Gdy znaleziono kupującego i uzgodniono cenę, następuje prawdopodobnie najważniejszy moment każdej sprzedaży nieruchomości: termin u notariusza. W jego trakcie umowa sprzedaży jest odczytywana, wyjaśniana i podpisywana – dopiero dzięki temu poświadczeniu sprzedaż staje się prawnie wiążąca. Przeprowadzimy Państwa przez dokładny przebieg, czas trwania, obecne osoby oraz dokumenty, które należy ze sobą przynieść.
Czym jest termin poświadczenia notarialnego – a czym nie jest?
Termin u notariusza, fachowo nazywany terminem poświadczenia notarialnego, to moment, w którym umowa sprzedaży nieruchomości zostaje poświadczona notarialnie. W Niemczech takie poświadczenie jest obowiązkowe: bez niego umowa sprzedaży gruntu lub nieruchomości jest nieważna (§ 311b BGB). Termin ten nie jest zatem wyłącznie formalnością, lecz prawnie decydującą czynnością całej sprzedaży.
Ważne jest rozróżnienie: podczas terminu u notariusza nie negocjuje się ceny ani nie opracowuje na nowo treści umowy. Na tym etapie obie kwestie są już zakończone. Również przekazanie kluczy i zapłata ceny zakupu nie odbywają się podczas terminu – następują dopiero kilka tygodni później. W trakcie poświadczenia notarialnego chodzi wyłącznie o odczytanie ostatecznie wynegocjowanej umowy, wyjaśnienie otwartych pytań i jej prawnie wiążące podpisanie.
Uczestnicy otrzymują projekt umowy z wyprzedzeniem. W przypadku umów konsumenckich – na przykład gdy osoba prywatna kupuje nieruchomość od sprzedawcy prowadzącego działalność gospodarczą – notariusz musi co do zasady udostępnić konsumentowi projekt na dwa tygodnie przed terminem (§ 17 ust. 2a BeurkG). Termin ten chroni przed pochopnymi decyzjami. Również przy sprzedaży między osobami prywatnymi zwyczajowo i rozsądnie jest, aby projekt był dostępny odpowiednio wcześnie, tak by obie strony mogły spokojnie go sprawdzić.
Przebieg terminu u notariusza krok po kroku
Krok 1: Powitanie i ustalenie tożsamości
Na początku notariusz wita uczestników i ustala ich tożsamość. W tym celu kupujący i sprzedający okazują ważny dowód osobisty lub paszport. Notariusz upewnia się ponadto, że wszyscy uczestnicy mają zdolność do czynności prawnych i zawierają umowę z własnej woli.
Krok 2: Odczytanie umowy sprzedaży
Następnie notariusz odczytuje całą umowę sprzedaży na głos i słowo w słowo. To pełne odczytanie jest prawniewymagane (§ 13 BeurkG) i nie można go skrócić – nawet jeśli wszystkie strony od dawna znają projekt. Obszerne załączniki, takie jak mapy lub plany, można zamiast tego udostępnić do wglądu. W zależności od długości umowy samo odczytanie zajmuje od 20 do 30 minut.
Krok 3: Pouczenie i otwarte pytania
Notariusz wyjaśnia prawne znaczenie umowy i wskazuje na ryzyka – na przykład na skutki opóźnionej zapłaty ceny zakupu lub istniejące obciążenia w księdze wieczystej. Pouczenie to należy do jego obowiązków służbowych (§ 17 ust. 1 BeurkG). Jest przy tym zobowiązany do zachowania neutralności i doradza obu stronom bezstronnie. Teraz jest właściwy moment, aby zadać wszystkie otwarte pytania. Poszczególne sformułowania można na życzenie jeszcze dostosować, o ile obie strony wyrażą zgodę.
Krok 4: Podpisy i przeniesienie własności
Po wyjaśnieniu wszystkich kwestii kupujący i sprzedający podpisują najpierw dokument własnoręcznie, a następnie robi to sam notariusz. Z chwilą złożenia podpisów umowa sprzedaży zostaje poświadczona notarialnie i staje się wiążąca. Z reguły podczas tego samego terminu składa się również oświadczenie o przeniesieniu własności – uzgodnienie dotyczące przejścia własności, które obie strony muszą złożyć w obecności notariusza (§ 925 BGB). Jednak jako nowy właściciel kupujący zostaje wpisany do księgi wieczystej dopiero później, po całkowitym uiszczeniu ceny zakupu.
Ile trwa spotkanie u notariusza?
Przeciętne spotkanie w celu poświadczenia aktu trwa około 30–60 minut. W przypadku szczególnie obszernych lub skomplikowanych umów – na przykład z wieloma dodatkowymi uzgodnieniami lub kilkoma uczestnikami – może trwać nawet do 90 minut. Najwięcej czasu zajmuje odczytanie dokumentu. Zaplanuj spotkanie bez presji czasu: w pośpiechu można przeoczyć ważny punkt.
Kto uczestniczy w spotkaniu u notariusza?
Obecność stron umowy – sprzedającego i kupującego – oraz notariusza jest obowiązkowa. Ponadto mogą uczestniczyć inne osoby:
- Małżonek lub partner życiowy, jeśli są współwłaścicielami albo wspólnie kupują nieruchomość i dlatego muszą sami podpisać dokument.
- Pośrednik, jeśli brał udział w transakcji – jego obecność nie jest jednak wymagana.
- Tłumacz, jeśli jedna ze stron nie zna języka niemieckiego wystarczająco. W takim przypadku tłumaczenie podczas czynności notarialnej jest wymagane prawem.
- Pełnomocnik, jeśli jedna ze stron nie może stawić się osobiście (zob. poniżej).
Bank finansujący zakup przez kupującego zazwyczaj nie uczestniczy w spotkaniu. Otrzyma potrzebne dokumenty później od notariusza.
Jakie dokumenty należy przynieść na spotkanie u notariusza?
Notariusz przygotował umowę, jednak na spotkanie należy przynieść kilka rzeczy:
- ważny dowód osobisty lub paszport wszystkich osób podpisujących
- numer identyfikacji podatkowej – jest potrzebny do zgłoszenia do urzędu skarbowego (podatek od nabycia nieruchomości) i w niektórych przypadkach można go dostarczyć później
- dane rachunku bankowego (IBAN) do realizacji płatności ceny zakupu
- notarialnie poświadczone pełnomocnictwo, jeśli korzystają Państwo z zastępstwa
- informacje o hipotekach lub kredytach, które nadal obciążają nieruchomość i mają zostać spłacone
Dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak odpis z księgi wieczystej lub deklaracja podziału, zazwyczaj znajdują się już u notariusza – zażądał ich w celu przygotowania projektu umowy.
Osobiste stawiennictwo czy pełnomocnictwo: zalety i wady
Nie zawsze wszystkie zainteresowane osoby mogą spotkać się w tym samym miejscu. Wówczas możliwe jest zastępstwo – z zaletami i wadami:
- Zaleta – elastyczność: jeśli jedna ze stron mieszka daleko lub nie może przybyć, zastępstwo pozwala uniknąć podróży.
- Zaleta – łatwiejsze ustalenie terminu: łatwiej skoordynować termin, gdy nie wszyscy muszą być obecni jednocześnie.
- Wada – nakład pracy i koszty: pełnomocnictwo musi zostać poświadczone notarialnie lub sporządzone w formie aktu notarialnego, co powoduje dodatkowe koszty.
- Wada – mniejsza kontrola: osoba, która nie uczestniczy osobiście, nie może od razu zadawać pytań i musi zaufać pełnomocnikowi.
W przypadku tak istotnej transakcji zalecamy, w miarę możliwości, osobiste stawiennictwo. Tak zwane zastępstwo bez pełnomocnictwa, w którym jedna z osób zatwierdza umowę dopiero później, jest wprawdzie również możliwe, jednak opóźnia realizację czynności.
FAQ dotyczące spotkania u notariusza
Kto wybiera notariusza?
Kupujący i sprzedający wspólnie wybierają notariusza. Ponieważ kupujący zazwyczaj ponosi koszty notarialne, często ma w tej kwestii ostatnie słowo. Notariusz jest zobowiązany do bezstronności i nie reprezentuje żadnej ze stron.
Czy muszę wcześniej przeczytać umowę?
Tak, koniecznie. Nawet jeśli notariusz umowę w przeczyta całość, warto wcześniej spokojnie przeanalizować projekt i zanotować pytania. W przypadku umów konsumenckich projekt powinien co do zasady zostać Państwu udostępniony na dwa tygodnie przed terminem.
Czy mogę uczestniczyć w terminie online lub za pośrednictwem wideokonferencji?
W przypadku umów sprzedaży nieruchomości wymagana jest fizyczna obecność u notariusza. Sama czynność notarialna online za pośrednictwem wideokonferencji nie jest dopuszczalna przy zakupie nieruchomości. Osoba, która nie może się stawić, musi ustanowić pełnomocnika.
Co dzieje się bezpośrednio po podpisaniu?
Po dokonaniu czynności notarialnej umowa staje się skuteczna. Notariusz podejmuje teraz kolejne kroki: dokonuje wpisu zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności, uzyskuje wymagane zgody i zawiadamia urząd skarbowy. Cena zakupu staje się wymagalna dopiero po spełnieniu wszystkich warunków.
Czy mogę jeszcze odstąpić od umowy po jej poświadczeniu notarialnym?
Tylko w wyjątkowych przypadkach. Umowa sprzedaży poświadczona notarialnie jest wiążąca; nie istnieje ogólne prawo do odstąpienia. Odwrócenie transakcji jest zazwyczaj możliwe jedynie za obopólną zgodą lub w przypadku poważnego naruszenia umowy – i z reguły wiąże się z kosztami.
Podsumowanie: Dobre przygotowanie do wizyty u notariusza
Wizyta u notariusza jest prawnym punktem kulminacyjnym każdej sprzedaży nieruchomości – a przy właściwym przygotowaniu przebiega bez komplikacji. Należy odpowiednio wcześnie sprawdzić projekt umowy, zanotować pytania oraz zabrać dowód tożsamości, numer identyfikacji podatkowej i dane rachunku bankowego. Sama wizyta rzadko trwa dłużej niż godzinę: notariusz odczytuje umowę, wyjaśnia otwarte kwestie i umożliwia jej podpisanie. Osoba, która wie, czego się spodziewać, podchodzi spokojnie do tego ważnego momentu.