Когда покупатель найден и цена согласована, наступает, вероятно, самый важный момент любой продажи недвижимости: визит к нотариусу. Там договор купли-продажи зачитывается, разъясняется и подписывается — только после этого нотариального удостоверения продажа становится юридически обязательной. Мы расскажем о точном порядке проведения, продолжительности, присутствующих лицах и документах, которые следует взять с собой.
Что такое нотариальное удостоверение — и чем оно не является?
Визит к нотариусу, профессионально называемый процедурой нотариального удостоверения, — это момент, когда договор купли-продажи недвижимости удостоверяется нотариально. В Германии такое удостоверение является обязательным: без него договор купли-продажи земельного участка или недвижимости недействителен (§ 311b ГГУ). Таким образом, это не простая формальность, а юридически решающий акт всей продажи.
Важно понимать различие: во время визита к нотариусу не ведутся переговоры о цене и договор не разрабатывается заново по содержанию. К этому моменту и то и другое уже завершено. Передача ключей и оплата покупной цены также не происходят во время визита — они состоятся лишь через несколько недель. При нотариальном удостоверении речь исключительно о том, чтобы зачитать уже согласованный договор, разъяснить открытые вопросы и подписать его с обязательной юридической силой.
Участники получают проект договора заранее. В потребительских договорах — например, когда частное лицо покупает недвижимость у коммерческого продавца — нотариус, как правило, должен предоставить потребителю проект за две недели до визита (§ 17 абз. 2a Закона о нотариальном удостоверении). Этот срок защищает от поспешных решений. При продаже между частными лицами также принято и разумно предоставить проект заблаговременно, чтобы обе стороны могли спокойно его проверить.
Порядок проведения визита к нотариусу шаг за шагом
Шаг 1: Приветствие и установление личности
В начале нотариус приветствует участников и устанавливает их личность. Для этого покупатель и продавец предъявляют действительное удостоверение личности или заграничный паспорт. Кроме того, нотариус проверяет, что все участники обладают дееспособностью и заключают договор добровольно.
Шаг 2: Зачтение договора купли-продажи
Теперь нотариус зачитывает весь договор купли-продажи вслух и слово за словом. Такое полное зачитывание предусмотрено законом обязателен (§ 13 BeurkG) и не может быть сокращён — даже если все участники уже давно знакомы с проектом. Объёмные приложения, такие как карты или планы, вместо этого могут быть представлены для ознакомления. В зависимости от объёма договора одно только чтение вслух занимает от 20 до 30 минут.
Шаг 3: Разъяснение и открытые вопросы
Нотариус разъясняет юридическое значение договора и указывает на риски — например, на последствия несвоевременной оплаты покупной цены или на существующие обременения в земельной книге. Это разъяснение относится к его служебным обязанностям (§ 17 Abs. 1 BeurkG). При этом он обязан сохранять нейтралитет и консультирует обе стороны беспристрастно. Сейчас подходящий момент, чтобы задать все оставшиеся вопросы. По желанию отдельные формулировки ещё могут быть изменены, если обе стороны согласны.
Шаг 4: Подписи и передача права собственности
После выяснения всех вопросов сначала покупатель и продавец собственноручно подписывают документ, затем его подписывает сам нотариус. С подписями договор купли-продажи считается нотариально удостоверенным и обязательным. Как правило, на той же встрече также заявляется о передаче права собственности — о соглашении относительно перехода права собственности, которое обе стороны должны заключить в одновременном присутствии у нотариуса (§ 925 BGB). Однако покупатель будет внесён в земельную книгу в качестве нового собственника лишь позднее, после полной оплаты покупной цены.
Сколько длится встреча у нотариуса?
Средняя нотариальная встреча длится около 30–60 минут. В случае особенно объёмных или сложных договоров — например, с множеством особых соглашений или несколькими участниками — она может длиться до 90 минут. Больше всего времени занимает чтение вслух. Планируйте встречу без спешки: торопясь, можно не заметить важный пункт.
Кто присутствует на встрече у нотариуса?
Обязательно должны присутствовать стороны договора — продавец и покупатель — а также нотариус. Кроме того, могут участвовать другие лица:
- Супруг или партнёр, если они являются совладельцами либо покупают совместно и поэтому должны подписывать документ самостоятельно.
- Маклер, если он участвовал в сделке, — однако его присутствие не обязательно.
- Переводчик, если одна из сторон не владеет немецким языком достаточно владеет языком. В этом случае перевод во время нотариального удостоверения предусмотрен законом.
- Представитель по доверенности, если сторона не может присутствовать лично (см. ниже).
Финансирующий банк покупателя обычно не присутствует на встрече. Позднее он получает необходимые документы от нотариуса.
Какие документы необходимо взять с собой на встречу у нотариуса?
Нотариус подготовил договор, однако вам следует взять с собой на встречу некоторые документы:
- действительное удостоверение личности или заграничный паспорт всех подписывающих лиц
- идентификационный налоговый номер – он необходим для уведомления налоговой инспекции (налог на приобретение недвижимости), а иногда его можно предоставить позднее
- банковские реквизиты (IBAN) для проведения платежа покупной цены
- нотариально заверенную доверенность, если вас представляет другое лицо
- сведения об ипотечных обременениях или кредитах, которые всё ещё обременяют недвижимость и должны быть погашены
Документы на объект, такие как выписка из земельной книги или декларация о разделе собственности, как правило, уже имеются у нотариуса – он запросил их для подготовки проекта договора.
Личное присутствие или по доверенности: преимущества и недостатки
Не всегда все участники могут собраться в одном месте одновременно. В таком случае возможно представительство – с преимуществами и недостатками:
- Преимущество – гибкость: если одна из сторон живёт далеко или не может присутствовать, представительство избавляет её от поездки.
- Преимущество – более простой выбор даты: согласовать встречу легче, если не всем необходимо присутствовать одновременно.
- Недостаток – затраты времени и расходы: доверенность должна быть нотариально заверена или удостоверена нотариусом, что влечёт дополнительные расходы.
- Недостаток – меньший контроль: тот, кто не присутствует лично, не может сразу задать вопросы и должен доверять представителю.
При совершении столь значимой сделки мы рекомендуем по возможности присутствовать лично. Так называемое представительство без доверенности, при котором один из участников одобряет договор лишь впоследствии, также возможно, однако оно задерживает оформление сделки.
Часто задаваемые вопросы о встрече у нотариуса
Кто выбирает нотариуса?
Покупатель и продавец выбирают нотариуса совместно. Поскольку нотариальные расходы обычно несёт покупатель, за ним часто остаётся последнее слово. Нотариус обязан сохранять беспристрастность и не представляет интересы ни одной из сторон.
Нужно ли заранее прочитать договор?
Да, обязательно. Даже если нотариус договор в "перед тем как нотариус полностью зачитает договор, вам следует заранее спокойно изучить проект и записать свои вопросы. При договорах с потребителями проект, как правило, должен быть предоставлен вам за две недели до встречи.
Можно ли провести встречу онлайн или по видеосвязи?
Для договоров купли-продажи недвижимости требуется личное присутствие у нотариуса. Простое нотариальное удостоверение по видеосвязи онлайн при покупке земельного участка не допускается. Тот, кто не может присутствовать, должен назначить представителя.
Что происходит сразу после подписания?
После нотариального удостоверения договор вступает в силу. Теперь нотариус предпринимает следующие шаги: обеспечивает внесение предварительной записи о переходе права собственности, получает необходимые разрешения и уведомляет налоговое управление. Только после выполнения всех условий наступает срок уплаты покупной цены.
Можно ли отменить уже нотариально удостоверенный договор?
Только в исключительных случаях. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи имеет обязательную силу; общего права на отзыв не существует. Расторжение договора обычно возможно только по взаимному согласию или при существенных нарушениях договора — и, как правило, связано с расходами.
Итог: хорошо подготовьтесь к встрече у нотариуса
Встреча у нотариуса — юридическая кульминация любой продажи недвижимости, и при правильной подготовке она совершенно несложна. Своевременно изучите проект договора, запишите свои вопросы и возьмите с собой удостоверение личности, налоговый идентификационный номер и банковские реквизиты. Сама встреча редко длится больше часа: нотариус зачитывает договор, разъясняет открытые вопросы и предлагает его подписать. Тот, кто знает, чего ожидать, спокойно проходит этот важный этап.