Той, хто продає нерухомість без маклера, заощаджує комісію в кілька тисяч євро — однак це не означає, що продаж є безкоштовним. Енергетичний сертифікат, погашення земельного боргу, можлива компенсація за дострокове погашення кредиту та оголошення швидко складаються в кілька сотень або кілька тисяч євро. Ми покажемо, які витрати очікують на вас під час приватного продажу попри заощаджену комісію, якими вони будуть у 2026 році та де можна заощадити.
Комісію заощаджено — але це все одно не безкоштовно
Найбільша стаття витрат під час класичного продажу — комісія маклера, яка зазвичай становить 5–7 відсотків від ціни купівлі з урахуванням податку на додану вартість і яку покупець та продавець, як правило, ділять порівну з грудня 2020 року. Під час самостійного продажу ви повністю заощаджуєте цю частку.
Однак залишаються кілька менших статей витрат, які виникають незалежно від маклера — частково передбачені законом, частково практично неминучі. Той, хто планує їх від самого початку, уникає неприємних сюрпризів і може реалістично розрахувати чистий дохід.
Огляд статей витрат
Продавці повинні врахувати такі витрати:
- Енергетичний сертифікат — обов’язковий за законом, близько 50–500 євро
- Погашення земельного боргу — близько 0,2 відсотка від зареєстрованої суми земельного боргу
- Компенсація за дострокове погашення — лише в разі дострокового погашення чинного кредиту
- Оголошення та маркетинг — залежно від порталу та строку розміщення від 0 до понад 1.000 євро
- Додатково — оцінка вартості, засвідчені документи, податок на спекулятивний прибуток
Нижче ми детально розглянемо окремі статті витрат.
Енергетичний сертифікат: обов’язкова вимога закону
Без чинного енергетичного сертифіката ви не маєте права ні рекламувати, ні продавати нерухомість. Відповідно до Закону про енергоефективність будівель (GEG) уже в оголошенні про нерухомість мають бути зазначені певні показники — наприклад, вид сертифіката, кінцева потреба в енергії або її кінцеве споживання, основний енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності. Не пізніше огляду сертифікат потрібно пред’явити, а після продажу передати покупцеві. За відсутності обов’язкових даних загрожують штрафи до 10.000 євро.
Існує два варіанти:
- Сертифікат споживання: ґрунтується на фактичному споживанні енергії за попередні роки, коштує залежно від постачальника близько 50–120 євро, онлайн подекуди менше 70 євро.
- Сертифікат потреби: технічно визначається на основі Розрахунок будівельної конструкції є складнішим і зазвичай коштує для односімейного будинку від 300 до 500 євро.
Який варіант дозволений, залежить від будівлі: для старих, несанованих житлових будівель менш ніж із п’ятьма квартирами, щодо яких заяву на будівництво подано до 1 листопада 1977 року, обов’язковим є дорожчий сертифікат енергетичної потреби. Сертифікат дійсний десять років із дати видачі — чинний сертифікат дасть змогу заощадити ці витрати.
Видалення запису про земельний борг
Якщо вашу нерухомість фінансували за рахунок кредиту, у поземельній книзі зазвичай зазначено земельний борг на користь банку. Багато покупців наполягають на придбанні без обтяжень, тому вам доведеться видалити зареєстрований земельний борг. Для цього потрібен дозвіл вашого банку на видалення запису, який банк після повного погашення кредиту часто видає безкоштовно (деякі установи стягують від 50 до 300 євро).
Основні витрати виникають у нотаріуса та поземельного відомства, які нараховують збори за нотаріальне засвідчення та внесення запису відповідно до Закону про судові й нотаріальні витрати (GNotKG). Орієнтовне правило: близько 0,2 відсотка від зареєстрованої суми земельного боргу, порівну для нотаріуса та поземельного відомства. Для земельного боргу в розмірі 200.000 євро це становить приблизно 400–440 євро. На відміну від нотаріальних витрат за договором купівлі-продажу, ці витрати несе продавець.
Компенсація за дострокове погашення чинного кредиту
Якщо ваш кредит на нерухомість ще діє і через продаж ви достроково його погашаєте, банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення. Правовою підставою є § 490 абз. 2 BGB: позичальник відшкодовує збитки, яких банк зазнає внаслідок дострокового погашення. Цей процентний збиток зазвичай розраховують за так званим методом активів і пасивів. Залежно від залишку боргу, залишкового строку та рівня процентних ставок компенсація може становити від кількох сотень до кількох тисяч євро — часто це найбільша стаття витрат, що залишилася.
Однак є випадки, коли компенсація не стягується:
- Після десяти років: Кредит із фіксованою процентною ставкою можна розірвати через десять років після повної виплати, дотримавшись шестимісячного строку попередження, — без компенсації за дострокове погашення (§ 489 BGB).
- Змінна процентна ставка: Кредити зі змінною процентною ставкою можна розірвати в будь-який час із тримісячним строком попередження.
- Помилкове інформування: Якщо інформація про право на відкликання або обов’язкова інформація в договорі містить помилки, вимога може повністю випадають.
Невелика порада: дослідження організацій із захисту прав споживачів показують, що багато компенсацій за дострокове погашення кредиту розраховуються завищеними. Перевірка вимоги банку може бути доцільною.
Оголошення та маркетинг
Ваша нерухомість має стати помітною. Витрати значною мірою залежать від того, де і як довго ви розміщуєте оголошення:
- Великі портали: приватні оголошення коштують залежно від провайдера приблизно 70–130 євро за чотири тижні; преміум-розміщення дорожчі.
- Кілька порталів протягом місяців: за реалістичного строку продажу витрати швидко зростають до кількох сотень і понад 1 000 євро.
- Безкоштовні альтернативи: на платформах оголошень ви розміщуєте оголошення безкоштовно, але там, як правило, досягаєте меншої кількості платоспроможних зацікавлених осіб.
Додатково можливі витрати на професійні фотографії, план приміщень або відео. Як метапошукова система TraumImmo об’єднує пропозиції з різних порталів — так ви збільшуєте охоплення свого оголошення, не сплачуючи окремо на кожному порталі.
Інші можливі витрати
Залежно від ситуації можуть виникнути інші статті витрат:
- Оцінка вартості: детальний звіт про ринкову вартість коштує від кількох сотень до понад тисячі євро. Для визначення лише ціни часто достатньо дешевшої короткої оцінки.
- Засвідчені документи: актуальний витяг із земельної книги, кадастровий план або витяг із реєстру обтяжень будівельної ділянки коштують кожен невелику двозначну суму.
- Податок на спекулятивний прибуток: якщо ви продаєте нерухомість протягом десятирічного спекулятивного періоду та не проживали в ній самі, на прибуток може нараховуватися прибутковий податок (§ 23 EStG). За безперервного особистого користування він, як правило, не стягується.
Що сплачує покупець?
Для розмежування: не всі супутні витрати несе продавець. Зазвичай покупець бере на себе:
- витрати на нотаріуса та земельну книгу за договором купівлі-продажу й перереєстрацію права власності,
- податок на придбання нерухомості (залежно від федеральної землі — від 3,5 до 6,5 відсотка ціни купівлі).
Отже, як продавцю вам передусім залишаються енергетичний сертифікат, виключення поземельного боргу, можлива компенсація за дострокове погашення кредиту, а також витрати на маркетинг.
Приклад розрахунку
Для фінансованої квартири у власності, яку продають за 300 000 євро, розрахунок може виглядати так:
- Енергетичний сертифікат (сертифікат споживання): 90 євро
- Виключення поземельного боргу (200 000 євро): близько 420 євро
- Оголошення протягом трьох місяців: 400 євро
- Професійні фотографії: 200 Євро
- Компенсація за дострокове погашення кредиту: залежно від кредиту, наприклад 2 500 євро
У цьому прикладі витрати становлять близько 3 600 євро — порівняно з пропорційною комісією маклера, яка за такої ціни купівлі легко сягнула б 8 000–10 000 євро. Якщо чинного кредиту немає, найбільша стаття витрат відпадає, і витрати зменшуються до трохи понад 1 000 євро.
FAQ про витрати під час продажу без маклера
Чи справді я заощаджу під час приватного продажу?
У більшості випадків — так. Витрати, що залишаються, зазвичай значно нижчі за пропорційну комісію маклера. Важливо реалістично встановити ціну — надто низька ціна продажу може швидко поглинути заощадження.
Хто сплачує нотаріуса під час продажу будинку?
На практиці витрати на нотаріуса та земельну книгу за договором купівлі-продажу несе покупець. Продавець сплачує лише витрати на погашення власної земельної іпотеки.
Чи потрібно погашати земельну іпотеку?
Не обов’язково, але більшість покупців вимагають придбання без обтяжень. Тому зазвичай ви погашаєте земельну іпотеку в межах продажу. Витрати становлять близько 0,2 відсотка від суми земельної іпотеки.
Якою є компенсація за дострокове погашення кредиту?
Це залежить від залишку боргу, залишкового строку та рівня відсоткових ставок і становить від кількох сотень до кількох тисяч євро. Після десяти років строку кредиту або за змінної відсоткової ставки вона не стягується. У разі сумнівів перевірте розрахунок.
Скільки коштує енергетичний сертифікат у 2026 році?
Сертифікат енергоспоживання коштує близько 50–120 євро, а сертифікат енергоефективності для односімейного будинку — зазвичай 300–500 євро. Який варіант є обов’язковим, залежить від року будівництва та стану санації.
Висновок: плануйте витрати, заощаджуйте на комісії
Продаж без маклера також не є безкоштовним, але витрати, що залишаються, є передбачуваними й зазвичай значно нижчими за заощаджену комісію. Найбільшими статтями витрат є можлива компенсація за дострокове погашення кредиту та маркетинг; до них додаються енергетичний сертифікат і погашення земельної іпотеки. Той, хто від самого початку врахує ці витрати, зможе реалістично спланувати чистий дохід і повністю використати заощадження від приватного продажу.