق
يجب أن تصبح عقاراتكم مرئية. وتعتمد التكاليف إلى حد كبير على مكان ومدة نشر الإعلان:
- البوابات الكبيرة: تكلف الإعلانات الخاصة، حسب مقدم الخدمة، نحو 70 إلى 130 يورو لمدة أربعة أسابيع؛ وتكون مواضع العرض المميزة أغلى.
- النشر على عدة بوابات لعدة أشهر: عند افتراض مدة بيع واقعية، تتراكم التكاليف سريعًا لتصل إلى عدة مئات، بل وتتجاوز 1.000 يورو.
- البدائل المجانية: يمكنكم نشر الإعلانات مجانًا على منصات الإعلانات المبوبة، لكنكم تصلون هناك عادةً إلى عدد أقل من المهتمين القادرين على الشراء.
تضاف إلى ذلك نفقات محتملة للصور الاحترافية أو مخطط الطابق أو مقطع فيديو. وباعتبارنا محرك بحث شاملًا، نجمع في TraumImmo عروض بوابات مختلفة – وبذلك تزيدون نطاق وصول إعلانكم دون الحاجة إلى الدفع بشكل منفصل على كل بوابة.
تكاليف أخرى محتملة
بحسب الحالة، قد تضاف بنود أخرى:
- تقييم القيمة: يكلف تقرير مفصل عن القيمة السوقية عدة مئات إلى أكثر من ألف يورو. ولتحديد السعر فقط، غالبًا ما يكفي تقييم موجز أقل تكلفة.
- المستندات المصدقة: يكلف كل من مستخرج حديث من السجل العقاري أو خريطة القطعة أو مستخرج من سجل أعباء البناء مبلغًا صغيرًا من خانتين.
- ضريبة المضاربة: إذا بعتم خلال فترة المضاربة البالغة عشر سنوات ولم تكونوا قد سكنتم العقار بأنفسكم، فقد تُفرض ضريبة دخل على الربح (§ 23 EStG). وعند الاستخدام الشخصي المتواصل، تُلغى هذه الضريبة عادةً.
ماذا يدفع المشتري؟
للتوضيح: لا يتحمل البائع جميع التكاليف الإضافية. فعادةً ما يتحمل المشتري:
- تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري الخاصة بعقد الشراء ونقل الملكية،
- ضريبة نقل ملكية العقار (بحسب الولاية الاتحادية، من 3,5 إلى 6,5 بالمائة من سعر الشراء).
وبالتالي، تبقى على عاتقكم كبائعين، قبل كل شيء، شهادة الطاقة، وشطب الرهن العقاري، وأي تعويض محتمل عن السداد المبكر، فضلًا عن تكاليف التسويق.
مثال حسابي
بالنسبة إلى شقة مملوكة ممولة بقرض، تُباع مقابل 300.000 يورو، قد يكون الحساب كما يلي:
- شهادة الطاقة (شهادة الاستهلاك): 90 يورو
- شطب الرهن العقاري (200.000 يورو): نحو 420 يورو
- الإعلانات على مدى ثلاثة أشهر: 400 يورو
- صور احترافية: 200 اليورو
- تعويض السداد المبكر: حسب القرض، مثلًا 2.500 يورو
في هذا المثال، تبقى تكاليف تبلغ نحو 3.600 يورو – مقارنةً بعمولة الوسيط النسبية، التي كانت ستبلغ بسهولة 8.000 إلى 10.000 يورو عند سعر الشراء هذا. ومن دون قرض قائم، يلغى أكبر بند، وتنخفض التكاليف إلى ما يزيد قليلًا عن 1.000 يورو.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف البيع دون وسيط
هل أوفّر المال فعلًا عند البيع الخاص؟
في معظم الحالات نعم. عادةً ما تكون التكاليف المتبقية أقل بكثير من عمولة الوسيط النسبية. والمهم هو تحديد السعر بشكل واقعي – إذ يمكن لسعر بيع منخفض جدًا أن يلتهم التوفير بسرعة.
من يدفع تكاليف كاتب العدل عند بيع المنزل؟
يتحمل المشتري عمليًا تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري الخاصة بعقد الشراء. ولا يدفع البائع سوى تكاليف شطب الرهن العقاري الخاص به.
هل يجب أن أطلب شطب الرهن العقاري؟
ليس بالضرورة، لكن معظم المشترين يطلبون شراءً خاليًا من الأعباء. لذلك، عادةً ما تطلبون شطب الرهن العقاري في إطار عملية البيع. وتبلغ التكاليف نحو 0,2 بالمئة من قيمة الرهن العقاري.
كم يبلغ تعويض السداد المبكر؟
يعتمد ذلك على الدين المتبقي، والمدة المتبقية، ومستوى الفائدة، ويتراوح من بضع مئات إلى عدة آلاف من اليورو. وبعد مدة سداد قدرها عشر سنوات أو عند وجود فائدة متغيرة، لا يُستحق هذا التعويض. وعند الشك، اطلبوا مراجعة الحساب.
كم تبلغ تكلفة شهادة الطاقة في 2026؟
تبلغ تكلفة شهادة الاستهلاك نحو 50 إلى 120 يورو، بينما تبلغ تكلفة شهادة الاحتياج لمنزل عائلي واحد عادةً 300 إلى 500 يورو. ويعتمد تحديد النوع الإلزامي على سنة البناء وحالة التجديد.
الخلاصة: خططوا للتكاليف ووفروا العمولة
حتى البيع دون وسيط ليس مجانيًا – لكن التكاليف المتبقية يمكن التحكم بها، وتكون عادةً أقل بكثير من العمولة التي تم توفيرها. وأكبر البنود هي تعويض السداد المبكر المحتمل والتسويق؛ إضافةً إلى شهادة الطاقة وشطب الرهن العقاري. ومن يضع هذه النفقات في الحسبان منذ البداية، يستطيع التخطيط لصافي العائد بشكل واقعي والاستفادة الكاملة من التوفير الناتج عن البيع الخاص.