Noterdeki imza ile tapu sicilinde gerçekten malik olarak yer aldığınız gün arasında çoğu zaman birkaç hafta, hatta aylar geçer. Öncelikli tescil şerhi, tam da bu hassas aşamada sizi koruyan güvence çıpasıdır – örneğin taşınmazın ikinci kez satılmasına veya borçlarla yükümlendirilmesine karşı. Öncelikli tescil şerhinin tam olarak ne olduğunu, nasıl işlediğini ve neden mülkiyet devri işleminin kendisiyle karıştırılmaması gerektiğini açıklıyoruz.
Öncelikli tescil şerhi nedir?
Öncelikli tescil şerhi, tapu siciline kaydedilen ve alıcının mülkiyetin devrine ilişkin talebini güvence altına alan özel bir şerh türüdür. Hukuki dayanağı § 883 BGB'dir: Buna göre, “bir taşınmaz üzerindeki bir hakkın tanınmasına veya kaldırılmasına" ilişkin bir talep, öncelikli tescil şerhiyle güvence altına alınabilir. Şerh, tapu sicilinin II. bölümüne kaydedilir.
Belirleyici etki, § 883 fıkra 2 BGB'de yer alır: Öncelikli tescil şerhinin kaydedilmesinden sonra taşınmazla ilgili yapılan bir tasarruf, “talebi boşa çıkaracağı veya zedeleyeceği ölçüde" geçersizdir. Malik aynı taşınmazı öncelikli tescil şerhinden sonra ikinci kez satarsa veya taşınmazı bir taşınmaz rehniyle yükümlendirirse, bu işlem güvence altına alınmış mülkiyet talebinizi etkilediği ölçüde sonuç doğurmaz. Söz konusu engelleyici etki, korumanın özünü oluşturur.
§ 885 BGB uyarınca kaydın temelini kural olarak satıcının izni oluşturur – yani genellikle noter satış sözleşmesinde açıklanan onayı. Alternatif olarak mahkemenin ihtiyati tedbir kararı da öncelikli tescil şerhine dayanak oluşturabilir.
Mülkiyet devri ve öncelikli tescil şerhi: ince ama belirleyici fark
İki kavram neredeyse aynı gibi görünür, ancak tamamen farklı iki şeyi ifade eder – en sık yaşanan yanlış anlamalar da tam bu noktada ortaya çıkar.
Mülkiyet devri, mülkiyetin geçeceği konusunda alıcı ile satıcı arasındaki ayni anlaşmadır. § 925 BGB kapsamında düzenlenmiştir ve her iki tarafın yetkili bir makam – uygulamada noter – önünde aynı anda hazır bulunmasıyla açıklanmalıdır. Önemli: § 925 fıkra 2 BGB uyarınca mülkiyet devri bir koşula veya "Zaman bakımından kesinleşmiş olmak. § 873 BGB uyarınca mülkiyetin fiilî devrini ancak Auflassung işlemi ile tapu siciline tescilin birlikte gerçekleşmesi sağlar.
Buna karşılık Auflassungsvormerkung, mülkiyet devri değil, yalnızca bunun rezerve edilmesidir. Gelecekteki talebinizi tapu siciline şerh eder ve nihai tescil için tüm koşullar yerine getirilene kadar sizin için yeri korur. Kısaca:
- Auflassung: mülkiyet devrinin kendisine ilişkin anlaşma (§ 925 BGB).
- Auflassungsvormerkung: tescile kadar bu devir üzerindeki hakkınızın güvence altına alınması (§ 883 BGB).
Auflassungsvormerkung neden bu kadar önemli?
Bunun nedeni, her taşınmaz alımının sürecindeki bir boşluktur. Satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesiyle henüz mülk sahibi olmazsınız. Mülkiyet ancak Auflassung beyan edildiğinde ve mülkiyet değişikliği tapu siciline tescil edildiğinde devredilir (§ 873 BGB). Bu iki zaman noktası arasında çoğu zaman birkaç hafta ila birkaç ay bulunur.
Bu ara dönemde ekonomik açıdan en hassas durum gerçekleşir: Kural olarak satın alma bedelini zaten ödemiş olursunuz, ancak henüz malik olarak tescil edilmemişsinizdir. Güvence olmadan önemli bir risk üstlenmiş olursunuz. Auflassungsvormerkung bu boşluğu kapatır ve sizi diğer hususların yanı sıra şu durumlardan korur:
- satıcının taşınmazı ikinci kez üçüncü bir kişiye satması,
- taşınmaza sonradan ipotek veya Grundschuld tesis etmesi,
- satıcının alacaklılarının cebri icra veya haciz işlemi yürütmesi,
- satıcının iflas etmesi – güvence altına alınan talep, § 883 fıkra 2 BGB uyarınca iflas sürecinde de geçerliliğini korur.
Ayrıca Vormerkung, § 883 fıkra 3 BGB uyarınca dereceyi de güvence altına alır: Daha sonra doğacak mülkiyet hakkınız, nihai tescil gününden değil, Vormerkung’un tescil edildiği andan itibaren derece kazanır.
Süreç: tescilden terkin işlemine kadar
Uygulamada Auflassungsvormerkung çoğunlukla fark edilmeden arka planda işler. Tipik olarak adımlar şunlardır:
Adım 1: Satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi
Noter randevusunda satış sözleşmesi düzenlenir. Satıcı, aynı belgede genellikle alıcının lehine Auflassungsvormerkung’un tesciline izin verir.
Adım 2: Tapu sicil müdürlüğüne başvuru
Noter gerekli belgeleri tapu sicil müdürlüğüne sunar ve Vormerkung’un II. bölümüne tescil edilmesini talep eder.
Adım 3: Ön kaydın tescili
Tapu sicil müdürlüğü ön kaydı tescil eder. Bu işlem, müdürlüğün iş yoğunluğuna bağlı olarak genellikle iki ila dört hafta sürer. Koruyucu etki bu andan itibaren devreye girer.
Adım 4: Vadenin gelmesi ve satış bedelinin ödenmesi
Ancak ön kayıt tescil edildikten ve diğer şartlar yerine getirildikten sonra noter vadenin geldiğini bildirir. Artık ön kayıtla güvence altına alınmış olarak satış bedelini ödersiniz.
Adım 5: Mülkiyetin devrinin tescili
Ödeme yapıldıktan, vergisel açıdan sakınca bulunmadığına dair belge ibraz edildikten ve varsa eski takyidatlar kaldırıldıktan sonra malik değişikliği tapu siciline tescil edilir. Ancak şimdi malik olursunuz.
Adım 6: Ön kaydın silinmesi
Devrin tesciliyle ön kayıt amacını yerine getirmiş olur ve silinir. Silme işlemi mülkiyet devrinin tesciliyle birlikte gerçekleştirilirse genellikle harç alınmaz.
Auflassungsvormerkung ne kadar tutar?
Masraflar Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu’na (GNotKG) göre belirlenir ve satış bedeli esas alınır. Auflassungsvormerkung’un tescili için genellikle yarım harç (harç oranı 0,5) alınır; yani daha sonra yapılacak kesin mülkiyet tescilinin maliyetinin yaklaşık yarısıdır. 200.000 Euro satış bedelinde ön kayıt masrafı yaklaşık 200 Euro civarındadır.
Toplam satın alma yan giderleri içinde ön kayıt yalnızca küçük bir pay oluşturur; toplam noter ve tapu sicili masrafları genellikle satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2’si arasındadır. Auflassungsvormerkung masrafları, koruma alıcıya hizmet ettiğinden neredeyse her zaman alıcı tarafından karşılanır. Bunlar klasik satın alma yan giderlerine dahildir ve finansman planlamasında en baştan dikkate alınmalıdır.
Auflassungsvormerkung’un avantajları ve dezavantajları
Ön kayıt günümüzde pratik olarak her taşınmaz alımının sabit bir parçasıdır. Alıcı ve satıcının menfaatleri bu süreçte farklı şekilde dağılır:
- Alıcı için avantaj: Mülkiyet talebiniz, tescil anından itibaren çifte satışa, sonradan tesis edilecek takyidatlara ve satıcının iflasına karşı kapsamlı şekilde güvence altındadır.
- Satıcı için avantaj: O da dolaylı olarak yararlanır; çünkü güvence altındaki ara dönem, satış bedelinin ödenmesini mümkün kılar ve satışın sorunsuz şekilde tamamlanmasını sağlar.
- Her iki taraf için avantaj: Ön kayıt hukuki güvenlik sağlar ve alıcının risksiz şekilde ödeme yapabilmesinin ön koşuludur.
- Dezavantaj – Masraflar: Alıcı için, makul düzeyde olsa da ek harçlar doğar.
- Dezavantaj – Süre: Şerhin tescil edilmesine kadar birkaç hafta geçer; bu süre içinde satın alma bedelinin ödenmesi henüz muaccel olmaz.
Sonuç olarak avantajlar açıkça ağır basar – alıcı açısından Auflassungsvormerkung, tüm satın alma sürecindeki en önemli koruyucu önlemlerden biridir.
Auflassungsvormerkung hakkında SSS
Auflassungsvormerkung zorunlu mudur?
Kanunen zorunlu değildir. Ancak uygulamada standarttır ve finansman sağlayan bankalar tarafından fiilen her zaman talep edilir; çünkü bu şerh olmadan hiç kimse satın alma bedelini güvenli şekilde ödemek istemez.
Ne zaman malik olurum – şerhle mi, yoksa daha sonra mı?
Ancak daha sonra. Şerh yalnızca hakkınızı güvence altına alır. Malik, ancak Auflassung işlemi ve malik değişikliğinin tapu siciline tesciliyle olursunuz (§ 873 BGB).
Şerhin tescili ne kadar sürer?
Tapu sicil müdürlüğünün iş yoğunluğuna bağlı olarak genellikle iki ila dört hafta. Noter, satın alma bedelinin muaccel olduğunu kural olarak ancak bundan sonra bildirir.
Auflassungsvormerkung masraflarını kim öder?
Kural olarak alıcı öder; çünkü şerh onun korunmasına hizmet eder. Bu masraf, satın alma yan giderleri arasında yer alır.
Şerhin tekrar silinmesi gerekir mi?
Evet, malik değişikliğinin tescilinden sonra silinir; çünkü artık gereksizdir. Silme işlemi malik değişikliğiyle birlikte yapılırsa genellikle harç alınmaz.
Şerh, satıcının iflası durumunda da koruma sağlar mı?
Evet. BGB § 883 fıkra 2 uyarınca, satıcının malvarlığı hakkında iflas süreci başlatılsa bile şerh edilmiş hakkınız geçerliliğini korur.
Sonuç: küçük bir tapu sicili kaydı, büyük koruma
Auflassungsvormerkung, sözleşmenin imzalanması ile malik değişikliğinin tescili arasındaki güvence dayanağıdır. Auflassung işleminin kendisi değildir; gelecekteki mülkiyet devrini sizin için rezerve eder ve satın alma bedelinin önceden ödenmesini ancak güvenli hale getirir. Birkaç yüz Euro karşılığında sizi çifte satıştan, sonradan tesis edilecek takyidatlardan ve satıcının iflasından korur. Bu nedenle taşınmaz satın alan kişi, tapu sicilinin II. bölümündeki kaydı can sıkıcı bir formalite olarak değil, tüm satın alma sürecindeki temel koruyucu önlemlerden biri olarak görmelidir.