Lorsque vous vendez un bien immobilier, la commune peut bénéficier d’un droit légal de préemption : dans certains cas, elle peut se substituer à votre acquéreur dans le contrat de vente. Pour la grande majorité des ventes privées, cela ne constitue pas un obstacle – néanmoins, la commune examine chaque contrat de vente notarié, et votre acquéreur ne sera inscrit au registre foncier qu’une fois qu’un certificat dit négatif aura été délivré. Nous expliquons quand la commune peut exercer son droit, comment se déroule la procédure et pourquoi le certificat négatif est indispensable à l’exécution notariale.
Qu’est-ce que le droit de préemption de la commune ?
Le droit de préemption communal est un droit légal de la commune d’acquérir elle-même un terrain vendu aux conditions du contrat de vente déjà conclu. Il repose sur les §§ 24 à 28 du Code allemand de la construction. Si la commune exerce son droit, elle se substitue à votre acquéreur – le prix de vente et les autres conditions restent en principe identiques, mais le bien revient à la commune au lieu de l’acquéreur privé.
Important : le droit de préemption n’existe pas pour chaque vente. Il suppose que votre terrain se trouve dans l’une des zones prévues par la loi. Pour la vente d’un appartement en copropriété existant ou d’un droit d’emphytéose, le droit général de préemption prévu par le § 24, al. 2 BauGB est même expressément exclu.
Quand la commune peut-elle exercer son droit ?
Le § 24 BauGB énumère de manière exhaustive les cas dans lesquels la commune dispose d’un droit général de préemption. Les plus importants en pratique sont les suivants :
- Plan d’urbanisme : Le terrain est réservé à des fins publiques (par exemple routes, écoles, espaces verts) ou à des mesures compensatoires.
- Zones de remembrement et de rénovation : Le terrain se trouve dans un secteur de rénovation ou de développement officiellement délimité.
- Règlement de préservation (protection du tissu social) : Le terrain se trouve dans le champ d’application d’un règlement de préservation.
- Terrains destinés à l’habitat : Terrains non bâtis désignés comme terrains constructibles à usage résidentiel dans le plan d’occupation des sols ou le plan d’urbanisme.
- Zones inondables et zones exposées aux crues, ainsi que les terrains présentant d’importants dysfonctionnements urbanistiques.
À cela s’ajoute un obstacle décisif : la commune ne peut exercer son droit de préemption que si l’intérêt général le justifie (§ 24, al. 3 BauGB). Cela concerne avant tout la couverture des besoins en logements de la commune. Un intérêt purement fiscal – par exemple le souhait d’acquérir un terrain à bas prix – ne suffit pas.
Outre le droit de préemption général, il existe un droit de préemption particulier (§ 25 BauGB), que la commune peut instaurer par règlement pour certaines surfaces afin de garantir des projets d’urbanisme.
Procédure : du contrat de vente au certificat de non-exercice
La procédure est régie par § 28 BauGB. En pratique, elle passe essentiellement par le notaire et ne vous concerne, en tant que vendeur, qu’à la marge.
Étape 1 : Notification du contrat de vente
Après l’authentification, le notaire communique le contenu du contrat de vente à la commune. Le délai commence alors à courir.
Étape 2 : Examen par la commune
La commune vérifie s’il existe effectivement un droit de préemption et si l’intérêt général justifie son exercice. Elle dispose pour cela d’un délai maximal de trois mois à compter de la notification du contrat de vente. Si elle n’exerce pas ce droit dans ce délai, celui-ci s’éteint pour cette vente.
Étape 3 : Certificat de non-exercice ou exercice du droit
S’il n’existe aucun droit de préemption ou si la commune y renonce, elle délivre sans délai sur demande un certificat attestant de la non-exercice du droit – le certificat de non-exercice. Celui-ci vaut légalement renonciation. Ce n’est que dans des cas exceptionnels que la commune exerce le droit par un acte administratif à votre encontre en tant que vendeur.
Étape 4 : Inscription au registre foncier
Le bureau du registre foncier ne peut inscrire l’acheteur comme nouveau propriétaire qu’après avoir reçu la preuve de la non-exercice ou de l’inexistence du droit de préemption. Sans certificat de non-exercice, le transfert de propriété est bloqué. C’est pourquoi le notaire demande généralement le certificat automatiquement.
Combien de temps prend le certificat de non-exercice ?
La loi exige sa délivrance sans délai. En pratique, le traitement ne prend généralement que quelques jours à environ deux semaines – à condition que le terrain ne soit pas situé dans une zone sensible. De nombreuses communes facturent des frais administratifs pour ce certificat, souvent de l’ordre de quelques centaines d’euros. Comme la procédure notariale prend de toute façon plusieurs semaines, le certificat de non-exercice ne retarde normalement pas la vente de manière notable.
Quand le droit de préemption est exclu
Même dans une zone de préemption, le droit ne s’applique pas toujours. § 26 BauGB l’exclut notamment lorsque
- vous à vos Vendre à son conjoint ou à des proches parents (en ligne directe ou jusqu’au troisième degré de la ligne collatérale),
- le terrain est déjà construit et utilisé conformément aux objectifs de la planification et ne présente pas de défauts importants.
En outre, votre acheteur peut écarter l’exercice du droit conformément à l’article 27 du BauGB : s’il s’engage par écrit à utiliser le terrain dans un délai raisonnable conformément aux objectifs urbanistiques ou à remédier aux défauts existants, la commune doit renoncer à exercer son droit de préemption.
Protection du tissu social : ce que l’arrêt du BVerwG a changé
Le droit de préemption était particulièrement souvent source de litiges dans les zones de préservation sociale (protection du tissu social), jusqu’à ce que le Tribunal administratif fédéral fixe des limites strictes le 9 novembre 2021 (Az. 4 C 1.20). Selon cette décision, la commune ne peut pas fonder le droit de préemption uniquement sur la supposition que l’acheteur utilisera ultérieurement l’immeuble d’une manière contraire aux objectifs de préservation, par exemple en le divisant en lots de copropriété. L’élément déterminant est l’état réel au moment de la décision administrative. Si le bâtiment est correctement utilisé et exempt de défauts au moment de la vente, le droit de préemption est exclu en vertu de l’article 26, n° 4, du BauGB.
Pour les vendeurs situés dans des zones de protection du tissu social, cela signifie depuis lors une bien plus grande sécurité juridique. Le législateur travaille toutefois à une réforme du Code de l’urbanisme visant à renforcer à nouveau le droit de préemption dans ces zones ; en 2026, elle est encore en cours de procédure législative. Si votre bien immobilier se trouve dans une zone de préservation, il convient donc de vérifier l’état actuel du dossier.
Droit de préemption communal contre droit de préemption du locataire
Le droit de préemption de la commune est souvent confondu avec le droit de préemption du locataire – pourtant, les deux ont peu de choses en commun :
- Le droit de préemption communal (§§ 24 et suivants du BauGB) appartient à la commune et est lié à des objectifs urbanistiques.
- Le droit de préemption du locataire prévu par l’article 577 du BGB appartient au locataire. Il ne naît que lorsqu’un logement loué est transformé en copropriété après le début de la location, puis vendu pour la première fois à un tiers. Le locataire peut alors acheter lui-même aux mêmes conditions.
Contrairement au droit de préemption communal, le droit de préemption du locataire ne bloque pas votre vente : le locataire se substitue simplement à l’acheteur dans le contrat existant. Si vous vendez un logement loué et transformé enAppartement en copropriété, vous devez toutefois informer à temps le locataire de son droit de préemption.
FAQ sur le droit de préemption de la commune
La commune peut-elle empêcher ma vente ?
Non. La commune ne peut pas interdire la vente, mais seulement se substituer à l’acheteur dans le contrat de vente – et ce uniquement dans les zones définies par la loi et lorsque l’intérêt général le justifie. Vous ne perdez donc pas le droit de vendre, mais tout au plus l’acheteur concret.
Est-ce que j’obtiens le même prix si la commune exerce son droit ?
En principe, oui : la commune reprend le contrat aux conditions convenues. Toutefois, si le prix d’achat dépasse nettement la valeur vénale, la commune peut, conformément à l’article 28 du BauGB, se fonder sur la valeur vénale. Dans ce cas, vous pouvez, en tant que vendeur, vous retirer du contrat dans un délai d’un mois.
Dois-je demander moi-même le certificat négatif ?
En règle générale, non. Le notaire demande le certificat à la commune dans le cadre de l’exécution du contrat de vente. En tant que vendeur, vous n’avez généralement aucune autre démarche à effectuer.
Le droit de préemption s’applique-t-il également aux appartements en copropriété ?
Pour la vente d’un appartement en copropriété déjà existant, le droit de préemption général prévu par l’article 24, paragraphe 2, du BauGB est exclu. Il devient surtout pertinent pour les terrains non bâtis, les immeubles collectifs et les biens situés dans des zones de rénovation ou de préservation.
Comment savoir si mon terrain est concerné ?
Le service de l’urbanisme compétent ou le service de planification urbaine, ainsi que les règlements d’urbanisme, de rénovation et de préservation de la commune, peuvent vous renseigner. Le notaire vérifie de toute façon la situation du droit de préemption lors de l’authentification.
Conclusion
Le droit de préemption communal semble plus menaçant qu’il ne l’est pour la plupart des vendeurs. Il ne s’applique que dans des zones clairement définies, exige un intérêt général et est de toute façon exclu pour les appartements en copropriété existants. Pour votre vente, une seule chose compte avant tout : sans certificat négatif de la commune, l’acheteur ne sera pas inscrit au registre foncier. Comme le notaire obtient ce certificat de manière routinière, la procédure se déroule généralement sans heurts en arrière-plan. Une attention particulière n’est requise que si votre bien se trouve dans une zone de rénovation ou de protection du cadre de vie – dans ce cas, vous devriez clarifier suffisamment tôt la situation du droit de préemption.