Если вы продаёте недвижимость, муниципалитет может обладать законным преимущественным правом покупки: в определённых случаях он вправе вступить в договор купли-продажи вместо вашего покупателя. Для подавляющего большинства частных продаж это не является препятствием — тем не менее муниципалитет проверяет каждый нотариально удостоверенный договор купли-продажи, а ваш покупатель будет внесён в земельную книгу только после получения так называемого свидетельства об отсутствии преимущественного права покупки. Мы объясняем, когда муниципалитет может воспользоваться этим правом, как проходит процедура и почему такое свидетельство необходимо для исполнения нотариального договора.
Что представляет собой преимущественное право покупки муниципалитета?
Муниципальное преимущественное право покупки — это установленное законом право муниципалитета самостоятельно приобрести продаваемый земельный участок на условиях уже заключённого договора купли-продажи. Основанием служат §§ 24–28 Строительного кодекса Германии. Если муниципалитет реализует своё право, он занимает место вашего покупателя — цена покупки и остальные условия в принципе остаются прежними, однако недвижимость переходит муниципалитету, а не частному заинтересованному лицу.
Важно: преимущественное право покупки существует не при каждой продаже. Необходимо, чтобы ваш земельный участок находился на одной из территорий, предусмотренных законом. При продаже существующей квартиры в собственности или права застройки общее преимущественное право покупки согласно § 24 абз. 2 BauGB прямо исключено.
Когда муниципалитет может воспользоваться этим правом?
§ 24 BauGB исчерпывающим образом перечисляет случаи, когда муниципалитет обладает общим преимущественным правом покупки. На практике наиболее важны следующие:
- План застройки: земельный участок предназначен для общественных целей (например, для улиц, школ, зелёных зон) или компенсационных мероприятий.
- Территории перераспределения и санации: земельный участок находится в официально установленной зоне санации или развития.
- Устав о сохранении существующего облика (защита социальной среды): земельный участок находится в сфере действия такого устава.
- Жилые территории: незастроенные участки, обозначенные в плане землепользования или плане застройки как земли под жилищное строительство.
- Зоны паводков и затопления, а также земельные участки со значительными градостроительными недостатками.
Кроме того, существует решающее ограничение: муниципалитет может воспользоваться преимущественным правом покупки только в том случае, если этого требуют интересы общества (§ 24 абз. 3 BauGB). К этому прежде всего относится обеспечение жилищных потребностей в муниципалитете. Одного лишь фискального интереса — например, желания приобрести земельный участок по выгодной цене — недостаточно.
Помимо общего существует особое преимущественное право покупки (§ 25 BauGB), которое муниципалитет может установить постановлением для отдельных участков, чтобы обеспечить градостроительное планирование.
Порядок: от договора купли-продажи до отрицательного свидетельства
Порядок регулируется § 28 BauGB. На практике он в основном проходит через нотариуса и затрагивает вас как продавца лишь косвенно.
Шаг 1: Уведомление о договоре купли-продажи
После нотариального удостоверения нотариус сообщает муниципалитету содержание договора купли-продажи. С этого момента начинает исчисляться срок.
Шаг 2: Проверка муниципалитетом
Муниципалитет проверяет, существует ли вообще преимущественное право покупки и оправдывает ли его осуществление интересы общества. Для этого у него есть максимум три месяца с момента уведомления о договоре купли-продажи. Если в течение этого срока муниципалитет не осуществит право, оно прекращается в отношении этой продажи.
Шаг 3: Отрицательное свидетельство или осуществление права
Если преимущественного права покупки не существует или муниципалитет от него отказывается, он по заявлению незамедлительно выдает свидетельство о его неосуществлении — отрицательное свидетельство. Согласно закону, оно считается отказом. Только в исключительном случае муниципалитет осуществляет право посредством административного акта в отношении вас как продавца.
Шаг 4: Внесение записи в земельную книгу
Ведомство по ведению земельной книги может зарегистрировать покупателя в качестве нового собственника только после подтверждения неосуществления или отсутствия преимущественного права покупки. Без отрицательного свидетельства переход права собственности приостанавливается. Поэтому нотариус обычно автоматически подает заявление на выдачу свидетельства.
Сколько времени занимает получение отрицательного свидетельства?
Закон требует его незамедлительной выдачи. На практике обработка обычно занимает от нескольких дней до примерно двух недель — при условии, что земельный участок не находится в чувствительной зоне. Многие муниципалитеты взимают за свидетельство административный сбор, часто в пределах небольшой трехзначной суммы. Поскольку нотариальное оформление в любом случае занимает несколько недель, отрицательное свидетельство обычно не приводит к заметной задержке продажи.
Когда преимущественное право покупки исключено
Даже в зоне преимущественного права покупки оно применяется не всегда. § 26 BauGB в частности исключает его, если
- Вы своим продавать супругам или близким родственникам (по прямой линии или до третьей степени боковой линии),
- земельный участок уже застроен и используется в соответствии с целями планирования и не имеет существенных недостатков.
Кроме того, ваш покупатель может предотвратить осуществление права согласно § 27 BauGB: если он письменно обязуется в разумный срок использовать земельный участок в соответствии с градостроительными целями или устранить имеющиеся недостатки, муниципалитет должен отказаться от осуществления преимущественного права покупки.
Защита социального уклада: что изменило решение BVerwG
Особенно часто преимущественное право покупки становилось предметом споров в зонах сохранения социального уклада (Milieuschutz) — пока 9 ноября 2021 года Федеральный административный суд (Az. 4 C 1.20) не установил строгие пределы. Согласно решению, муниципалитет не может основывать преимущественное право покупки исключительно на предположении, что покупатель в будущем будет использовать дом вопреки целям сохранения, например разделит его на отдельные квартиры в собственности. Определяющим является фактическое состояние на момент принятия решения органом власти. Если на момент продажи здание используется надлежащим образом и не имеет недостатков, преимущественное право покупки согласно § 26 № 4 BauGB исключается.
Для продавцов в зонах защиты социального уклада это с тех пор означает значительно большую правовую определённость. Однако законодатель работает над поправками к Градостроительному кодексу Германии, которые вновь должны усилить преимущественное право покупки в зонах защиты социального уклада; в 2026 году они всё ещё находятся на стадии законодательного процесса. Если ваша недвижимость расположена в зоне сохранения, поэтому стоит проверить актуальное состояние законодательства.
Муниципальное преимущественное право покупки и преимущественное право покупки арендатора
Преимущественное право покупки муниципалитета часто путают с преимущественным правом покупки арендатора — однако эти права имеют мало общего:
- Муниципальное преимущественное право покупки (§§ 24 и след. BauGB) принадлежит муниципалитету и связано с градостроительными целями.
- Преимущественное право покупки арендатора согласно § 577 BGB принадлежит арендатору. Оно возникает только в том случае, если после начала арендных отношений арендованная квартира преобразуется в квартиру, находящуюся в собственности, и впервые продаётся третьему лицу. Тогда арендатор может купить её на тех же условиях.
В отличие от муниципального преимущественного права покупки преимущественное право арендатора не блокирует вашу продажу: арендатор лишь вступает вместо покупателя в уже заключённый договор. Если вы продаёте арендованную, преобразованнуюКвартира в собственности, однако вы должны своевременно проинформировать арендатора о его преимущественном праве покупки.
Часто задаваемые вопросы о преимущественном праве покупки муниципалитета
Может ли муниципалитет предотвратить мою продажу?
Нет. Муниципалитет не может запретить продажу, а может лишь самостоятельно вступить в договор купли-продажи — и исключительно на территориях, регулируемых законом, если этого требуют интересы общества. Таким образом, вы не теряете право продать объект, а в крайнем случае — только конкретного покупателя.
Получу ли я ту же цену, если муниципалитет воспользуется своим правом?
В принципе да: муниципалитет принимает договор на согласованных условиях. Однако если покупная цена значительно превышает рыночную стоимость, муниципалитет согласно § 28 BauGB вправе исходить из рыночной стоимости. В этом случае вы как продавец можете в течение одного месяца отказаться от договора.
Должен ли я сам запрашивать отрицательное свидетельство?
Как правило, нет. Нотариус запрашивает свидетельство в муниципалитете в рамках исполнения договора купли-продажи. Обычно продавцу не требуется предпринимать каких-либо дополнительных действий.
Распространяется ли преимущественное право покупки на квартиры в собственности?
При продаже уже существующей квартиры в собственности общее преимущественное право покупки согласно § 24 абз. 2 BauGB исключено. Оно имеет значение прежде всего для незастроенных земельных участков, многоквартирных домов и объектов на территориях санации или охраны застройки.
Как узнать, затрагивает ли это мой земельный участок?
Информацию предоставляют соответствующее строительное ведомство или ведомство городского планирования, а также правила застройки, санации и охраны застройки муниципалитета. Нотариус в любом случае проверяет наличие преимущественного права покупки в ходе нотариального удостоверения.
Итог
Муниципальное преимущественное право покупки звучит более угрожающе, чем оно есть для большинства продавцов. Оно действует только на четко определенных территориях, требует наличия общественного интереса и в любом случае не распространяется на уже существующие квартиры в собственности. Для вашей продажи главное одно: без отрицательного свидетельства муниципалитета покупатель не будет внесен в земельную книгу. Поскольку нотариус обычно запрашивает это свидетельство, процедура, как правило, проходит незаметно и без осложнений. Особое внимание требуется лишь в том случае, если ваша недвижимость находится на территории санации или в зоне охраны социального состава – там следует заранее выяснить ситуацию с преимущественным правом покупки.