Una vez encontrado el comprador y acordado el precio, llega el momento probablemente más importante de toda venta inmobiliaria: la cita con el notario. Allí se lee, explica y firma el contrato de compraventa; solo con esta escritura notarial la venta adquiere carácter jurídicamente vinculante. Le guiamos por el desarrollo exacto, la duración, las personas presentes y los documentos que debería llevar consigo.
¿Qué es la cita de escrituración y qué no es?
La cita con el notario, denominada técnicamente cita de escrituración, es el momento en que el contrato de compraventa del inmueble se formaliza ante notario. En Alemania, esta formalización es obligatoria: sin ella, un contrato de compraventa de un terreno o inmueble es nulo (§ 311b BGB). Por tanto, la cita no es un mero trámite formal, sino el acto jurídicamente decisivo de toda la venta.
Es importante distinguirlo: en la cita con el notario no se negocia el precio ni se vuelve a redactar el contenido del contrato. Ambas cosas ya han concluido en ese momento. Tampoco se entregan las llaves ni se paga el precio de compraventa durante la cita; esto sucede unas semanas más tarde. En la cita de escrituración se trata únicamente de leer el contrato ya negociado, aclarar las cuestiones pendientes y firmarlo de forma jurídicamente vinculante.
Las partes reciben previamente el borrador del contrato. En los contratos con consumidores —por ejemplo, cuando un particular compra a un vendedor profesional— el notario debe poner por regla general el borrador a disposición del consumidor dos semanas antes de la cita (§ 17 apdo. 2a BeurkG). Este plazo protege frente a decisiones precipitadas. También en las ventas entre particulares es habitual y conveniente que el borrador esté disponible con suficiente antelación, para que ambas partes puedan revisarlo tranquilamente.
El desarrollo de la cita con el notario paso a paso
Paso 1: Bienvenida y comprobación de la identidad
Al comienzo, el notario da la bienvenida a las partes y comprueba su identidad. Para ello, compradores y vendedores presentan su documento nacional de identidad o pasaporte vigente. Además, el notario se cerciora de que todas las partes tengan capacidad jurídica y celebren el contrato libremente.
Paso 2: Lectura del contrato de compraventa
A continuación, el notario lee en voz alta y palabra por palabra el contrato de compraventa completo. Esta lectura íntegra está legalmente obligatorio (§ 13 BeurkG) y no puede abreviarse, tampoco cuando todas las partes conocen desde hace tiempo el borrador. Los anexos voluminosos, como mapas o planos, pueden presentarse en su lugar para su revisión. Según la extensión del contrato, solo la lectura en voz alta dura entre 20 y 30 minutos.
Paso 3: Explicación y preguntas abiertas
El notario explica el alcance jurídico del contrato y señala los riesgos, por ejemplo, las consecuencias del pago tardío del precio de compra o las cargas existentes en el registro de la propiedad. Esta explicación forma parte de sus obligaciones oficiales (§ 17 apdo. 1 BeurkG). Asimismo, está obligado a mantener la neutralidad y asesora a ambas partes de manera imparcial. Este es el momento adecuado para plantear todas las preguntas pendientes. Si ambas partes están de acuerdo, todavía pueden modificarse determinadas formulaciones a petición de los interesados.
Paso 4: Firmas y transmisión de la propiedad
Una vez aclaradas todas las preguntas, primero firman el comprador y el vendedor la escritura de su puño y letra y, a continuación, el propio notario. Con las firmas, el contrato de compraventa queda escriturado y es vinculante. Por regla general, en la misma cita también se declara la transmisión de la propiedad: el acuerdo sobre el traspaso de la propiedad que ambas partes deben realizar estando presentes simultáneamente ante el notario (§ 925 BGB). Sin embargo, el comprador solo se inscribe posteriormente como nuevo propietario en el registro de la propiedad, después de haber pagado íntegramente el precio de compra.
¿Cuánto dura la cita con el notario?
Una cita ordinaria de escrituración dura aproximadamente entre 30 y 60 minutos. En el caso de contratos especialmente extensos o complejos, por ejemplo, con muchos acuerdos especiales o varias partes, también puede durar hasta 90 minutos. La lectura en voz alta ocupa la mayor parte del tiempo. Planifique la cita sin prisas: quien se apresura podría pasar por alto un punto importante.
¿Quién participa en la cita con el notario?
Deben estar presentes obligatoriamente las partes contratantes —vendedor y comprador—, así como el notario. Además, pueden participar otras personas:
- Cónyuge o pareja, si son copropietarios o compran conjuntamente y, por tanto, deben firmar personalmente.
- El agente inmobiliario, si intervino alguno; sin embargo, su presencia no es necesaria.
- Un intérprete, si una de las partes no domina el idioma alemán domina suficientemente. En este caso, la ley exige una traducción durante la escrituración.
- Un apoderado, si una de las partes no puede comparecer personalmente (véase más abajo).
El banco financiador del comprador normalmente no asiste a la cita. Más adelante recibirá del notario la documentación necesaria.
¿Qué documentos debe llevar a la cita con el notario?
El notario ha preparado el contrato; no obstante, debería llevar algunas cosas a la cita:
- documento de identidad o pasaporte vigente de todas las personas que firmen
- número de identificación fiscal – se necesita para la comunicación a la administración tributaria (impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles) y, en algunos casos, puede presentarse posteriormente
- datos bancarios (IBAN) para tramitar el pago del precio de compra
- poder notarialmente certificado, si se hace representar
- datos sobre cargas hipotecarias o créditos que aún graven el inmueble y deban cancelarse
Por lo general, el notario ya dispone de la documentación del inmueble, como el extracto del Registro de la Propiedad o la declaración de división – la solicitó para elaborar el borrador del contrato.
Comparecer personalmente o mediante poder: ventajas y desventajas
No siempre todas las partes pueden reunirse en el mismo lugar. En ese caso, es posible la representación, con ventajas y desventajas:
- Ventaja – flexibilidad: Si una de las partes vive lejos o no puede asistir, la representación evita el desplazamiento.
- Ventaja – mayor facilidad para fijar la cita: Es más fácil coordinar la cita si no todos tienen que estar presentes simultáneamente.
- Desventaja – esfuerzo y costes: El poder debe certificarse o formalizarse notarialmente, lo que genera costes adicionales.
- Desventaja – menor control: Quien no está presente personalmente no puede plantear preguntas de inmediato y debe confiar en el apoderado.
En una operación tan importante, recomendamos comparecer personalmente siempre que sea posible. La llamada representación sin poder, en la que una de las partes aprueba el contrato posteriormente, también es posible, pero retrasa la tramitación.
Preguntas frecuentes sobre la cita con el notario
¿Quién elige al notario?
El comprador y el vendedor eligen conjuntamente al notario. Como normalmente el comprador asume los costes notariales, a menudo tiene la última palabra. El notario está obligado a actuar con imparcialidad y no representa a ninguna de las dos partes.
¿Debo haber leído el contrato previamente?
Sí, sin falta. Aunque el notario el contrato en el "Si la lectura de la escritura completa, debería revisar tranquilamente el borrador con antelación y anotar sus preguntas. En los contratos con consumidores, por regla general, el borrador debe estar a su disposición dos semanas antes de la cita.
¿Puedo asistir a la cita en línea o por videollamada?
Para los contratos de compraventa inmobiliaria es necesaria la presencia física ante el notario. La formalización exclusivamente en línea por videollamada no está permitida para la compraventa de terrenos. Quien no pueda comparecer debe estar representado.
¿Qué ocurre inmediatamente después de la firma?
Tras la formalización notarial, el contrato es válido. El notario inicia ahora los pasos siguientes: la inscripción de una anotación preventiva de prioridad, la obtención de las autorizaciones necesarias y la comunicación a la Agencia Tributaria. El precio de compraventa solo vence cuando se cumplen todos los requisitos.
¿Puedo rescindir posteriormente un contrato formalizado ante notario?
Solo en casos excepcionales. Un contrato de compraventa formalizado ante notario es vinculante; no existe un derecho general de desistimiento. La resolución suele ser posible únicamente de común acuerdo o en caso de incumplimientos contractuales graves, y por regla general conlleva costes.
Conclusión: bien preparado para la cita con el notario
La cita con el notario es el punto culminante jurídico de toda compraventa inmobiliaria y, con la preparación adecuada, resulta completamente sencilla. Revise el borrador del contrato con suficiente antelación, anote sus preguntas y lleve consigo su documento de identidad, número de identificación fiscal y datos bancarios. La cita propiamente dicha rara vez dura más de una hora: el notario lee el contrato, aclara los puntos pendientes y procede a la firma. Quien sabe qué le espera afronta con serenidad este momento importante.