Покупця знайдено, ціну узгоджено — настає, мабуть, найважливіший момент кожного продажу нерухомості: візит до нотаріуса. Там договір купівлі-продажу зачитують, роз’яснюють і підписують — лише після цього нотаріального посвідчення продаж стає юридично обов’язковим. Ми проведемо вас через точний порядок дій, тривалість, присутніх осіб і документи, які слід узяти із собою.
Що таке нотаріальне посвідчення — і чим воно не є?
Візит до нотаріуса, фахово названий нотаріальним посвідченням, — це момент, коли договір купівлі-продажу нерухомості нотаріально посвідчується. У Німеччині таке посвідчення є обов’язковим: без нього договір купівлі земельної ділянки або нерухомості є недійсним (§ 311b BGB). Отже, це не проста формальність, а юридично вирішальний акт усього продажу.
Важливо розмежовувати: під час візиту до нотаріуса не ведуть переговорів щодо ціни й не розробляють зміст договору заново. На цей момент і те, і інше вже завершено. Передача ключів і сплата купівельної ціни також не відбуваються під час зустрічі — вони відбуваються лише через кілька тижнів. Під час нотаріального посвідчення йдеться лише про те, щоб зачитати вже узгоджений договір, з’ясувати відкриті питання та підписати його з юридично обов’язковою силою.
Учасники отримують проєкт договору заздалегідь. У споживчих договорах — наприклад, коли приватна особа купує нерухомість у комерційного продавця — нотаріус, як правило, має надати споживачеві проєкт за два тижні до зустрічі (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Цей строк захищає від поспішних рішень. Навіть під час продажу між приватними особами є звичайним і доцільним отримати проєкт завчасно, щоб обидві сторони могли спокійно його перевірити.
Порядок нотаріального оформлення крок за кроком
Крок 1: Привітання та встановлення особи
На початку нотаріус вітає учасників і встановлює їхні особи. Для цього покупець і продавець пред’являють чинне посвідчення особи або закордонний паспорт. Крім того, нотаріус переконується, що всі учасники мають дієздатність і укладають договір добровільно.
Крок 2: Зачитування договору купівлі-продажу
Тепер нотаріус зачитує весь договір купівлі-продажу вголос і слово в слово. Це повне зачитування передбачене законом обов’язковим (§ 13 BeurkG) і не може бути скороченим — навіть якщо всі учасники вже давно знайомі з проєктом. Об’ємні додатки, як-от карти чи плани, натомість можна надати для ознайомлення. Залежно від обсягу договору саме зачитування займає від 20 до 30 хвилин.
Крок 3: Роз’яснення та відкриті питання
Нотаріус пояснює юридичне значення договору та вказує на ризики — наприклад, на наслідки несвоєчасної сплати купівельної ціни або на наявні обтяження в поземельній книзі. Це роз’яснення належить до його службових обов’язків (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Водночас він зобов’язаний дотримуватися нейтральності та неупереджено консультує обидві сторони. Саме зараз доречно поставити всі відкриті питання. За бажанням окремі формулювання ще можна змінити, доки обидві сторони згодні.
Крок 4: Підписи та передача права власності
Після з’ясування всіх питань спочатку покупець і продавець власноруч підписують документ, а потім — сам нотаріус. Після підписання договір купівлі-продажу вважається нотаріально посвідченим і набуває обов’язкової сили. Як правило, під час тієї самої зустрічі також заявляється передача права власності — домовленість про перехід права власності, яку обидві сторони повинні висловити в одночасній присутності перед нотаріусом (§ 925 BGB). Однак покупця вносять до поземельної книги як нового власника лише пізніше, після повної сплати ним купівельної ціни.
Скільки триває зустріч у нотаріуса?
Середня зустріч для нотаріального посвідчення триває приблизно від 30 до 60 хвилин. У разі особливо об’ємних або складних договорів — наприклад, із численними спеціальними домовленостями чи кількома учасниками — вона може тривати до 90 хвилин. Найбільше часу займає зачитування. Плануйте зустріч без поспіху: поспішаючи, можна не помітити важливий пункт.
Хто присутній на зустрічі у нотаріуса?
Обов’язково мають бути присутні сторони договору — продавець і покупець — а також нотаріус. Крім того, можуть брати участь інші особи:
- Подружжя або цивільні партнери, якщо вони є співвласниками або купують спільно й тому повинні підписувати самі.
- Рієлтор, якщо він залучений, — однак його присутність не є обов’язковою.
- Перекладач, якщо одна зі сторін не володіє німецькою мовою не достатньо володіє. У такому разі переклад під час нотаріального посвідчення передбачений законом.
- Представник за довіреністю, якщо сторона не може з’явитися особисто (див. нижче).
Фінансуючий банк покупця зазвичай не присутній на зустрічі. Пізніше він отримує необхідні документи від нотаріуса.
Які документи потрібно взяти із собою на зустріч до нотаріуса?
Нотаріус підготував договір, однак вам слід узяти із собою на зустріч деякі речі:
- дійсне посвідчення особи або паспорт усіх осіб, які підписують договір
- податковий ідентифікаційний номер – він потрібен для повідомлення податкової служби (податок на придбання нерухомості), а в деяких випадках його можна надати пізніше
- банківські реквізити (IBAN) для здійснення оплати купівельної ціни
- нотаріально засвідчена довіреність, якщо вас представляє інша особа
- дані про іпотечні обтяження або кредити, які ще обтяжують нерухомість і мають бути погашені
Документи на об’єкт, як-от витяг із поземельної книги або декларація про поділ, зазвичай уже є у нотаріуса – він запросив їх для підготовки проєкту договору.
Особиста присутність чи представництво за довіреністю: переваги та недоліки
Не завжди всі учасники можуть зібратися в одному місці. У такому разі можливе представництво – з перевагами та недоліками:
- Перевага – гнучкість: якщо сторона проживає далеко або не може бути присутньою, представництво звільняє її від поїздки.
- Перевага – простіше узгодити дату: легше скоординувати зустріч, якщо не всі мають бути присутні одночасно.
- Недолік – витрати та додаткові зусилля: довіреність має бути нотаріально засвідчена або посвідчена, що спричиняє додаткові витрати.
- Недолік – менший контроль: той, хто не присутній особисто, не може безпосередньо ставити запитання й мусить довіряти представнику.
У такій важливій справі ми рекомендуємо, за можливості, з’явитися особисто. Так зване представництво без довіреності, за якого один з учасників схвалює договір лише постфактум, також можливе, однак воно затримує оформлення.
FAQ щодо зустрічі до нотаріуса
Хто обирає нотаріуса?
Покупець і продавець обирають нотаріуса спільно. Оскільки покупець зазвичай несе витрати на нотаріуса, він часто має вирішальне слово. Нотаріус зобов’язаний бути неупередженим і не представляє жодну зі сторін.
Чи потрібно заздалегідь прочитати договір?
Так, обов’язково. Навіть якщо нотаріус підготував договір у після повного зачитування документа слід заздалегідь спокійно перевірити проєкт і записати свої запитання. За договорами зі споживачами проєкт, як правило, має бути у вашому розпорядженні за два тижні до зустрічі.
Чи можу я взяти участь у зустрічі онлайн або через відеозв’язок?
Для договорів купівлі-продажу нерухомості необхідна особиста присутність у нотаріуса. Виключне онлайн-нотаріальне посвідчення через відеозв’язок не допускається для купівлі земельної ділянки. Той, хто не може з’явитися, повинен призначити представника.
Що відбувається безпосередньо після підписання?
Після нотаріального посвідчення договір набуває чинності. Тепер нотаріус здійснює наступні кроки: внесення попередньої реєстрації переходу права власності, отримання необхідних дозволів і повідомлення податкової служби. Лише після виконання всіх умов настає строк сплати купівельної ціни.
Чи можу я скасувати вже посвідчений договір?
Лише у виняткових випадках. Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є обов’язковим; загального права на відмову від договору не існує. Розірвання договору зазвичай можливе лише за взаємною згодою або у разі істотних порушень договору — і, як правило, пов’язане з витратами.
Висновок: добре підготуватися до зустрічі у нотаріуса
Зустріч у нотаріуса є юридичною кульмінацією кожного продажу нерухомості — і за правильної підготовки проходить цілком просто. Завчасно перевірте проєкт договору, запишіть свої запитання та візьміть із собою посвідчення особи, податковий ідентифікаційний номер і банківські реквізити. Власне зустріч рідко триває довше години: нотаріус зачитує договір, роз’яснює неврегульовані питання та дає сторонам його підписати. Той, хто знає, чого очікувати, спокійно проходить цей важливий момент.