Chi vende il proprio immobile senza agente immobiliare risparmia la provvigione di diverse migliaia di euro – tuttavia la vendita non è gratuita. L'attestato di prestazione energetica, la cancellazione dell'ipoteca, una possibile penale per estinzione anticipata e gli annunci si sommano rapidamente arrivando da alcune centinaia a diverse migliaia di euro. Vi mostriamo quali costi vi attendono nella vendita privata nonostante il risparmio della provvigione, a quanto ammonteranno nel 2026 e dove potrete risparmiare.
Provvigione risparmiata – ma non è comunque a costo zero
La voce di costo maggiore nella vendita tradizionale è la provvigione dell'agente immobiliare, solitamente pari al 5-7 percento del prezzo di acquisto, IVA inclusa, che dal dicembre 2020 acquirente e venditore generalmente dividono in parti uguali. Vendendo autonomamente, risparmiate completamente questa quota.
Restano tuttavia diverse voci minori che si applicano indipendentemente dall'agente immobiliare – in parte obbligatorie per legge, in parte praticamente inevitabili. Chi le considera fin dall'inizio evita brutte sorprese e può calcolare realisticamente il ricavo netto.
Panoramica delle voci di costo
I venditori dovrebbero tenere presenti queste spese:
- Attestato di prestazione energetica – obbligatorio per legge, circa 50-500 euro
- Cancellazione dell'ipoteca – circa lo 0,2 percento dell'ipoteca iscritta
- Penale per estinzione anticipata – solo in caso di estinzione anticipata di un finanziamento in corso
- Annunci e commercializzazione – a seconda del portale e della durata, da 0 a oltre 1.000 euro
- Opzionale – perizia estimativa, documenti autenticati, imposta sulle plusvalenze speculative
Di seguito analizziamo in dettaglio le singole voci.
Attestato di prestazione energetica: obbligo di legge
Senza un attestato di prestazione energetica valido non è possibile né pubblicizzare né vendere un immobile. Ai sensi della legge tedesca sull'energia degli edifici (GEG), già nell'annuncio immobiliare devono figurare determinati valori chiave – ad esempio il tipo di attestato, il fabbisogno o il consumo di energia finale, la fonte energetica principale, l'anno di costruzione e la classe di efficienza energetica. L'attestato deve essere presentato al più tardi durante la visita e consegnato all'acquirente dopo la vendita. Se mancano le informazioni obbligatorie, possono essere inflitte multe fino a 10.000 euro.
Esistono due varianti:
- Attestato basato sui consumi: si basa sul consumo energetico effettivo degli anni precedenti, costa a seconda del fornitore circa 50-120 euro, online in alcuni casi meno di 70 euro.
- Attestato basato sul fabbisogno: viene elaborato tecnicamente sulla base dei Calcolato sulla struttura dell’edificio, è più complesso e per una casa unifamiliare costa generalmente da 300 a 500 euro.
Quale variante sia ammessa dipende dall’edificio: per gli edifici residenziali più vecchi, non ristrutturati, con meno di cinque appartamenti e una domanda di costruzione presentata prima del 1° novembre 1977, è obbligatorio il più costoso attestato basato sul fabbisogno energetico. Un attestato è valido per dieci anni dalla data di rilascio: un attestato ancora valido vi fa risparmiare questi costi.
Cancellazione dell’ipoteca fondiaria
Se il vostro immobile è stato finanziato, nel registro fondiario figura generalmente un’ipoteca fondiaria a favore della banca. Molti acquirenti insistono per un acquisto libero da gravami, pertanto dovete far cancellare l’ipoteca fondiaria iscritta. A tal fine vi serve una dichiarazione di consenso alla cancellazione della vostra banca, che spesso rilascia gratuitamente dopo l’estinzione completa (alcuni istituti richiedono da 50 a 300 euro).
I costi effettivi sorgono presso il notaio e l’ufficio del registro fondiario, che calcolano le spese per l’autenticazione notarile e l’iscrizione ai sensi della legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG). Come regola generale si considera circa lo 0,2 percento dell’importo dell’ipoteca fondiaria iscritta, ripartito in parti uguali tra notaio e ufficio del registro fondiario. Per un’ipoteca fondiaria di 200.000 euro si tratta di circa 400-440 euro. A differenza delle spese notarili per il contratto di compravendita, questa spesa è a carico del venditore.
Indennità di estinzione anticipata in caso di finanziamento in corso
Se il vostro mutuo immobiliare è ancora in corso e lo estinguete anticipatamente a causa della vendita, la banca può richiedere un’indennità di estinzione anticipata. La base giuridica è il § 490, comma 2, BGB: il mutuatario risarcisce il danno derivante alla banca dal rimborso anticipato. Questo danno da interessi viene generalmente calcolato secondo il cosiddetto metodo attivo-passivo. A seconda del debito residuo, della durata residua e del livello dei tassi d’interesse, l’indennità può variare da poche centinaia a diverse migliaia di euro; spesso è la voce residua più consistente.
Esistono tuttavia casi in cui non è dovuta alcuna indennità:
- Dopo dieci anni: un finanziamento con tasso debitore fisso può essere disdetto dieci anni dopo l’erogazione completa, con un preavviso di sei mesi, senza indennità di estinzione anticipata (§ 489 BGB).
- Tasso variabile: i finanziamenti con tasso d’interesse variabile possono essere disdetti in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi.
- Informativa errata: se l’informativa sul diritto di recesso o l’informazione obbligatoria nel contratto è errata, la richiesta può essere interamente a carico.
Un consiglio: le indagini delle associazioni dei consumatori mostrano che molte penali per estinzione anticipata vengono calcolate in eccesso. Verificare la richiesta della banca può essere conveniente.
Annunci e commercializzazione
Il vostro immobile deve diventare visibile. I costi dipendono fortemente da dove e per quanto tempo pubblicate l’annuncio:
- Grandi portali: gli annunci privati costano, a seconda del fornitore, circa 70-130 euro per quattro settimane; i posizionamenti premium sono più costosi.
- Più portali per mesi: con una durata realistica della vendita, i costi raggiungono rapidamente diverse centinaia di euro e possono superare i 1.000 euro.
- Alternative gratuite: sulle piattaforme di annunci pubblicate gratuitamente, ma raggiungete tendenzialmente meno interessati con maggiore capacità di acquisto.
Si aggiungono possibili spese per fotografie professionali, una planimetria o un video. In qualità di metamotore di ricerca, TraumImmo raggruppa offerte di diversi portali, aumentando così la portata del vostro annuncio senza dover pagare singolarmente su ogni portale.
Altri possibili costi
A seconda della situazione, possono aggiungersi altre voci:
- Perizia: una perizia dettagliata del valore di mercato costa da diverse centinaia a oltre mille euro. Per la semplice determinazione del prezzo è spesso sufficiente una valutazione breve più economica.
- Documenti autenticati: un estratto aggiornato del registro fondiario, la mappa catastale o un estratto del registro degli oneri edilizi costano ciascuno una piccola cifra a due cifre.
- Imposta sulla speculazione: se vendete entro il periodo decennale di speculazione e non avete abitato personalmente l’immobile, sull’utile può essere applicata l’imposta sul reddito (§ 23 EStG). In caso di uso personale continuativo, generalmente non si applica.
Cosa paga l’acquirente?
Per distinguere: non tutte le spese accessorie sono a carico del venditore. Di norma l’acquirente sostiene:
- i costi notarili e del registro fondiario per il contratto di compravendita e il trasferimento della proprietà,
- l’imposta sul trasferimento immobiliare (a seconda del Land, dal 3,5 al 6,5 percento del prezzo di acquisto).
Al venditore restano quindi soprattutto l’attestato energetico, la cancellazione dell’ipoteca, un’eventuale penale per estinzione anticipata e i costi di commercializzazione.
Esempio di calcolo
Per un appartamento di proprietà finanziato, venduto a 300.000 euro, il calcolo può essere il seguente:
- Attestato energetico (attestato dei consumi): 90 euro
- Cancellazione dell’ipoteca (200.000 euro): circa 420 euro
- Annunci per tre mesi: 400 euro
- Fotografie professionali: 200 Euro
- Indennità di estinzione anticipata: a seconda del finanziamento, ad es. 2.500 Euro
In questo esempio rimangono circa 3.600 Euro di costi, a fronte di una provvigione d’agenzia proporzionale che, per questo prezzo d’acquisto, sarebbe facilmente ammontata a 8.000-10.000 Euro. In assenza di un finanziamento in corso viene meno la voce principale e i costi scendono a poco più di 1.000 Euro.
FAQ sui costi della vendita senza agenzia
Risparmio davvero denaro con una vendita privata?
Nella maggior parte dei casi sì. I costi rimanenti sono generalmente nettamente inferiori alla provvigione d’agenzia proporzionale. È fondamentale fissare un prezzo realistico: un prezzo di vendita troppo basso può consumare rapidamente il risparmio.
Chi paga il notaio nella vendita di una casa?
In pratica, i costi notarili e catastali del contratto d’acquisto sono a carico dell’acquirente. Il venditore paga soltanto i costi per la cancellazione della propria ipoteca.
Devo far cancellare l’ipoteca?
Non necessariamente, ma la maggior parte degli acquirenti pretende un acquisto libero da gravami. Di norma, quindi, si procede alla cancellazione dell’ipoteca nel corso della vendita. I costi ammontano a circa lo 0,2 percento dell’importo dell’ipoteca.
A quanto ammonta l’indennità di estinzione anticipata?
Dipende dal debito residuo, dalla durata residua e dal livello dei tassi d’interesse e varia da poche centinaia a diverse migliaia di Euro. Dopo dieci anni di durata o in caso di tasso variabile, non è dovuta. In caso di dubbio, fate verificare il calcolo.
Quanto costa un attestato di prestazione energetica nel 2026?
Un attestato basato sui consumi costa circa 50-120 Euro, mentre un attestato basato sul fabbisogno energetico per una casa unifamiliare costa generalmente 300-500 Euro. La variante obbligatoria dipende dall’anno di costruzione e dallo stato delle ristrutturazioni.
Conclusione: pianificare i costi, risparmiare la provvigione
Anche la vendita senza agenzia non è gratuita, ma i costi rimanenti sono gestibili e generalmente molto inferiori alla provvigione risparmiata. Le voci principali sono una possibile indennità di estinzione anticipata e la commercializzazione; a queste si aggiungono l’attestato energetico e la cancellazione dell’ipoteca. Chi calcola queste spese fin dall’inizio può pianificare realisticamente il ricavo netto e sfruttare appieno il risparmio derivante dalla vendita privata.