Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, spart die Provision von mehreren tausend Euro – kostenlos ist der Verkauf deshalb aber nicht. Der Energieausweis, die Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Inserate summieren sich schnell auf einige Hundert bis mehrere Tausend Euro. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten beim Privatverkauf trotz gesparter Courtage auf Sie zukommen, wie hoch sie 2026 ausfallen und wo Sie sparen können.
Provision gespart – trotzdem kein Nulltarif
Der größte Kostenblock beim klassischen Verkauf ist die Maklercourtage von üblicherweise 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die sich Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen teilen. Diesen Anteil sparen Sie beim Verkauf in Eigenregie vollständig.
Übrig bleiben jedoch mehrere kleinere Posten, die unabhängig vom Makler anfallen – teils gesetzlich vorgeschrieben, teils praktisch unvermeidbar. Wer sie von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen und kann den Nettoerlös realistisch kalkulieren.
Die Kostenpositionen im Überblick
Diese Ausgaben sollten Verkäufer auf dem Zettel haben:
- Energieausweis – gesetzlich Pflicht, rund 50 bis 500 Euro
- Löschung der Grundschuld – rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld
- Vorfälligkeitsentschädigung – nur bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Kredits
- Inserate und Vermarktung – je nach Portal und Laufzeit 0 bis über 1.000 Euro
- Optional – Wertgutachten, beglaubigte Unterlagen, Spekulationssteuer
Im Folgenden schlüsseln wir die einzelnen Posten auf.
Energieausweis: gesetzliche Pflicht
Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie eine Immobilie weder bewerben noch verkaufen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Kennwerte stehen – etwa die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen und dem Käufer nach dem Verkauf zu übergeben. Fehlen die Pflichtangaben, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Es gibt zwei Varianten:
- Verbrauchsausweis: basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Vorjahre, kostet je nach Anbieter rund 50 bis 120 Euro, online teils unter 70 Euro.
- Bedarfsausweis: wird technisch anhand der Bausubstanz berechnet, ist aufwendiger und kostet für ein Einfamilienhaus meist 300 bis 500 Euro.
Welche Variante zulässig ist, hängt vom Gebäude ab: Für ältere, unsanierte Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ein Ausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig – ein noch laufender Ausweis spart Ihnen diese Kosten.
Löschung der Grundschuld
War Ihre Immobilie finanziert, steht im Grundbuch meist eine Grundschuld zugunsten der Bank. Viele Käufer bestehen auf einem lastenfreien Erwerb, sodass Sie die eingetragene Grundschuld löschen lassen müssen. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank, die diese nach vollständiger Tilgung häufig kostenlos ausstellt (manche Institute verlangen 50 bis 300 Euro).
Die eigentlichen Kosten entstehen bei Notar und Grundbuchamt, die für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen. Als Faustregel gilt: rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme, je zur Hälfte für Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das etwa 400 bis 440 Euro. Anders als die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt diese Ausgabe der Verkäufer.
Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit
Läuft Ihr Immobiliendarlehen noch und lösen Sie es wegen des Verkaufs vorzeitig ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Rechtsgrundlage ist § 490 Abs. 2 BGB: Der Darlehensnehmer ersetzt den Schaden, der der Bank aus der vorzeitigen Rückzahlung entsteht. Berechnet wird dieser Zinsschaden meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau kann die Entschädigung von wenigen Hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen – oft ist es der größte verbleibende Posten.
Es gibt jedoch Fälle, in denen keine Entschädigung anfällt:
- Nach zehn Jahren: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
- Variabler Zins: Darlehen mit veränderlichem Zinssatz sind jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar.
- Fehlerhafte Belehrung: Ist die Widerrufs- oder Pflichtinformation im Vertrag fehlerhaft, kann die Forderung ganz entfallen.
Ein Tipp am Rande: Untersuchungen von Verbraucherschützern zeigen, dass viele Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch berechnet werden. Eine Prüfung der Bankforderung kann sich lohnen.
Inserate und Vermarktung
Ihre Immobilie muss sichtbar werden. Die Kosten hängen stark davon ab, wo und wie lange Sie inserieren:
- Große Portale: Private Inserate kosten je nach Anbieter etwa 70 bis 130 Euro für vier Wochen; Premium-Platzierungen sind teurer.
- Mehrere Portale über Monate: Bei einer realistischen Verkaufsdauer summieren sich die Kosten schnell auf mehrere Hundert bis über 1.000 Euro.
- Kostenlose Alternativen: Auf Kleinanzeigen-Plattformen inserieren Sie gratis, erreichen dort aber tendenziell weniger kaufkräftige Interessenten.
Hinzu kommen mögliche Ausgaben für professionelle Fotos, einen Grundriss oder ein Video. Als Metasuchmaschine bündeln wir bei TraumImmo Angebote verschiedener Portale – so erhöhen Sie die Reichweite Ihres Inserats, ohne auf jedem Portal einzeln zahlen zu müssen.
Weitere mögliche Kosten
Je nach Situation kommen weitere Posten hinzu:
- Wertgutachten: Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kostet mehrere Hundert bis über tausend Euro. Für die reine Preisfindung genügt oft eine günstigere Kurzbewertung.
- Beglaubigte Unterlagen: Ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte oder ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kosten jeweils einen kleinen zweistelligen Betrag.
- Spekulationssteuer: Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und haben die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Bei durchgehender Eigennutzung entfällt sie in der Regel.
Was zahlt der Käufer?
Zur Abgrenzung: Nicht alle Nebenkosten trägt der Verkäufer. Üblicherweise übernimmt der Käufer:
- die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung,
- die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises).
Als Verkäufer bleiben Ihnen also vor allem der Energieausweis, die Grundschuldlöschung, eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Vermarktungskosten.
Rechenbeispiel
Für eine finanzierte Eigentumswohnung, die für 300.000 Euro verkauft wird, kann die Rechnung so aussehen:
- Energieausweis (Verbrauchsausweis): 90 Euro
- Löschung der Grundschuld (200.000 Euro): rund 420 Euro
- Inserate über drei Monate: 400 Euro
- Professionelle Fotos: 200 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung: je nach Kredit z. B. 2.500 Euro
In diesem Beispiel bleiben rund 3.600 Euro an Kosten – gegenüber einer anteiligen Maklerprovision, die bei diesem Kaufpreis leicht 8.000 bis 10.000 Euro betragen hätte. Ohne laufenden Kredit entfällt der größte Posten, und die Kosten sinken auf gut 1.000 Euro.
FAQ zu den Kosten beim Verkauf ohne Makler
Spare ich mit einem Privatverkauf wirklich Geld?
In den meisten Fällen ja. Die verbleibenden Kosten liegen üblicherweise deutlich unter der anteiligen Maklerprovision. Entscheidend ist, dass Sie den Preis realistisch ansetzen – ein zu niedriger Verkaufspreis kann die Ersparnis schnell auffressen.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag trägt in der Praxis der Käufer. Der Verkäufer zahlt lediglich die Kosten für die Löschung der eigenen Grundschuld.
Muss ich die Grundschuld löschen lassen?
Nicht zwingend, aber die meisten Käufer verlangen einen lastenfreien Erwerb. In der Regel lassen Sie die Grundschuld daher im Zuge des Verkaufs löschen. Die Kosten liegen bei rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab und reicht von wenigen Hundert bis zu mehreren tausend Euro. Nach zehn Jahren Laufzeit oder bei variablem Zins fällt sie nicht an. Lassen Sie die Berechnung im Zweifel prüfen.
Was kostet ein Energieausweis 2026?
Ein Verbrauchsausweis kostet rund 50 bis 120 Euro, ein Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus meist 300 bis 500 Euro. Welche Variante Pflicht ist, hängt von Baujahr und Sanierungsstand ab.
Fazit: Kosten einplanen, Provision sparen
Auch der Verkauf ohne Makler ist nicht umsonst – aber die verbleibenden Kosten sind überschaubar und meist deutlich geringer als die gesparte Provision. Die größten Posten sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Vermarktung; hinzu kommen Energieausweis und Grundschuldlöschung. Wer diese Ausgaben von Anfang an einkalkuliert, kann seinen Nettoerlös realistisch planen und die Ersparnis aus dem Privatverkauf voll ausschöpfen.