Als u een onroerende zaak verkoopt, kan de gemeente een wettelijk voorkeursrecht hebben: In bepaalde gevallen mag zij in plaats van uw koper tot de koopovereenkomst toetreden. Voor de overgrote meerderheid van de particuliere verkopen vormt dit geen belemmering – toch controleert de gemeente elke notarieel vastgelegde koopovereenkomst, en uw koper wordt pas in het kadaster ingeschreven wanneer een zogenoemd negatief attest beschikbaar is. Wij leggen uit wanneer de gemeente kan ingrijpen, hoe de procedure verloopt en waarom het negatieve attest onmisbaar is voor de uitvoering door de notaris.
Wat is het voorkeursrecht van de gemeente?
Het gemeentelijke voorkeursrecht is een wettelijk recht van de gemeente om een verkocht perceel onder de voorwaarden van de reeds gesloten koopovereenkomst zelf te verwerven. De grondslag wordt gevormd door §§ 24 tot en met 28 van het Baugesetzbuch. Als de gemeente haar recht uitoefent, treedt zij in de plaats van uw koper – koopprijs en overige voorwaarden blijven in beginsel hetzelfde, maar de onroerende zaak gaat naar de gemeente in plaats van naar de particuliere belangstellende.
Belangrijk: Het voorkeursrecht bestaat niet bij elke verkoop. Het vereist dat uw perceel in een van de wettelijk geregelde gebieden ligt. Voor de verkoop van een bestaande appartementswoning of een erfpachtrecht is het algemene voorkeursrecht volgens § 24 lid 2 BauGB zelfs uitdrukkelijk uitgesloten.
Wanneer kan de gemeente ingrijpen?
§ 24 BauGB somt limitatief op in welke gevallen de gemeente een algemeen voorkeursrecht heeft. De praktisch belangrijkste zijn:
- Bebouwingsplan: Het perceel is bestemd voor openbare doeleinden (zoals wegen, scholen, groenvoorzieningen) of voor compensatiemaatregelen.
- Herverkavelings- en saneringsgebieden: Het perceel ligt in een formeel aangewezen sanerings- of ontwikkelingsgebied.
- Behoudsverordening (milieubescherming): Het perceel ligt binnen het toepassingsgebied van een behoudsverordening.
- Woonbouwgrond: Onbebouwde gronden die in het bestemmings- of bebouwingsplan als woonbouwgrond zijn aangewezen.
- Overstromings- en hoogwatergebieden evenals percelen met aanzienlijke stedenbouwkundige tekortkomingen.
Daar komt een beslissende drempel bij: De gemeente mag het voorkeursrecht alleen uitoefenen als het algemeen belang dit rechtvaardigt (§ 24 lid 3 BauGB). Daaronder valt vooral het voorzien in de woonbehoefte in de gemeente. Een zuiver fiscaal belang – bijvoorbeeld de wens om een perceel goedkoop aan te kopen – volstaat niet.
Naast het algemene bestaat er een bijzonder voorkeursrecht (§ 25 BauGB), dat de gemeente bij verordening voor afzonderlijke gebieden kan instellen om stedenbouwkundige plannen veilig te stellen.
Procedure: van koopovereenkomst tot negatief attest
De procedure wordt geregeld in § 28 BauGB. In de praktijk verloopt deze grotendeels via de notaris en raakt deze u als verkoper meestal slechts zijdelings.
Stap 1: Mededeling van de koopovereenkomst
Na het verlijden van de akte deelt de notaris de inhoud van de koopovereenkomst mee aan de gemeente. Daarmee begint de termijn te lopen.
Stap 2: Onderzoek door de gemeente
De gemeente onderzoekt of er überhaupt een voorkeursrecht bestaat en of het algemeen belang de uitoefening ervan rechtvaardigt. Daarvoor heeft zij maximaal drie maanden vanaf de mededeling van de koopovereenkomst de tijd. Als zij het recht niet binnen deze termijn uitoefent, vervalt het voor deze verkoop.
Stap 3: Negatief attest of uitoefening
Als er geen voorkeursrecht bestaat of de gemeente ervan afziet, verstrekt zij op aanvraag onverwijld een attest over het niet-uitoefenen – het negatieve attest. Dit geldt wettelijk als een afstand van het recht. Alleen in uitzonderlijke gevallen oefent de gemeente het recht door middel van een bestuursbesluit tegenover u als verkoper uit.
Stap 4: Inschrijving in het kadaster
Het kadaster mag de koper pas als nieuwe eigenaar inschrijven wanneer het bewijs is geleverd dat het voorkeursrecht niet is uitgeoefend of niet bestaat. Zonder negatief attest blijft de eigendomsoverdracht stil liggen. Daarom vraagt de notaris het attest doorgaans automatisch aan.
Hoe lang duurt het negatieve attest?
De wet verlangt dat het onverwijld wordt afgegeven. In de praktijk duurt de behandeling meestal slechts enkele dagen tot ongeveer twee weken – op voorwaarde dat het perceel niet in een gevoelig gebied ligt. Veel gemeenten brengen voor het attest administratieve kosten in rekening, vaak in de lage driecijferige range. Omdat de notariële afwikkeling sowieso enkele weken in beslag neemt, vertraagt het negatieve attest de verkoop normaal gesproken niet merkbaar.
Wanneer het voorkeursrecht is uitgesloten
Zelfs in een gebied met voorkeursrecht geldt het recht niet altijd. § 26 BauGB sluit het onder andere uit wanneer
- u aan uw aan echtgenoten of aan naaste familieleden verkopen (in rechte lijn of tot en met de derde graad van de zijlijn),
- het perceel al overeenkomstig de planningsdoelen is bebouwd en gebruikt en geen aanzienlijke gebreken vertoont.
Daarnaast kan uw koper de uitoefening op grond van § 27 BauGB afwenden: als hij zich er schriftelijk toe verplicht het perceel binnen een redelijke termijn overeenkomstig de stedenbouwkundige doelen te gebruiken of bestaande gebreken te verhelpen, moet de gemeente haar voorkeursrecht opschorten.
Bescherming van het woonmilieu: wat het BVerwG-arrest heeft veranderd
Het voorkeursrecht was bijzonder vaak een twistpunt in gebieden met sociale instandhoudingsbescherming (bescherming van het woonmilieu) – totdat het Bundesverwaltungsgericht op 9 november 2021 (Az. 4 C 1.20) strikte grenzen trok. Daarna mag de gemeente het voorkeursrecht niet uitsluitend baseren op de veronderstelling dat de koper de woning in de toekomst in strijd met de instandhoudingsdoelen zal gebruiken, bijvoorbeeld door deze op te splitsen in appartementsrechten. Doorslaggevend is de feitelijke toestand op het moment van de beslissing van de autoriteit. Als het gebouw op het moment van verkoop naar behoren wordt gebruikt en vrij van gebreken is, is het voorkeursrecht op grond van § 26 nr. 4 BauGB uitgesloten.
Voor verkopers in gebieden met bescherming van het woonmilieu betekent dit sindsdien aanzienlijk meer rechtszekerheid. De wetgever werkt echter aan een wijziging van het Baugesetzbuch die het voorkeursrecht binnen de bescherming van het woonmilieu opnieuw moet versterken; in 2026 bevindt deze zich nog in de wetgevingsprocedure. Ligt uw vastgoed in een instandhoudingsgebied, dan is het daarom de moeite waard de actuele stand te bekijken.
Gemeentelijk voorkeursrecht versus voorkeursrecht van de huurder
Het voorkeursrecht van de gemeente wordt vaak verward met het voorkeursrecht van de huurder – beide hebben echter weinig met elkaar te maken:
- Het gemeentelijke voorkeursrecht (§§ 24 e.v. BauGB) komt toe aan de gemeente en sluit aan bij stedenbouwkundige doelen.
- Het voorkeursrecht van de huurder op grond van § 577 BGB komt toe aan de huurder. Het ontstaat alleen wanneer een verhuurde woning na aanvang van de huurovereenkomst wordt omgezet in appartementsrechten en voor het eerst aan een derde wordt verkocht. De huurder mag dan onder dezelfde voorwaarden zelf kopen.
Anders dan het gemeentelijke voorkeursrecht blokkeert het voorkeursrecht van de huurder uw verkoop niet: de huurder treedt slechts in de plaats van de koper in de bestaande overeenkomst. Verkoopt u een verhuurde, omgezette Eigendomswoning, moet u de huurder echter tijdig over zijn voorkeursrecht informeren.
FAQ over het voorkeursrecht van de gemeente
Kan de gemeente mijn verkoop verhinderen?
Nee. De gemeente kan de verkoop niet verbieden, maar alleen zelf in de koopovereenkomst treden – en dat uitsluitend in de wettelijk geregelde gebieden en wanneer het algemeen belang dit rechtvaardigt. U verliest dus niet het recht om te verkopen, maar hoogstens de specifieke koper.
Krijg ik dezelfde prijs als de gemeente gebruikmaakt van haar recht?
In principe wel: de gemeente neemt de overeenkomst over tegen de overeengekomen voorwaarden. Als de koopprijs echter duidelijk hoger ligt dan de marktwaarde, mag de gemeente op grond van § 28 BauGB de marktwaarde als basis nemen. In dat geval mag u als verkoper binnen een maand van de overeenkomst afzien.
Moet ik het negatief attest zelf aanvragen?
Doorgaans niet. De notaris vraagt het attest in het kader van de uitvoering van de koopovereenkomst aan bij de gemeente. Als verkoper hoeft u gewoonlijk niets verder te ondernemen.
Geldt het voorkeursrecht ook voor eigendomswoningen?
Voor de verkoop van een reeds bestaande eigendomswoning is het algemene voorkeursrecht volgens § 24 lid 2 BauGB uitgesloten. Het wordt vooral relevant bij onbebouwde percelen, appartementsgebouwen en objecten in sanerings- of instandhoudingsgebieden.
Hoe weet ik of mijn perceel betroffen is?
Informatie wordt verstrekt door de bevoegde bouwdienst of dienst stedenbouw, evenals door de bestemmingsplannen en de sanerings- en instandhoudingsverordeningen van de gemeente. De notaris controleert de situatie met betrekking tot het voorkeursrecht sowieso tijdens het verlijden van de akte.
Conclusie
Het gemeentelijke voorkeursrecht klinkt bedreigender dan het voor de meeste verkopers is. Het geldt alleen in duidelijk afgebakende gebieden, vereist een algemeen belang en is bij bestaande eigendomswoningen sowieso uitgesloten. Voor uw verkoop is vooral één ding belangrijk: zonder negatief attest van de gemeente wordt de koper niet in het kadaster ingeschreven. Omdat de notaris dit attest routinematig aanvraagt, verloopt de procedure doorgaans geruisloos op de achtergrond. Bijzondere aandacht is alleen nodig als uw vastgoed in een sanerings- of milieubeschermingsgebied ligt – daar moet u de situatie met betrekking tot het voorkeursrecht vroegtijdig ophelderen.