Між підписанням у нотаріуса та днем, коли ви фактично будете зазначені як власник у поземельній книзі, часто минає кілька тижнів або навіть місяців. Попередня реєстрація переходу права власності є тим захисним якорем, який захищає вас саме в цей критичний період — наприклад, від повторного продажу нерухомості або обтяження її боргами. Ми пояснимо, що саме являє собою попередня реєстрація переходу права власності, як вона функціонує і чому її не можна плутати із самим переходом права власності.
Що таке попередня реєстрація переходу права власності?
Попередня реєстрація переходу права власності є особливою формою попередньої реєстрації, яка вноситься до поземельної книги та забезпечує вимогу покупця щодо передання права власності. Юридично вона ґрунтується на § 883 Цивільного кодексу Німеччини: відповідно до нього вимога «щодо встановлення або припинення права на земельну ділянку» може бути забезпечена попередньою реєстрацією. Вона вноситься до розділу II поземельної книги.
Вирішальний ефект передбачений § 883 абзацом 2 Цивільного кодексу Німеччини: розпорядження, вчинене щодо земельної ділянки після внесення попередньої реєстрації, є недійсним «у тій мірі, у якій воно перешкоджало б здійсненню або обмежувало б вимогу». Отже, якщо власник після попередньої реєстрації вдруге продає ту саму нерухомість або обтяжує її поземельним боргом, це не має наслідків у тій мірі, у якій воно порушувало б ваше забезпечене право власності. Цей так званий блокувальний ефект є суттю захисту.
Підставою для внесення, відповідно до § 885 Цивільного кодексу Німеччини, зазвичай є згода продавця — тобто його схвалення, яке зазвичай уже декларується в нотаріальному договорі купівлі-продажу. Як альтернатива, попередню реєстрацію може обґрунтувати тимчасова судова заборона.
Перехід права власності та попередня реєстрація переходу права власності: тонка, але вирішальна відмінність
Обидва терміни звучать майже однаково, але означають дві цілком різні речі — і саме тут виникають найчастіші непорозуміння.
Перехід права власності — це речово-правова домовленість між покупцем і продавцем про те, що право власності має перейти. Він регулюється § 925 Цивільного кодексу Німеччини і має бути заявлений за одночасної присутності обох сторін перед компетентним органом — на практиці нотаріусом. Важливо: відповідно до § 925 абзацу 2 Цивільного кодексу Німеччини перехід права власності не може бути поставлений під умову або Мають стояти визначені строки. Лише передача права власності разом із внесенням запису до поземельної книги відповідно до § 873 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) спричиняє фактичний перехід права власності.
Попередній запис про передачу права власності натомість не є переходом права власності, а лише його резервуванням. Він попередньо фіксує вашу майбутню вимогу в поземельній книзі та зберігає за вами місце, доки не будуть виконані всі умови для остаточного переоформлення. Коротко:
- Передача права власності (Auflassung): домовленість про сам перехід права власності (§ 925 BGB).
- Попередній запис про передачу права власності (Auflassungsvormerkung): забезпечення вашої вимоги на цей перехід до моменту внесення запису (§ 883 BGB).
Чому попередній запис про передачу права власності такий важливий
Причина полягає в прогалині в перебігу кожної купівлі нерухомості. Після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу ви ще не стаєте власником. Право власності переходить лише після заявлення передачі права власності та внесення зміни власника до поземельної книги (§ 873 BGB). Між цими двома моментами часто минає від кількох тижнів до кількох місяців.
У цей проміжний період відбувається найделікатніше з економічного погляду: ви, як правило, уже сплачуєте купівельну ціну, але ще не внесені до поземельної книги як власник. Без забезпечення ви несли б значний ризик. Попередній запис про передачу права власності усуває цю прогалину та, зокрема, захищає вас від того, що
- продавець вдруге продасть нерухомість третій особі,
- він згодом обтяжить її іпотекою або земельним боргом,
- кредитори продавця ініціюють примусове виконання або арешт,
- продавець стане неплатоспроможним — забезпечена вимога відповідно до § 883 абзацу 2 BGB зберігається також у провадженні у справі про неплатоспроможність.
Крім того, відповідно до § 883 абзацу 3 BGB попередній запис забезпечує черговість: ваше подальше право власності отримує черговість уже з моменту внесення попереднього запису — а не лише з дня остаточного переоформлення.
Процедура: від внесення запису до його видалення
На практиці попередній запис про передачу права власності зазвичай непомітно функціонує у фоновому режимі. Типово це відбувається в такі етапи:
Крок 1: Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу
Під час зустрічі в нотаріуса договір купівлі-продажу посвідчується нотаріально. У тому самому документі продавець зазвичай погоджує внесення попереднього запису про передачу права власності на користь покупця.
Крок 2: Подання заяви до відділу поземельної книги
Нотаріус подає необхідні документи до відділу поземельної книги та заявляє про внесення попереднього запису до розділу II.
Крок 3: Внесення попередньої реєстраційної відмітки
Орган земельної книги вносить попередню реєстраційну відмітку. Залежно від завантаженості установи це зазвичай триває від двох до чотирьох тижнів. Із цього моменту починає діяти захисний ефект.
Крок 4: настання строку платежу та сплата купівельної ціни
Лише після внесення попередньої реєстраційної відмітки та виконання інших передумов нотаріус повідомляє про настання строку платежу. Тепер ви сплачуєте купівельну ціну — під захистом попередньої реєстраційної відмітки.
Крок 5: перереєстрація права власності
Після сплати, подання довідки про відсутність податкових заперечень і зняття можливих попередніх обтяжень зміна власника вноситься до земельної книги. Лише тепер ви є власником.
Крок 6: видалення попередньої реєстраційної відмітки
Після перереєстрації попередня реєстраційна відмітка виконала свою мету й видаляється. Якщо її видалення здійснюється одночасно з перереєстрацією права власності, зазвичай це не обкладається збором.
Скільки коштує попередня реєстраційна відмітка про передачу права власності?
Витрати визначаються Законом про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) і розраховуються залежно від купівельної ціни. За внесення попередньої реєстраційної відмітки про передачу права власності зазвичай стягується половина збору (ставка збору 0,5) — тобто приблизно половина вартості остаточної реєстрації права власності. При купівельній ціні 200.000 євро вартість попередньої реєстраційної відмітки становить приблизно 200 євро.
У загальній сумі супутніх витрат на придбання нерухомості попередня реєстраційна відмітка становить лише невелику частину; загальні витрати на нотаріуса та земельну книгу зазвичай складають близько 1,5–2 відсотків купівельної ціни. Витрати на попередню реєстраційну відмітку майже завжди несе покупець, оскільки вона слугує його захисту. Вони належать до класичних супутніх витрат на придбання і мають бути враховані у фінансуванні від самого початку.
Переваги та недоліки попередньої реєстраційної відмітки про передачу права власності
Сьогодні попередня реєстраційна відмітка є невід’ємною частиною практично кожної купівлі нерухомості. Інтереси покупця та продавця при цьому розподілені по-різному:
- Перевага для покупця: з моменту внесення його вимога щодо права власності всебічно захищена від подвійного продажу, подальшого обтяження та неплатоспроможності продавця.
- Перевага для продавця: він також отримує непряму вигоду, оскільки захищений проміжний етап узагалі робить можливим сплату купівельної ціни та забезпечує безперешкодне завершення продажу.
- Перевага для обох сторін: попередня реєстраційна відмітка забезпечує правову визначеність і є передумовою для того, щоб покупець міг безпечно здійснити оплату.
- Недолік — витрати: для покупця виникають додаткові, хоча й помірні, збори.
- Недолік — час: До моменту внесення попередньої реєстрації минає кілька тижнів, протягом яких сплата покупної ціни ще не стає належною до сплати.
Зрештою переваги явно переважають — для покупця попередня реєстрація передачі права власності є одним із найважливіших заходів захисту в усьому процесі купівлі.
FAQ про попередню реєстрацію передачі права власності
Чи є попередня реєстрація передачі права власності обов’язковою?
Законодавство не встановлює її як обов’язкову. На практиці, однак, це стандартна процедура, яку фактично завжди вимагають банки, що фінансують купівлю, оскільки без неї ніхто не сплачував би покупну ціну без ризику.
Коли я стану власником — після попередньої реєстрації чи лише пізніше?
Лише пізніше. Попередня реєстрація лише забезпечує вашу вимогу. Власником ви станете після передачі права власності та внесення зміни власника до поземельної книги (§ 873 BGB).
Скільки триває внесення попередньої реєстрації?
Залежно від завантаженості органу, що веде поземельну книгу, зазвичай від двох до чотирьох тижнів. Лише після цього нотаріус, як правило, повідомляє про настання строку сплати покупної ціни.
Хто сплачує за попередню реєстрацію передачі права власності?
Як правило, покупець, оскільки попередня реєстрація слугує його захисту. Вона належить до супутніх витрат купівлі.
Чи потрібно знову видаляти попередню реєстрацію?
Так, після перереєстрації права власності її видаляють, оскільки вона більше не потрібна. Якщо видалення здійснюється одночасно з перереєстрацією, зазвичай плата за це не стягується.
Чи захищає попередня реєстрація також у разі неплатоспроможності продавця?
Так. Відповідно до § 883 абзацу 2 BGB ваша зареєстрована вимога залишається чинною навіть у разі відкриття провадження у справі про неплатоспроможність щодо майна продавця.
Висновок: невеликий запис у поземельній книзі, великий захист
Попередня реєстрація передачі права власності є страховим якорем між підписанням договору та перереєстрацією права власності. Це не сама передача права власності, а резервування за вами майбутнього переходу права власності, яке робить дострокову сплату покупної ціни безпечною. За кілька сотень євро вона захищає вас від подвійного продажу, подальшого обтяження та неплатоспроможності продавця. Тому той, хто купує нерухомість, не повинен сприймати запис у відділі II поземельної книги як обтяжливу формальність, а має розглядати його як один із ключових заходів захисту в усьому процесі купівлі.