Якщо ви продаєте нерухомість, громада може мати законне право переважної купівлі: у певних випадках вона може вступити до договору купівлі-продажу замість вашого покупця. Для переважної більшості приватних продажів це не є перешкодою — однак муніципалітет перевіряє кожен нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, і ваш покупець буде внесений до поземельної книги лише після наявності так званого негативного свідоцтва. Ми пояснюємо, коли громада може скористатися цим правом, як відбувається процедура та чому негативне свідоцтво є незамінним для виконання нотаріусом договору.
Що таке право переважної купівлі громади?
Муніципальне право переважної купівлі — це законне право громади самостійно придбати продану земельну ділянку на умовах уже укладеного договору купівлі-продажу. Підставою є §§ 24–28 Будівельного кодексу. Якщо громада скористається своїм правом, вона замінює вашого покупця — ціна купівлі та інші умови в принципі залишаються такими самими, але нерухомість переходить до муніципалітету, а не до приватного зацікавленого покупця.
Важливо: право переважної купівлі існує не під час кожного продажу. Воно передбачає, що ваша земельна ділянка розташована на одній із територій, визначених законом. Для продажу вже існуючої квартири у власності або права забудови загальне право переважної купівлі відповідно до § 24 абз. 2 BauGB прямо виключене.
Коли громада може скористатися цим правом?
§ 24 BauGB вичерпно перелічує випадки, у яких громада має загальне право переважної купівлі. Найважливіші на практиці:
- План забудови: земельна ділянка призначена для суспільних цілей (наприклад, вулиць, шкіл, зелених зон) або компенсаційних заходів.
- Території перерозподілу та санації: земельна ділянка розташована в офіційно визначеній зоні санації або розвитку.
- Статут збереження (захист міського середовища): земельна ділянка розташована в межах дії статуту збереження.
- Житлові території: незабудовані площі, які в плані землекористування або плані забудови визначені як землі під житлове будівництво.
- Території повеней і затоплення, а також земельні ділянки зі значними містобудівними недоліками.
До цього додається вирішальна вимога: громада може скористатися правом переважної купівлі лише тоді, коли цього вимагають суспільні інтереси (§ 24 абз. 3 BauGB). До цього передусім належить забезпечення житлових потреб громади. Виключно фіскального інтересу — наприклад, бажання придбати земельну ділянку за вигідною ціною — недостатньо.
Поряд із загальним існує особливе переважне право (§ 25 BauGB), яке громада може встановити статутом для окремих територій, щоб забезпечити містобудівне планування.
Процедура: від договору купівлі-продажу до довідки про невикористання права
Процедуру регулює § 28 BauGB. На практиці вона здебільшого проходить через нотаріуса і лише побічно стосується вас як продавця.
Крок 1: Повідомлення про договір купівлі-продажу
Після нотаріального посвідчення нотаріус повідомляє громаді зміст договору купівлі-продажу. Від цього моменту починає спливати строк.
Крок 2: Перевірка громадою
Громада перевіряє, чи існує взагалі переважне право і чи виправдовує його реалізацію суспільне благо. Для цього вона має максимум три місяці від моменту повідомлення про договір купівлі-продажу. Якщо вона не реалізує право протягом цього строку, воно припиняється щодо цього продажу.
Крок 3: Довідка про невикористання права або його реалізація
Якщо переважного права немає або громада від нього відмовляється, вона невідкладно на запит видає довідку про невикористання права — довідку про відсутність переважного права. За законом це вважається відмовою. Лише у винятковому випадку громада реалізує право адміністративним актом щодо вас як продавця.
Крок 4: Внесення запису до земельної книги
Орган, що веде земельну книгу, може зареєструвати покупця як нового власника лише після підтвердження невикористання або відсутності переважного права. Без довідки про невикористання права перехід права власності призупиняється. Тому нотаріус зазвичай автоматично подає заяву на отримання довідки.
Скільки триває отримання довідки про невикористання права?
Закон вимагає її невідкладної видачі. На практиці розгляд зазвичай триває лише від кількох днів до приблизно двох тижнів — за умови, що земельна ділянка не розташована в чутливій зоні. Багато муніципалітетів стягують за довідку адміністративний збір, часто в межах нижньої тризначної суми. Оскільки нотаріальне оформлення і так займає кілька тижнів, довідка про невикористання права зазвичай не відчутно затримує продаж.
Коли переважне право виключається
Навіть у зоні дії переважного права воно застосовується не завжди. § 26 BauGB зокрема виключає його, якщо
- Ви продаєте своєму продати подружжю або близьким родичам (по прямій лінії або до третього ступеня бічної лінії),
- земельна ділянка вже забудована та використовується відповідно до цілей планування і не має істотних недоліків.
Крім того, ваш покупець може відвернути здійснення права відповідно до § 27 BauGB: якщо він письмово зобов’яжеться протягом розумного строку використовувати земельну ділянку відповідно до містобудівних цілей або усунути наявні недоліки, муніципалітет має відкласти реалізацію свого переважного права купівлі.
Захист соціального середовища: що змінило рішення BVerwG
Особливо часто переважне право купівлі було предметом спорів у зонах соціального збереження (захист соціального середовища) — доки 9 листопада 2021 року Федеральний адміністративний суд (Az. 4 C 1.20) не встановив чіткі обмеження. Відтоді муніципалітет не може обґрунтовувати переважне право купівлі лише припущенням, що покупець у майбутньому використовуватиме будинок із порушенням вимог збереження, наприклад поділить його на окремі квартири у власності. Вирішальним є фактичний стан на момент ухвалення рішення органом влади. Якщо на момент продажу будівля використовується належним чином і не має недоліків, переважне право купівлі відповідно до § 26 № 4 BauGB виключене.
Для продавців у зонах захисту соціального середовища це відтоді означає значно більшу правову визначеність. Водночас законодавець працює над новелою Будівельного кодексу, яка має знову посилити переважне право купівлі в таких зонах; у 2026 році вона ще перебуває на етапі законодавчої процедури. Якщо ваша нерухомість розташована в зоні збереження, варто ознайомитися з актуальним станом законодавства.
Переважне право купівлі муніципалітету та переважне право купівлі орендаря
Переважне право купівлі муніципалітету часто плутають із переважним правом купівлі орендаря — однак вони мають мало спільного:
- Переважне право купівлі муніципалітету (§§ 24 і далі BauGB) належить муніципалітету та пов’язане з містобудівними цілями.
- Переважне право купівлі орендаря відповідно до § 577 BGB належить орендарю. Воно виникає лише тоді, коли орендовану квартиру після початку орендних відносин перетворюють на квартиру у власності та вперше продають третій особі. Тоді орендар може придбати її на тих самих умовах.
На відміну від переважного права купівлі муніципалітету, переважне право купівлі орендаря не блокує ваш продаж: орендар лише вступає замість покупця в уже укладений договір. Якщо ви продаєте орендовану, перетворену на квартиру у власностіКвартира у спільній власності, однак ви повинні завчасно повідомити орендаря про його переважне право купівлі.
FAQ про переважне право купівлі громади
Чи може громада перешкодити моєму продажу?
Ні. Громада не може заборонити продаж, а лише сама вступити в договір купівлі-продажу – і виключно на територіях, визначених законом, та якщо цього вимагають інтереси суспільства. Тож ви не втрачаєте право продати, а максимум – конкретного покупця.
Чи отримаю я ту саму ціну, якщо громада скористається своїм правом?
Загалом так: громада приймає договір на погоджених умовах. Однак якщо ціна купівлі істотно перевищує ринкову вартість, громада відповідно до § 28 BauGB може взяти за основу ринкову вартість. У такому разі ви як продавець маєте право протягом одного місяця відмовитися від договору.
Чи потрібно мені самостійно подавати заяву на отримання негативного свідоцтва?
Як правило, ні. Нотаріус подає заяву на отримання свідоцтва до громади в рамках виконання договору купівлі-продажу. Зазвичай продавцю більше нічого робити не потрібно.
Чи поширюється переважне право купівлі також на квартири у спільній власності?
Щодо продажу вже наявної квартири у спільній власності загальне переважне право купівлі відповідно до § 24 абз. 2 BauGB виключене. Воно має значення передусім для незабудованих земельних ділянок, багатоквартирних будинків та об’єктів у зонах санації або збереження.
Як дізнатися, чи стосується це моєї земельної ділянки?
Інформацію надають відповідне будівельне або містобудівне управління, а також статути громади щодо забудови, санації та збереження. Нотаріус у будь-якому разі перевіряє ситуацію з переважним правом купівлі під час нотаріального посвідчення.
Висновок
Муніципальне переважне право купівлі звучить загрозливіше, ніж є для більшості продавців. Воно діє лише на чітко визначених територіях, вимагає наявності суспільного інтересу, а щодо вже наявних квартир у спільній власності взагалі не застосовується. Для вашого продажу найважливіше одне: без негативного свідоцтва громади покупця не буде внесено до земельної книги. Оскільки нотаріус регулярно отримує це свідоцтво, процедура зазвичай безшумно відбувається у фоновому режимі. Особлива увага потрібна лише тоді, коли ваша нерухомість розташована в зоні санації або захисту місцевого укладу – там слід завчасно з’ясувати ситуацію з переважним правом купівлі.