Der Notartermin beim Immobilienverkauf: Wie läuft er ab?

Ist der Käufer gefunden und der Preis vereinbart, folgt der wohl wichtigste Moment jedes Immobilienverkaufs: der Notartermin. Dort wird der Kaufvertrag verlesen, erläutert und unterschrieben – erst mit dieser Beurkundung wird der Verkauf rechtlich verbindlich. Wir führen Sie durch den genauen Ablauf, die Dauer, die anwesenden Personen und die Unterlagen, die Sie mitbringen sollten.

Was ist der Beurkundungstermin – und was nicht?

Der Notartermin, fachlich Beurkundungstermin genannt, ist der Moment, in dem der Kaufvertrag über die Immobilie notariell beurkundet wird. In Deutschland ist diese Beurkundung zwingend vorgeschrieben: Ohne sie ist ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag nichtig (§ 311b BGB). Der Termin ist damit keine reine Formsache, sondern der rechtlich entscheidende Akt des gesamten Verkaufs.

Wichtig ist die Abgrenzung: Beim Notartermin wird weder über den Preis verhandelt noch der Vertrag inhaltlich neu ausgearbeitet. Beides ist zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen. Auch die Schlüsselübergabe und die Kaufpreiszahlung finden nicht im Termin statt – sie folgen erst Wochen später. Im Beurkundungstermin geht es allein darum, den fertig ausgehandelten Vertrag vorzulesen, offene Fragen zu klären und ihn rechtsverbindlich zu unterzeichnen.

Den Vertragsentwurf erhalten die Beteiligten vorab. Bei Verbraucherverträgen – etwa wenn eine Privatperson von einem gewerblichen Verkäufer kauft – muss der Notar dem Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist schützt vor übereilten Entscheidungen. Auch beim Verkauf zwischen Privatleuten ist es üblich und sinnvoll, dass der Entwurf rechtzeitig vorliegt, damit beide Seiten ihn in Ruhe prüfen können.

Der Ablauf des Notartermins Schritt für Schritt

Schritt 1: Begrüßung und Feststellung der Identität

Zu Beginn begrüßt der Notar die Beteiligten und stellt deren Identität fest. Dafür legen Käufer und Verkäufer ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass vor. Der Notar vergewissert sich zudem, dass alle Beteiligten geschäftsfähig sind und den Vertrag aus freien Stücken schließen.

Schritt 2: Verlesung des Kaufvertrags

Nun liest der Notar den gesamten Kaufvertrag laut und Wort für Wort vor. Diese vollständige Verlesung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 13 BeurkG) und lässt sich nicht abkürzen – auch dann nicht, wenn alle Beteiligten den Entwurf längst kennen. Umfangreiche Anlagen wie Karten oder Pläne dürfen stattdessen zur Durchsicht vorgelegt werden. Je nach Vertragslänge nimmt allein die Verlesung 20 bis 30 Minuten in Anspruch.

Schritt 3: Belehrung und offene Fragen

Der Notar erläutert die rechtliche Tragweite des Vertrags und weist auf Risiken hin – etwa auf die Folgen einer verspäteten Kaufpreiszahlung oder auf bestehende Belastungen im Grundbuch. Diese Belehrung gehört zu seinen Amtspflichten (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Dabei ist er zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten unparteiisch. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, alle offenen Fragen zu stellen. Einzelne Formulierungen können auf Wunsch noch angepasst werden, solange beide Parteien einverstanden sind.

Schritt 4: Unterschriften und Auflassung

Sind alle Fragen geklärt, unterschreiben zunächst Käufer und Verkäufer die Urkunde eigenhändig, anschließend der Notar selbst. Mit den Unterschriften ist der Kaufvertrag beurkundet und verbindlich. In der Regel wird im selben Termin auch die Auflassung erklärt – die Einigung über den Eigentumsübergang, die beide Parteien bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar abgeben müssen (§ 925 BGB). Als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird der Käufer allerdings erst später, nachdem er den Kaufpreis vollständig gezahlt hat.

Wie lange dauert der Notartermin?

Ein durchschnittlicher Beurkundungstermin dauert etwa 30 bis 60 Minuten. Bei besonders umfangreichen oder komplizierten Verträgen – zum Beispiel mit vielen Sondervereinbarungen oder mehreren Beteiligten – kann er auch bis zu 90 Minuten dauern. Den größten Anteil nimmt die Verlesung ein. Planen Sie den Termin ohne Zeitdruck ein: Wer sich hetzt, überliest womöglich einen wichtigen Punkt.

Wer ist beim Notartermin dabei?

Zwingend anwesend sein müssen die Vertragsparteien – Verkäufer und Käufer – sowie der Notar. Darüber hinaus können weitere Personen teilnehmen:

• Ehe- oder Lebenspartner, wenn sie Miteigentümer sind oder gemeinsam kaufen und daher selbst unterschreiben müssen.
• Der Makler, sofern einer beteiligt war – seine Anwesenheit ist aber nicht erforderlich.
• Ein Dolmetscher, falls eine Partei die deutsche Sprache nicht ausreichend beherrscht. In diesem Fall ist eine Übersetzung während der Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben.
• Ein Bevollmächtigter, wenn eine Partei nicht persönlich erscheinen kann (siehe unten).

Die finanzierende Bank des Käufers ist beim Termin üblicherweise nicht dabei. Sie erhält die benötigten Unterlagen später vom Notar.

Welche Unterlagen müssen Sie zum Notartermin mitbringen?

Der Notar hat den Vertrag vorbereitet, dennoch sollten Sie einige Dinge zum Termin mitbringen:

• gültiger Personalausweis oder Reisepass aller unterschreibenden Personen
• steuerliche Identifikationsnummer – sie wird für die Meldung an das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) benötigt und lässt sich teils auch nachreichen
• Bankverbindung (IBAN) für die Abwicklung der Kaufpreiszahlung
• notariell beglaubigte Vollmacht, falls Sie sich vertreten lassen
• Angaben zu Grundschulden oder Krediten, die noch auf der Immobilie lasten und abgelöst werden sollen

Objektunterlagen wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung liegen dem Notar in der Regel bereits vor – er hat sie für den Vertragsentwurf angefordert.

Persönlich erscheinen oder per Vollmacht: Vor- und Nachteile

Nicht immer können alle Beteiligten am selben Ort zusammenkommen. Dann ist eine Vertretung möglich – mit Vor- und Nachteilen:

• Vorteil – Flexibilität: Wohnt eine Partei weit entfernt oder ist verhindert, erspart die Vertretung eine Anreise.
• Vorteil – einfachere Terminfindung: Der Termin lässt sich leichter koordinieren, wenn nicht alle gleichzeitig anwesend sein müssen.
• Nachteil – Aufwand und Kosten: Eine Vollmacht muss notariell beglaubigt oder beurkundet werden, was zusätzliche Kosten verursacht.
• Nachteil – weniger Kontrolle: Wer nicht selbst dabei ist, kann Rückfragen nicht unmittelbar stellen und muss dem Bevollmächtigten vertrauen.

Bei einem so bedeutenden Geschäft empfehlen wir, nach Möglichkeit persönlich zu erscheinen. Eine sogenannte vollmachtlose Vertretung, bei der ein Beteiligter den Vertrag erst nachträglich genehmigt, ist zwar ebenfalls möglich, verzögert die Abwicklung jedoch.

FAQ zum Notartermin

Wer sucht den Notar aus?

Käufer und Verkäufer bestimmen den Notar gemeinsam. Da der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt, hat er dabei oft das letzte Wort. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten.

Muss ich den Vertrag vorher gelesen haben?

Ja, unbedingt. Auch wenn der Notar den Vertrag im Termin vollständig vorliest, sollten Sie den Entwurf vorab in Ruhe prüfen und Ihre Fragen notieren. Bei Verbraucherverträgen muss Ihnen der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.

Kann ich den Termin online oder per Video wahrnehmen?

Für Immobilienkaufverträge ist die körperliche Anwesenheit vor dem Notar erforderlich. Eine reine Online-Beurkundung per Video ist für den Grundstückskauf nicht zulässig. Wer nicht erscheinen kann, muss sich vertreten lassen.

Was passiert direkt nach der Unterschrift?

Nach der Beurkundung ist der Vertrag wirksam. Der Notar veranlasst nun die nächsten Schritte: die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, das Einholen erforderlicher Genehmigungen und die Mitteilung an das Finanzamt. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig.

Kann ich einen beurkundeten Vertrag noch rückgängig machen?

Nur in Ausnahmefällen. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend; ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es nicht. Eine Rückabwicklung ist meist nur einvernehmlich oder bei schweren Vertragsverletzungen möglich – und in der Regel mit Kosten verbunden.

Fazit: Gut vorbereitet in den Notartermin

Der Notartermin ist der rechtliche Höhepunkt jedes Immobilienverkaufs – und mit der richtigen Vorbereitung völlig unkompliziert. Prüfen Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig, notieren Sie Ihre Fragen und bringen Sie Ausweis, steuerliche Identifikationsnummer und Bankverbindung mit. Der eigentliche Termin dauert selten länger als eine Stunde: Der Notar liest den Vertrag vor, klärt offene Punkte und lässt unterschreiben. Wer weiß, was ihn erwartet, geht gelassen in diesen wichtigen Moment.