Una volta trovato l’acquirente e concordato il prezzo, segue il momento probabilmente più importante di ogni vendita immobiliare: l’appuntamento dal notaio. In questa sede il contratto di compravendita viene letto, illustrato e firmato: solo con questa autenticazione notarile la vendita diventa giuridicamente vincolante. Vi guidiamo attraverso lo svolgimento preciso, la durata, le persone presenti e i documenti che dovreste portare con voi.
Che cos’è l’appuntamento per l’autenticazione notarile – e che cosa non è?
L’appuntamento dal notaio, tecnicamente definito appuntamento per l’autenticazione notarile, è il momento in cui il contratto di compravendita dell’immobile viene autenticato dal notaio. In Germania questa autenticazione è obbligatoria: senza di essa, un contratto di compravendita di un terreno o di un immobile è nullo (§ 311b BGB). L’appuntamento non è quindi una mera formalità, bensì l’atto giuridicamente decisivo dell’intera vendita.
È importante fare una distinzione: durante l’appuntamento dal notaio non si negozia il prezzo e non si redige nuovamente il contenuto del contratto. A quel punto entrambe le questioni sono già concluse. Anche la consegna delle chiavi e il pagamento del prezzo d’acquisto non avvengono durante l’appuntamento: seguono solo alcune settimane dopo. Nell’appuntamento per l’autenticazione notarile si tratta esclusivamente di leggere il contratto già negoziato, chiarire le questioni ancora aperte e firmarlo con valore giuridicamente vincolante.
Le parti ricevono in anticipo la bozza del contratto. Nei contratti con consumatori – ad esempio quando una persona privata acquista da un venditore commerciale – il notaio deve mettere di norma la bozza a disposizione del consumatore due settimane prima dell’appuntamento (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Questo termine protegge da decisioni affrettate. Anche nelle vendite tra privati è consueto e opportuno che la bozza sia disponibile per tempo, affinché entrambe le parti possano esaminarla con calma.
Lo svolgimento dell’appuntamento dal notaio passo dopo passo
Passaggio 1: Benvenuto e verifica dell’identità
All’inizio il notaio accoglie le parti e ne verifica l’identità. A tal fine, acquirente e venditore presentano la carta d’identità o il passaporto in corso di validità. Il notaio accerta inoltre che tutte le parti abbiano capacità giuridica e stipulino il contratto liberamente.
Passaggio 2: Lettura del contratto di compravendita
A questo punto il notaio legge ad alta voce l’intero contratto di compravendita, parola per parola. Questa lettura completa è prevista dalla legge obbligatoria (§ 13 BeurkG) e non può essere abbreviata – anche se tutti gli interessati conoscono già da tempo la bozza. Allegati voluminosi come mappe o planimetrie possono invece essere messi a disposizione per la consultazione. A seconda della lunghezza del contratto, la sola lettura richiede dai 20 ai 30 minuti.
Fase 3: spiegazioni e domande aperte
Il notaio illustra la portata giuridica del contratto e segnala i rischi – ad esempio le conseguenze di un pagamento tardivo del prezzo d’acquisto o gli oneri esistenti nel registro fondiario. Queste spiegazioni rientrano nei suoi obblighi d’ufficio (§ 17 Abs. 1 BeurkG). È inoltre tenuto alla neutralità e consiglia entrambe le parti in modo imparziale. Questo è il momento giusto per porre tutte le domande ancora aperte. Su richiesta, singole formulazioni possono ancora essere modificate, purché entrambe le parti siano d’accordo.
Fase 4: firme e Auflassung
Una volta chiarite tutte le domande, inizialmente acquirente e venditore firmano personalmente l’atto, quindi lo firma il notaio stesso. Con le firme, il contratto di compravendita è autenticato e vincolante. Di norma, nello stesso appuntamento viene dichiarata anche l’Auflassung – l’accordo sul trasferimento della proprietà, che entrambe le parti devono rendere in presenza contemporanea davanti al notaio (§ 925 BGB). Tuttavia, l’acquirente viene iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario solo in un momento successivo, dopo aver pagato integralmente il prezzo d’acquisto.
Quanto dura l’appuntamento dal notaio?
Un appuntamento medio per l’autenticazione notarile dura circa 30-60 minuti. In caso di contratti particolarmente voluminosi o complessi – ad esempio con numerosi accordi speciali o più interessati – può durare anche fino a 90 minuti. La parte più consistente è costituita dalla lettura. Pianificate l’appuntamento senza fretta: chi si affretta potrebbe trascurare un punto importante.
Chi partecipa all’appuntamento dal notaio?
Devono essere obbligatoriamente presenti le parti contraenti – venditore e acquirente – nonché il notaio. Inoltre, possono partecipare altre persone:
- Coniuge o partner, se sono comproprietari o acquistano insieme e devono quindi firmare personalmente.
- Il mediatore, qualora ne sia intervenuto uno – la sua presenza non è tuttavia necessaria.
- Un interprete, qualora una delle parti non conosca la lingua tedescasufficientemente padroneggiata. In questo caso, la traduzione durante la stipula notarile è prescritta dalla legge.
- Un procuratore, se una parte non può comparire personalmente (vedi sotto).
La banca che finanzia l’acquirente di norma non è presente all’appuntamento. Riceverà in seguito dal notaio la documentazione necessaria.
Quali documenti deve portare all’appuntamento dal notaio?
Il notaio ha preparato il contratto; tuttavia, dovreste portare alcune cose all’appuntamento:
- carta d’identità o passaporto validi di tutte le persone che firmano
- codice fiscale – serve per la comunicazione all’ufficio delle imposte (imposta sull’acquisto di immobili) e in parte può anche essere fornito successivamente
- coordinate bancarie (IBAN) per la gestione del pagamento del prezzo d’acquisto
- procura autenticata notarilmente, se vi fate rappresentare
- informazioni su ipoteche fondiarie o crediti ancora gravanti sull’immobile e da estinguere
I documenti dell’immobile, come l’estratto del registro fondiario o la dichiarazione di divisione, sono di norma già disponibili presso il notaio, che li ha richiesti per la bozza del contratto.
Comparire personalmente o tramite procura: vantaggi e svantaggi
Non sempre tutti gli interessati possono riunirsi nello stesso luogo. In tal caso è possibile farsi rappresentare, con vantaggi e svantaggi:
- Vantaggio – flessibilità: se una parte vive lontano o è impossibilitata, la rappresentanza evita il viaggio.
- Vantaggio – più facile fissare l’appuntamento: è più semplice coordinare l’appuntamento se non tutti devono essere presenti contemporaneamente.
- Svantaggio – impegno e costi: una procura deve essere autenticata o rogata da un notaio, il che comporta costi aggiuntivi.
- Svantaggio – minore controllo: chi non è presente personalmente non può porre domande direttamente e deve fidarsi del procuratore.
Per un’operazione così importante raccomandiamo, ove possibile, di comparire personalmente. È possibile anche una cosiddetta rappresentanza senza procura, nella quale una parte approva il contratto solo successivamente; ciò tuttavia ritarda la conclusione dell’operazione.
FAQ sull’appuntamento dal notaio
Chi sceglie il notaio?
Acquirente e venditore scelgono insieme il notaio. Poiché di norma l’acquirente sostiene i costi notarili, spesso ha l’ultima parola. Il notaio è tenuto all’imparzialità e non rappresenta nessuna delle due parti.
Devo aver letto prima il contratto?
Sì, assolutamente. Anche se il notaio il contratto nel Se il contratto viene letto integralmente, è opportuno esaminare con calma la bozza in anticipo e annotare le proprie domande. Nei contratti con consumatori, la bozza deve essere generalmente disponibile almeno due settimane prima dell’appuntamento.
Posso partecipare all’appuntamento online o in video?
Per i contratti di compravendita immobiliare è necessaria la presenza fisica davanti al notaio. La mera autenticazione online tramite video non è consentita per l’acquisto di un terreno. Chi non può presentarsi deve farsi rappresentare.
Cosa succede subito dopo la firma?
Dopo l’autenticazione notarile, il contratto è efficace. Il notaio avvia ora i passaggi successivi: l’iscrizione di una prenotazione della cessione, l’acquisizione delle autorizzazioni necessarie e la comunicazione all’ufficio delle imposte. Il prezzo di acquisto diventa esigibile solo quando sono soddisfatti tutti i requisiti.
Posso annullare un contratto autenticato notarilmente?
Solo in casi eccezionali. Un contratto di compravendita autenticato notarilmente è vincolante; non esiste un diritto generale di recesso. La risoluzione del contratto è generalmente possibile solo di comune accordo o in caso di gravi violazioni contrattuali – e di norma comporta dei costi.
Conclusione: prepararsi adeguatamente all’appuntamento dal notaio
L’appuntamento dal notaio è il momento giuridicamente culminante di ogni vendita immobiliare – e con la giusta preparazione è del tutto semplice. Esaminate per tempo la bozza del contratto, annotate le vostre domande e portate con voi un documento d’identità, il numero di identificazione fiscale e le coordinate bancarie. L’appuntamento vero e proprio raramente dura più di un’ora: il notaio legge il contratto, chiarisce i punti ancora aperti e fa firmare. Chi sa cosa lo aspetta affronta con serenità questo momento importante.