Is de koper gevonden en de prijs overeengekomen, dan volgt het waarschijnlijk belangrijkste moment van elke verkoop van onroerend goed: de notariële afspraak. Daar wordt de koopovereenkomst voorgelezen, toegelicht en ondertekend – pas met deze notariële akte wordt de verkoop juridisch bindend. We leiden u door het precieze verloop, de duur, de aanwezige personen en de documenten die u moet meenemen.
Wat is de notariële akte – en wat niet?
De notariële afspraak, vaktechnisch de akte-afspraak genoemd, is het moment waarop de koopovereenkomst voor het onroerend goed notarieel wordt vastgelegd. In Duitsland is deze notariële akte verplicht: zonder deze akte is een koopovereenkomst voor een perceel of onroerend goed nietig (§ 311b BGB). De afspraak is daarmee geen loutere formaliteit, maar de juridisch beslissende handeling van de gehele verkoop.
Belangrijk is het onderscheid: tijdens de notariële afspraak wordt noch over de prijs onderhandeld, noch wordt de overeenkomst inhoudelijk opnieuw opgesteld. Beide zijn op dat moment al afgerond. Ook de sleuteloverdracht en de betaling van de koopprijs vinden niet tijdens de afspraak plaats – deze volgen pas weken later. Tijdens de akte-afspraak gaat het er uitsluitend om de definitief uitonderhandelde overeenkomst voor te lezen, openstaande vragen te beantwoorden en deze juridisch bindend te ondertekenen.
De betrokken partijen ontvangen het ontwerp van de overeenkomst vooraf. Bij consumentenovereenkomsten – bijvoorbeeld wanneer een particulier van een commerciële verkoper koopt – moet de notaris het ontwerp in de regel twee weken vóór de afspraak aan de consument ter beschikking stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Deze termijn beschermt tegen overhaaste beslissingen. Ook bij een verkoop tussen particulieren is het gebruikelijk en zinvol dat het ontwerp tijdig beschikbaar is, zodat beide partijen het rustig kunnen controleren.
Het verloop van de notariële afspraak stap voor stap
Stap 1: Begroeting en vaststelling van de identiteit
Aan het begin begroet de notaris de betrokkenen en stelt hij hun identiteit vast. Daarvoor tonen de koper en verkoper hun geldige identiteitskaart of paspoort. De notaris vergewist zich er bovendien van dat alle betrokkenen handelingsbekwaam zijn en de overeenkomst uit vrije wil sluiten.
Stap 2: Voorlezing van de koopovereenkomst
Vervolgens leest de notaris de volledige koopovereenkomst hardop en woord voor woord voor. Deze volledige voorlezing is wettelijk verplicht (§ 13 BeurkG) en kan niet worden ingekort – ook niet als alle betrokkenen het ontwerp al lang kennen. Omvangrijke bijlagen zoals kaarten of plattegronden mogen in plaats daarvan ter inzage worden voorgelegd. Afhankelijk van de lengte van het contract neemt alleen het voorlezen al 20 tot 30 minuten in beslag.
Stap 3: Toelichting en openstaande vragen
De notaris licht de juridische draagwijdte van het contract toe en wijst op risico’s – bijvoorbeeld op de gevolgen van een te late betaling van de koopprijs of op bestaande lasten in het kadaster. Deze toelichting behoort tot zijn ambtsplichten (§ 17 lid 1 BeurkG). Daarbij is hij verplicht neutraal te blijven en adviseert hij beide partijen onpartijdig. Dit is het juiste moment om alle openstaande vragen te stellen. Afzonderlijke formuleringen kunnen op verzoek nog worden aangepast, zolang beide partijen daarmee instemmen.
Stap 4: Handtekeningen en Auflassung
Zijn alle vragen beantwoord, dan ondertekenen eerst de koper en verkoper de akte eigenhandig, waarna de notaris zelf ondertekent. Met de handtekeningen is de koopovereenkomst notarieel verleden en bindend. In de regel wordt tijdens dezelfde afspraak ook de Auflassung verklaard – de overeenstemming over de eigendomsoverdracht, die beide partijen in gelijktijdige aanwezigheid bij de notaris moeten afleggen (§ 925 BGB). Als nieuwe eigenaar in het kadaster wordt de koper echter pas later ingeschreven, nadat hij de koopprijs volledig heeft betaald.
Hoe lang duurt de afspraak bij de notaris?
Een gemiddelde notariële afspraak duurt ongeveer 30 tot 60 minuten. Bij bijzonder omvangrijke of ingewikkelde contracten – bijvoorbeeld met veel bijzondere afspraken of meerdere betrokkenen – kan deze ook tot 90 minuten duren. Het voorlezen neemt het grootste deel van de tijd in beslag. Plan de afspraak zonder tijdsdruk: wie zich haast, leest mogelijk een belangrijk punt over het hoofd.
Wie is aanwezig bij de afspraak bij de notaris?
De contractpartijen – verkoper en koper – en de notaris moeten verplicht aanwezig zijn. Daarnaast kunnen nog andere personen deelnemen:
- Echtgeno(o)t(e) of levenspartner, als zij mede-eigenaar zijn of samen kopen en daarom zelf moeten ondertekenen.
- De makelaar, voor zover er een betrokken was – zijn aanwezigheid is echter niet vereist.
- Een tolk, als een partij de Duitse taal niet voldoende beheerst. In dat geval is een vertaling tijdens het verlijden van de akte wettelijk verplicht.
- Een gevolmachtigde, als een partij niet persoonlijk kan verschijnen (zie hieronder).
De financierende bank van de koper is doorgaans niet aanwezig bij de afspraak. Zij ontvangt de benodigde documenten later van de notaris.
Welke documenten moet u meenemen naar de afspraak bij de notaris?
De notaris heeft het contract voorbereid, maar toch moet u enkele zaken meenemen naar de afspraak:
- geldig identiteitsbewijs of paspoort van alle ondertekenende personen
- fiscaal identificatienummer – dit is nodig voor de melding aan de belastingdienst (overdrachtsbelasting) en kan deels ook later worden aangeleverd
- bankgegevens (IBAN) voor de afwikkeling van de betaling van de koopprijs
- notarieel gewaarmerkte volmacht, als u zich laat vertegenwoordigen
- Gegevens over grondschulden of kredieten die nog op het onroerend goed rusten en moeten worden afgelost
Objectdocumenten zoals een uittreksel uit het kadaster of de splitsingsakte zijn doorgaans al in het bezit van de notaris – hij heeft deze voor het opstellen van het concept opgevraagd.
Persoonlijk verschijnen of via volmacht: voor- en nadelen
Niet altijd kunnen alle betrokkenen op dezelfde plaats samenkomen. Dan is vertegenwoordiging mogelijk – met voor- en nadelen:
- Voordeel – flexibiliteit: Als een partij ver weg woont of verhinderd is, bespaart vertegenwoordiging een reis.
- Voordeel – eenvoudigere afspraakplanning: De afspraak kan gemakkelijker worden gecoördineerd als niet iedereen tegelijk aanwezig hoeft te zijn.
- Nadeel – moeite en kosten: Een volmacht moet notarieel worden gewaarmerkt of verleden, wat extra kosten veroorzaakt.
- Nadeel – minder controle: Wie niet zelf aanwezig is, kan geen vragen rechtstreeks stellen en moet de gevolmachtigde vertrouwen.
Bij een dergelijke belangrijke transactie raden wij aan om indien mogelijk persoonlijk te verschijnen. Een zogenoemde vertegenwoordiging zonder volmacht, waarbij een betrokkene het contract pas achteraf goedkeurt, is weliswaar eveneens mogelijk, maar vertraagt de afwikkeling.
FAQ over de afspraak bij de notaris
Wie kiest de notaris?
Koper en verkoper bepalen gezamenlijk de notaris. Omdat de koper doorgaans de notariskosten draagt, heeft hij daarbij vaak het laatste woord. De notaris is verplicht onpartijdig te zijn en vertegenwoordigt geen van beide partijen.
Moet ik het contract vooraf hebben gelezen?
Ja, absoluut. Ook als de notaris het contract in Als de notaris de akte volledig voorleest, moet u het ontwerp vooraf rustig doornemen en uw vragen noteren. Bij consumentenovereenkomsten moet het ontwerp u doorgaans twee weken vóór de afspraak ter beschikking staan.
Kan ik de afspraak online of per video bijwonen?
Voor koopovereenkomsten voor onroerend goed is fysieke aanwezigheid bij de notaris vereist. Een uitsluitend online verlijden per video is voor de aankoop van grond niet toegestaan. Wie niet kan verschijnen, moet zich laten vertegenwoordigen.
Wat gebeurt er direct na de ondertekening?
Na het verlijden is de overeenkomst rechtsgeldig. De notaris zet nu de volgende stappen in gang: de inschrijving van een Vormerkung, het verkrijgen van de vereiste goedkeuringen en de kennisgeving aan de belastingdienst. Pas wanneer aan alle voorwaarden is voldaan, wordt de koopprijs opeisbaar.
Kan ik een verleden overeenkomst nog ongedaan maken?
Alleen in uitzonderlijke gevallen. Een notarieel verleden koopovereenkomst is bindend; er bestaat geen algemeen herroepingsrecht. Ongedaanmaking is meestal alleen met wederzijds goedvinden of bij ernstige contractbreuken mogelijk – en doorgaans met kosten verbonden.
Conclusie: Goed voorbereid naar de afspraak bij de notaris
De afspraak bij de notaris is het juridische hoogtepunt van elke verkoop van onroerend goed – en met de juiste voorbereiding volkomen eenvoudig. Controleer het ontwerp van de overeenkomst tijdig, noteer uw vragen en neem uw identiteitsbewijs, fiscaal identificatienummer en bankgegevens mee. De afspraak zelf duurt zelden langer dan een uur: de notaris leest de overeenkomst voor, verduidelijkt openstaande punten en laat de partijen ondertekenen. Wie weet wat hem te wachten staat, gaat ontspannen dit belangrijke moment tegemoet.