Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość, gminie może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu: W określonych przypadkach może ona wstąpić do umowy sprzedaży w miejsce Państwa kupującego. W zdecydowanej większości prywatnych sprzedaży nie stanowi to przeszkody – mimo to gmina sprawdza każdą poświadczoną notarialnie umowę sprzedaży, a Państwa kupujący zostanie wpisany do księgi wieczystej dopiero wtedy, gdy będzie dostępne tak zwane zaświadczenie o braku prawa pierwokupu. Wyjaśniamy, kiedy gmina może skorzystać z tego prawa, jak przebiega procedura i dlaczego zaświadczenie o braku prawa pierwokupu jest niezbędne do wykonania czynności przez notariusza.
Czym jest prawo pierwokupu gminy?
Komunalne prawo pierwokupu jest ustawowym prawem gminy do nabycia sprzedawanej nieruchomości na warunkach już zawartej umowy sprzedaży. Podstawę stanowią §§ 24–28 niemieckiego kodeksu budowlanego (Baugesetzbuch). Jeśli gmina skorzysta ze swojego prawa, wstępuje w miejsce Państwa kupującego – cena zakupu i pozostałe warunki pozostają co do zasady takie same, jednak nieruchomość trafia do gminy zamiast do prywatnego zainteresowanego.
Ważne: Prawo pierwokupu nie istnieje przy każdej sprzedaży. Warunkiem jest położenie Państwa nieruchomości na jednym z obszarów określonych ustawowo. W przypadku sprzedaży istniejącego lokalu stanowiącego odrębną własność lub prawa zabudowy ogólne prawo pierwokupu zgodnie z § 24 ust. 2 BauGB jest nawet wyraźnie wyłączone.
Kiedy gmina może skorzystać z prawa?
§ 24 BauGB wyczerpująco określa przypadki, w których gminie przysługuje ogólne prawo pierwokupu. Najważniejsze w praktyce są:
- Plan zagospodarowania przestrzennego: Nieruchomość jest przeznaczona na cele publiczne (np. drogi, szkoły, tereny zielone) lub na działania kompensacyjne.
- Obszary objęte scaleniem i rewitalizacją: Nieruchomość leży na formalnie wyznaczonym obszarze rewitalizacji lub rozwoju.
- Statut ochrony zachowania charakteru obszaru (ochrona środowiska społecznego): Nieruchomość znajduje się w zakresie obowiązywania takiego statutu.
- Tereny pod zabudowę mieszkaniową: Niezabudowane tereny, które w planie użytkowania gruntów lub planie zagospodarowania przestrzennego zostały oznaczone jako grunty pod zabudowę mieszkaniową.
- Obszary zagrożone powodzią i zalewaniem oraz nieruchomości o znacznych brakach urbanistycznych.
Dochodzi do tego decydująca przeszkoda: Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy uzasadnia to interes ogółu (§ 24 ust. 3 BauGB). Dotyczy to przede wszystkim zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie. Czysto fiskalny interes – na przykład chęć nabycia nieruchomości po korzystnej cenie – nie jest wystarczający.
Oprócz ogólnego prawa pierwokupu istnieje szczególne prawo pierwokupu (§ 25 BauGB), które gmina może ustanowić w drodze statutu dla poszczególnych obszarów, aby zabezpieczyć planowanie urbanistyczne.
Procedura: od umowy sprzedaży do zaświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu
Procedurę reguluje § 28 BauGB. W praktyce przebiega ona w dużej mierze za pośrednictwem notariusza i jako sprzedającego zazwyczaj dotyczy Pana/Pani tylko w niewielkim zakresie.
Krok 1: Zawiadomienie o umowie sprzedaży
Po sporządzeniu aktu notariusz przekazuje gminie treść umowy sprzedaży. W ten sposób zaczyna biec termin.
Krok 2: Kontrola przez gminę
Gmina sprawdza, czy w ogóle istnieje prawo pierwokupu oraz czy interes publiczny uzasadnia jego wykonanie. Ma na to maksymalnie trzy miesiące od zawiadomienia o umowie sprzedaży. Jeżeli w tym terminie nie wykona prawa, wygasa ono w odniesieniu do tej sprzedaży.
Krok 3: Zaświadczenie o niewykonaniu prawa pierwokupu albo jego wykonanie
Jeżeli prawo pierwokupu nie istnieje albo gmina z niego zrezygnuje, na wniosek niezwłocznie wydaje zaświadczenie o niewykonaniu prawa pierwokupu – tak zwane zaświadczenie negatywne. Zgodnie z prawem jest ono uznawane za rezygnację. Tylko w wyjątkowym przypadku gmina wykonuje prawo w drodze aktu administracyjnego wobec Pana/Pani jako sprzedającego.
Krok 4: Wpis do księgi wieczystej
Sąd wieczystoksięgowy może wpisać kupującego jako nowego właściciela dopiero po przedstawieniu dowodu niewykonania prawa pierwokupu lub jego nieistnienia. Bez zaświadczenia negatywnego przeniesienie własności zostaje wstrzymane. Dlatego notariusz z reguły składa wniosek o wydanie zaświadczenia automatycznie.
Jak długo trwa uzyskanie zaświadczenia negatywnego?
Ustawa wymaga jego niezwłocznego wydania. W praktyce rozpatrzenie trwa zwykle od kilku dni do około dwóch tygodni – pod warunkiem że nieruchomość nie znajduje się na obszarze wrażliwym. Wiele gmin pobiera za wydanie zaświadczenia opłatę administracyjną, często w niskiej trzycyfrowej wysokości. Ponieważ czynności notarialne i tak trwają kilka tygodni, zaświadczenie negatywne zasadniczo nie opóźnia sprzedaży w odczuwalny sposób.
Kiedy prawo pierwokupu jest wyłączone
Nawet na obszarze objętym prawem pierwokupu nie zawsze ono działa. § 26 BauGB wyłącza je między innymi, gdy
- sprzedaje Pan/Sprzedaje Pani swoim sprzedać małżonkom lub bliskim krewnym (w linii prostej lub do trzeciego stopnia w linii bocznej),
- nieruchomość jest już zabudowana i użytkowana zgodnie z celami planowania oraz nie wykazuje istotnych wad.
Ponadto kupujący może uchylić się od wykonania prawa na podstawie § 27 BauGB: jeżeli zobowiąże się na piśmie do użytkowania nieruchomości w odpowiednim terminie zgodnie z celami urbanistycznymi lub usunięcia istniejących wad, gmina musi odstąpić od wykonania prawa pierwokupu.
Ochrona struktury społecznej: co zmienił wyrok BVerwG
Szczególnie często prawo pierwokupu było przedmiotem sporów na obszarach ochrony społecznej (ochrona struktury społecznej) – do czasu, gdy Federalny Sąd Administracyjny 9 listopada 2021 r. (sygn. akt 4 C 1.20) wyznaczył ścisłe granice. Zgodnie z wyrokiem gmina nie może opierać prawa pierwokupu wyłącznie na przypuszczeniu, że kupujący będzie w przyszłości użytkować budynek w sposób sprzeczny z celami ochrony, na przykład dzieląc go na odrębne lokale własnościowe. Decydujący jest rzeczywisty stan w chwili podjęcia decyzji przez organ. Jeżeli w chwili sprzedaży budynek jest prawidłowo użytkowany i wolny od wad, prawo pierwokupu jest wyłączone na podstawie § 26 pkt 4 BauGB.
Dla sprzedających na obszarach ochrony struktury społecznej oznacza to od tego czasu znacznie większą pewność prawną. Ustawodawca pracuje jednak nad nowelizacją kodeksu budowlanego, która ma ponownie wzmocnić prawo pierwokupu w ramach ochrony struktury społecznej; w 2026 r. nadal znajduje się ona w toku prac legislacyjnych. Jeżeli Państwa nieruchomość leży na obszarze ochrony, warto zatem sprawdzić każdorazowo aktualny stan prawny.
Gminne prawo pierwokupu a prawo pierwokupu najemcy
Prawo pierwokupu gminy jest często mylone z prawem pierwokupu najemcy – jednak niewiele je łączy:
- Gminne prawo pierwokupu (§§ 24 i nast. BauGB) przysługuje gminie i wiąże się z celami urbanistycznymi.
- Prawo pierwokupu najemcy na podstawie § 577 BGB przysługuje najemcy. Powstaje ono wyłącznie wtedy, gdy wynajmowane mieszkanie po rozpoczęciu stosunku najmu zostanie przekształcone w odrębny lokal własnościowy i po raz pierwszy sprzedane osobie trzeciej. Najemca może wówczas kupić je na tych samych warunkach.
W przeciwieństwie do gminnego prawa pierwokupu prawo pierwokupu najemcy nie blokuje Państwa sprzedaży: najemca jedynie wstępuje w miejsce kupującego do istniejącej umowy. Jeżeli sprzedają Państwo wynajmowany, przekształconyMieszkanie własnościowe – muszą Państwo jednak odpowiednio wcześnie poinformować najemcę o jego prawie pierwokupu.
FAQ dotyczące prawa pierwokupu gminy
Czy gmina może uniemożliwić moją sprzedaż?
Nie. Gmina nie może zakazać sprzedaży, lecz jedynie sama wstąpić w umowę sprzedaży – i wyłącznie na obszarach określonych ustawowo oraz jeśli uzasadnia to interes ogółu. Nie tracą więc Państwo prawa do sprzedaży, lecz co najwyżej konkretnego kupującego.
Czy otrzymam tę samą cenę, jeśli gmina skorzysta z prawa pierwokupu?
Co do zasady tak: gmina przejmuje umowę na uzgodnionych warunkach. Jeżeli jednak cena zakupu znacznie przekracza wartość rynkową, gmina może zgodnie z § 28 BauGB oprzeć się na wartości rynkowej. W takim przypadku sprzedający mogą w ciągu miesiąca odstąpić od umowy.
Czy muszę samodzielnie wystąpić o zaświadczenie negatywne?
Z reguły nie. Notariusz występuje o zaświadczenie do gminy w ramach realizacji umowy sprzedaży. Jako sprzedający zazwyczaj nie muszą Państwo podejmować żadnych dodatkowych działań.
Czy prawo pierwokupu dotyczy również mieszkań własnościowych?
W przypadku sprzedaży już istniejącego mieszkania własnościowego ogólne prawo pierwokupu na podstawie § 24 ust. 2 BauGB jest wyłączone. Ma ono znaczenie przede wszystkim w przypadku niezabudowanych gruntów, budynków wielorodzinnych oraz nieruchomości na obszarach rewitalizacji lub ochrony zachowawczej.
Skąd mam wiedzieć, czy moja nieruchomość jest objęta tym prawem?
Informacji udzielają właściwy urząd budowlany lub urząd planowania przestrzennego, a także miejscowe plany zagospodarowania, uchwały dotyczące rewitalizacji i ochrony zachowawczej gminy. Notariusz i tak sprawdza stan praw pierwokupu w ramach poświadczenia czynności.
Podsumowanie
Komunalne prawo pierwokupu brzmi groźniej, niż jest w przypadku większości sprzedających. Ma zastosowanie wyłącznie na jasno określonych obszarach, wymaga istnienia interesu ogółu i w przypadku istniejących mieszkań własnościowych jest z zasady wyłączone. W przypadku Państwa sprzedaży najważniejsze jest jedno: bez zaświadczenia negatywnego gminy kupujący nie zostanie wpisany do księgi wieczystej. Ponieważ notariusz rutynowo uzyskuje to zaświadczenie, procedura z reguły przebiega sprawnie i bezproblemowo w tle. Szczególną uwagę należy zachować tylko wtedy, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub ochrony charakteru dzielnicy – w takim przypadku warto odpowiednio wcześnie wyjaśnić kwestię prawa pierwokupu.