Między podpisaniem umowy u notariusza a dniem, w którym faktycznie zostaną Państwo wpisani do księgi wieczystej jako właściciel, często mija kilka tygodni, a nawet miesięcy. Zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności jest kotwicą zabezpieczającą, która chroni Państwa właśnie w tej newralgicznej fazie – na przykład przed ponowną sprzedażą nieruchomości lub obciążeniem jej długami. Wyjaśniamy, czym dokładnie jest zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności, jak działa i dlaczego nie wolno go mylić z samym przeniesieniem własności.
Czym jest zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności?
Zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności jest szczególną formą wpisu zabezpieczającego, który zostaje wpisany do księgi wieczystej i zabezpiecza roszczenie kupującego o przeniesienie własności. Podstawę prawną stanowi § 883 BGB: zgodnie z nim roszczenie „o ustanowienie lub zniesienie prawa do nieruchomości" może zostać zabezpieczone wpisem zabezpieczającym. Wpisu dokonuje się w dziale II księgi wieczystej.
Kluczowy skutek określa § 883 ust. 2 BGB: rozporządzenie nieruchomością dokonane po wpisaniu zastrzeżenia jest bezskuteczne „w zakresie, w jakim niweczyłoby lub naruszało roszczenie". Jeśli więc właściciel po dokonaniu wpisu sprzeda tę samą nieruchomość po raz drugi lub obciąży ją hipoteką, czynność ta nie wywoła skutku w zakresie, w jakim naruszałaby zabezpieczone roszczenie o przeniesienie własności. Tak zwany skutek blokujący stanowi istotę ochrony.
Podstawą wpisu jest zgodnie z § 885 BGB co do zasady zgoda sprzedającego – czyli jego zezwolenie, które zwykle zostaje już wyrażone w notarialnej umowie sprzedaży. Alternatywnie sąd może ustanowić zastrzeżenie w drodze zabezpieczenia tymczasowego.
Przeniesienie własności i zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności: subtelna, ale kluczowa różnica
Oba pojęcia brzmią niemal identycznie, ale oznaczają dwie zupełnie różne rzeczy – i właśnie tutaj powstają najczęstsze nieporozumienia.
Przeniesienie własności jest rzeczowym porozumieniem między kupującym a sprzedającym, że własność ma zostać przeniesiona. Jest uregulowane w § 925 BGB i musi zostać oświadczone przy jednoczesnej obecności obu stron przed właściwym organem – w praktyce notariuszem. Ważne: zgodnie z § 925 ust. 2 BGB przeniesienie własności nie może być uzależnione od warunku ani „Pozostaje to kwestią określenia momentu. Dopiero łącznie z wpisem do księgi wieczystej Auflassung, zgodnie z § 873 BGB, powoduje faktyczne przeniesienie własności.
Auflassungsvormerkung nie jest natomiast przeniesieniem własności, lecz jedynie jego rezerwacją. Zabezpiecza ona w księdze wieczystej Państwa przyszłe roszczenie i utrzymuje dla Państwa miejsce do czasu spełnienia wszystkich warunków ostatecznego przepisania własności. Krótko mówiąc:
- Auflassung: porozumienie w sprawie samego przeniesienia własności (§ 925 BGB).
- Auflassungsvormerkung: zabezpieczenie Państwa roszczenia o to przeniesienie do czasu dokonania wpisu (§ 883 BGB).
Dlaczego Auflassungsvormerkung jest tak ważna
Powodem jest luka w przebiegu każdego zakupu nieruchomości. Z chwilą notarialnego poświadczenia umowy sprzedaży nie stają się Państwo jeszcze właścicielami. Własność przechodzi dopiero po złożeniu oświadczenia Auflassung i wpisaniu zmiany właściciela do księgi wieczystej (§ 873 BGB). Między tymi momentami często upływa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
W tym okresie dzieje się to, co z ekonomicznego punktu widzenia jest najbardziej ryzykowne: z reguły płacą już Państwo cenę zakupu, ale nie są jeszcze wpisani jako właściciele. Bez zabezpieczenia ponosiliby Państwo znaczne ryzyko. Auflassungsvormerkung wypełnia tę lukę i chroni Państwa między innymi przed tym, że
- sprzedający sprzeda nieruchomość po raz drugi osobie trzeciej,
- następnie obciąży ją hipoteką lub Grundschuld,
- wierzyciele sprzedającego wszczęliby egzekucję przymusową lub zastosowali areszt,
- sprzedający stanie się niewypłacalny – zabezpieczone roszczenie pozostaje w mocy na podstawie § 883 ust. 2 BGB również w postępowaniu upadłościowym.
Ponadto, zgodnie z § 883 ust. 3 BGB, Vormerkung zabezpiecza pierwszeństwo: Państwa późniejsze prawo własności uzyskuje pierwszeństwo już od chwili wpisania Vormerkung – a nie dopiero od dnia ostatecznego przepisania własności.
Przebieg: od wpisu do wykreślenia
W praktyce Auflassungsvormerkung zwykle działa niezauważenie w tle. Typowy przebieg obejmuje następujące kroki:
Krok 1: Poświadczenie umowy sprzedaży
Podczas wizyty u notariusza umowa sprzedaży zostaje poświadczona. W tym samym dokumencie sprzedający zazwyczaj wyraża zgodę na wpisanie Auflassungsvormerkung na rzecz kupującego.
Krok 2: Wniosek do sądu wieczystoksięgowego
Notariusz składa wymagane dokumenty w sądzie wieczystoksięgowym i wnioskuje o wpisanie Vormerkung w dziale II.
Krok 3: Wpis ostrzeżenia o przeniesieniu własności
Wydział ksiąg wieczystych dokonuje wpisu ostrzeżenia. W zależności od obciążenia urzędu trwa to zwykle od dwóch do czterech tygodni. Od tego momentu zaczyna działać ochrona prawna.
Krok 4: Wymagalność i zapłata ceny zakupu
Dopiero gdy ostrzeżenie zostanie wpisane i zostaną spełnione dalsze warunki, notariusz zawiadamia o wymagalności płatności. Teraz płacą Państwo cenę zakupu – zabezpieczeni wpisem ostrzeżenia.
Krok 5: Przepisanie własności
Po dokonaniu płatności, przedłożeniu zaświadczenia o braku zastrzeżeń podatkowych oraz wykreśleniu ewentualnych istniejących obciążeń zmiana właściciela zostaje wpisana do księgi wieczystej. Dopiero teraz są Państwo właścicielem.
Krok 6: Wykreślenie ostrzeżenia
Po przepisaniu własności ostrzeżenie spełniło swój cel i zostaje wykreślone. Jeżeli wykreślenie następuje jednocześnie z przepisaniem własności, z reguły jest bezpłatne.
Ile kosztuje ostrzeżenie o przeniesieniu własności?
Koszty ustala się zgodnie z ustawą o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i oblicza na podstawie ceny zakupu. Za wpis ostrzeżenia o przeniesieniu własności zwykle pobierana jest połowa opłaty (stawka 0,5) – czyli około połowy tego, ile kosztuje późniejszy ostateczny wpis własności. Przy cenie zakupu wynoszącej 200.000 euro koszt ostrzeżenia wynosi zatem około 200 euro.
W całkowitych kosztach dodatkowych zakupu ostrzeżenie stanowi tylko niewielką część; łączne koszty notarialne i koszty księgi wieczystej wynoszą zwykle około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Koszty ostrzeżenia o przeniesieniu własności niemal zawsze ponosi kupujący, ponieważ służą jego ochronie. Należą one do klasycznych kosztów dodatkowych zakupu i należy je uwzględnić w finansowaniu od samego początku.
Zalety i wady ostrzeżenia o przeniesieniu własności
Ostrzeżenie jest dziś stałym elementem praktycznie każdego zakupu nieruchomości. Interesy kupującego i sprzedającego są przy tym rozłożone odmiennie:
- Zaleta dla kupującego: Od momentu wpisu jego roszczenie o przeniesienie własności jest kompleksowo zabezpieczone przed podwójną sprzedażą, późniejszym obciążeniem i niewypłacalnością sprzedającego.
- Zaleta dla sprzedającego: On również korzysta z tego pośrednio, ponieważ zabezpieczony etap przejściowy w ogóle umożliwia zapłatę ceny zakupu i sprawne przeprowadzenie sprzedaży.
- Zaleta dla obu stron: Ostrzeżenie zapewnia bezpieczeństwo prawne i stanowi warunek, aby kupujący mógł bez ryzyka dokonać płatności.
- Wada – koszty: Kupujący ponosi dodatkowe, choć możliwe do przewidzenia, opłaty.
- Wada – czas: Do momentu wpisania roszczenia o przeniesienie własności mija kilka tygodni, w których zapłata ceny zakupu nie staje się jeszcze wymagalna.
Podsumowując, zalety wyraźnie przeważają – dla kupującego roszczenie o przeniesienie własności jest jednym z najważniejszych środków ochrony w całym procesie zakupu.
FAQ dotyczące roszczenia o przeniesienie własności
Czy roszczenie o przeniesienie własności jest obowiązkowe?
Nie jest ono prawnie bezwzględnie wymagane. W praktyce stanowi jednak standard i jest faktycznie zawsze wymagane przez banki finansujące, ponieważ bez niego nikt nie zapłaciłby ceny zakupu bez ryzyka.
Kiedy zostanę właścicielem – wraz z wpisem roszczenia czy dopiero później?
Dopiero później. Wpis roszczenia zabezpiecza jedynie Państwa roszczenie. Właścicielem zostaną Państwo dopiero wraz z przeniesieniem własności i wpisem zmiany właściciela do księgi wieczystej (§ 873 BGB).
Jak długo trwa wpis roszczenia?
W zależności od obciążenia sądu prowadzącego księgę wieczystą zwykle od dwóch do czterech tygodni. Dopiero potem notariusz z reguły informuje o wymagalności ceny zakupu.
Kto płaci za wpis roszczenia?
Co do zasady kupujący, ponieważ wpis roszczenia służy jego ochronie. Należy on do dodatkowych kosztów zakupu.
Czy wpis roszczenia musi zostać ponownie wykreślony?
Tak, zostaje wykreślony po przepisaniu własności, ponieważ wtedy staje się zbędny. Jeśli wykreślenie nastąpi jednocześnie z przepisaniem własności, zwykle jest bezpłatne.
Czy wpis roszczenia chroni również w przypadku niewypłacalności sprzedającego?
Tak. Zgodnie z § 883 ust. 2 BGB roszczenie zabezpieczone wpisem pozostaje skuteczne również wtedy, gdy wobec majątku sprzedającego zostanie wszczęte postępowanie upadłościowe.
Podsumowanie: mały wpis w księdze wieczystej, duża ochrona
Roszczenie o przeniesienie własności jest kotwicą zabezpieczającą między podpisaniem umowy a przepisaniem własności. Nie jest ono samym przeniesieniem własności, lecz rezerwuje dla Państwa przyszłe przejście własności i dopiero dzięki niemu zapewnia bezpieczeństwo wcześniejszej zapłaty ceny zakupu. Za kilkaset euro chroni Państwa przed podwójną sprzedażą, późniejszym obciążeniem nieruchomości oraz niewypłacalnością sprzedającego. Osoba kupująca nieruchomość nie powinna zatem postrzegać wpisu w dziale II księgi wieczystej jako uciążliwej formalności, lecz jako jeden z kluczowych środków ochrony w całym procesie zakupu.