Tra la firma dal notaio e il giorno in cui risultate effettivamente proprietari nel registro fondiario trascorrono spesso diverse settimane o persino mesi. La prenotazione della cessione è l’ancora di sicurezza che vi protegge proprio in questa fase delicata, ad esempio dal rischio che l’immobile venga venduto una seconda volta o gravato da debiti. Vi spieghiamo che cos’è esattamente la prenotazione della cessione, come funziona e perché non deve essere confusa con la cessione stessa.
Che cos’è la prenotazione della cessione?
La prenotazione della cessione è una forma particolare di prenotazione che viene iscritta nel registro fondiario e garantisce il diritto dell’acquirente al trasferimento della proprietà. Dal punto di vista giuridico si basa sul § 883 BGB: secondo tale disposizione, un diritto «alla costituzione o all’estinzione di un diritto su un fondo» può essere garantito mediante una prenotazione. Essa viene iscritta nella sezione II del registro fondiario.
L’effetto decisivo è previsto dal § 883, comma 2, BGB: un atto di disposizione sul fondo compiuto dopo l’iscrizione della prenotazione è inefficace «nella misura in cui vanificherebbe o pregiudicherebbe il diritto». Se, quindi, il proprietario vende lo stesso immobile una seconda volta dopo la prenotazione o lo grava con un’ipoteca fondiaria, tale atto è privo di effetto nella misura in cui comprometterebbe il vostro diritto di proprietà garantito. Questo cosiddetto effetto di blocco costituisce il nucleo della protezione.
La base per l’iscrizione è, ai sensi del § 885 BGB, di norma il consenso del venditore, ossia la sua autorizzazione, che solitamente viene già dichiarata nel contratto notarile di compravendita. In alternativa, la prenotazione può essere disposta mediante un provvedimento cautelare del tribunale.
Cessione e prenotazione della cessione: la differenza sottile, ma decisiva
I due termini suonano quasi uguali, ma indicano due cose completamente diverse: è proprio qui che nascono i malintesi più frequenti.
La cessione è l’accordo reale tra acquirente e venditore secondo cui la proprietà deve essere trasferita. È disciplinata dal § 925 BGB e deve essere dichiarata alla presenza contemporanea di entrambe le parti davanti a un’autorità competente, nella pratica il notaio. Importante: ai sensi del § 925, comma 2, BGB, la cessione non può essere subordinata a una condizione o a Essere indicati nel momento determinante. Solo la Auflassung insieme all’iscrizione nel registro fondiario produce, ai sensi del § 873 BGB, l’effettivo trasferimento della proprietà.
La prenotazione della Auflassung, invece, non costituisce un trasferimento di proprietà, bensì soltanto la sua riservazione. Essa prenota nel registro fondiario il vostro futuro diritto e vi riserva il posto fino a quando non saranno soddisfatti tutti i requisiti per la trascrizione definitiva. In breve:
- Auflassung: l’accordo sul trasferimento della proprietà in sé (§ 925 BGB).
- Prenotazione della Auflassung: la garanzia del vostro diritto a tale trasferimento fino all’iscrizione (§ 883 BGB).
Perché la prenotazione della Auflassung è così importante
Il motivo risiede in una lacuna nella procedura di ogni acquisto immobiliare. Con l’autenticazione notarile del contratto di compravendita non diventate ancora proprietari. La proprietà passa soltanto quando viene dichiarata la Auflassung e il cambio di proprietà viene iscritto nel registro fondiario (§ 873 BGB). Tra i due momenti trascorrono spesso diverse settimane o mesi.
In questo periodo intermedio si verifica l’aspetto economicamente più delicato: di norma avete già pagato il prezzo d’acquisto, ma non siete ancora iscritti come proprietari. Senza una garanzia, correreste un rischio considerevole. La prenotazione della Auflassung colma questa lacuna e vi protegge, tra l’altro, dal fatto che
- il venditore venda l’immobile una seconda volta a un terzo,
- lo gravI successivamente con un’ipoteca o un debito fondiario,
- i creditori del venditore avviino un’esecuzione forzata o un sequestro,
- il venditore diventi insolvente – il diritto garantito rimane valido anche nella procedura d’insolvenza ai sensi del § 883 comma 2 BGB.
Inoltre, ai sensi del § 883 comma 3 BGB, la prenotazione garantisce il grado: il vostro successivo diritto di proprietà riceve il grado già dal momento dell’iscrizione della prenotazione – e non soltanto dal giorno della trascrizione definitiva.
Procedura: dall’iscrizione alla cancellazione
Nella pratica, la prenotazione della Auflassung si svolge generalmente inosservata sullo sfondo. Solitamente i passaggi sono questi:
Passaggio 1: autenticazione notarile del contratto di compravendita
Durante l’appuntamento dal notaio viene autenticato il contratto di compravendita. Nello stesso atto, il venditore autorizza di norma l’iscrizione della prenotazione della Auflassung a favore dell’acquirente.
Passaggio 2: domanda presso l’ufficio del registro fondiario
Il notaio presenta i documenti necessari presso l’ufficio del registro fondiario e richiede l’iscrizione della prenotazione nella sezione II.
Passaggio 3: Iscrizione della prenotazione
L’ufficio tavolare iscrive la prenotazione. A seconda del carico di lavoro dell’ufficio, ciò richiede generalmente da due a quattro settimane. Da questo momento entra in vigore l’effetto di tutela.
Fase 4: Esigibilità e pagamento del prezzo d’acquisto
Solo quando la prenotazione è stata iscritta e sussistono gli ulteriori requisiti, il notaio comunica l’esigibilità. A questo punto pagherete il prezzo d’acquisto, con la tutela garantita dalla prenotazione.
Fase 5: Trascrizione del trasferimento di proprietà
Dopo il pagamento, la presentazione del certificato di regolarità fiscale e la cancellazione di eventuali gravami preesistenti, il passaggio di proprietà viene iscritto nel registro fondiario. Solo a questo punto siete proprietari.
Fase 6: Cancellazione della prenotazione
Con la trascrizione del trasferimento di proprietà, la prenotazione ha assolto la sua funzione e viene cancellata. Se la cancellazione avviene contestualmente alla trascrizione del trasferimento di proprietà, di norma è esente da costi.
Quanto costa la prenotazione del trasferimento di proprietà?
I costi sono disciplinati dalla legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) e sono calcolati in base al prezzo d’acquisto. Per l’iscrizione della prenotazione del trasferimento di proprietà si applica generalmente una tariffa dimezzata (aliquota 0,5), ossia circa la metà di quanto costa la successiva iscrizione definitiva della proprietà. Per un prezzo d’acquisto di 200.000 euro, il costo della prenotazione si aggira quindi intorno ai 200 euro.
Nel totale dei costi accessori d’acquisto, la prenotazione rappresenta solo una piccola parte; i costi complessivi notarili e del registro fondiario ammontano generalmente a circa l’1,5-2 per cento del prezzo d’acquisto. I costi della prenotazione del trasferimento di proprietà sono quasi sempre a carico dell’acquirente, poiché servono a tutelarlo. Rientrano tra i classici costi accessori d’acquisto e devono essere previsti fin dall’inizio nel finanziamento.
Vantaggi e svantaggi della prenotazione del trasferimento di proprietà
Oggi la prenotazione è parte integrante di praticamente ogni compravendita immobiliare. Gli interessi dell’acquirente e del venditore sono distribuiti in modo diverso:
- Vantaggio per l’acquirente: dalla sua iscrizione, il diritto alla proprietà è ampiamente tutelato contro la doppia vendita, la costituzione successiva di gravami e l’insolvenza del venditore.
- Vantaggio per il venditore: ne beneficia indirettamente anche lui, poiché la fase intermedia tutelata rende possibile il pagamento del prezzo d’acquisto e consente di perfezionare la vendita senza intoppi.
- Vantaggio per entrambe le parti: la prenotazione garantisce certezza giuridica ed è il presupposto affinché l’acquirente possa pagare senza rischi.
- Svantaggio – costi: per l’acquirente si generano costi aggiuntivi, seppur contenuti.
- Svantaggio – tempo: Fino all’iscrizione della prenotazione trascorrono alcune settimane, durante le quali il pagamento del prezzo d’acquisto non è ancora esigibile.
In definitiva, i vantaggi prevalgono nettamente: per l’acquirente, la prenotazione della cessione è una delle più importanti misure di tutela dell’intero processo d’acquisto.
FAQ sulla prenotazione della cessione
La prenotazione della cessione è obbligatoria?
Non è obbligatoria per legge. Nella pratica, tuttavia, è uno standard e viene di fatto sempre richiesta dalle banche finanziatrici, perché senza di essa nessuno pagherebbe il prezzo d’acquisto senza rischi.
Quando divento proprietario: con la prenotazione o solo in seguito?
Solo in seguito. La prenotazione garantisce soltanto il suo diritto. Diventerà proprietario solo con la cessione e l’iscrizione del trasferimento di proprietà nel registro fondiario (§ 873 BGB).
Quanto dura l’iscrizione della prenotazione?
A seconda del carico di lavoro dell’ufficio del registro fondiario, di solito da due a quattro settimane. Solo dopo, il notaio comunica normalmente l’esigibilità del prezzo d’acquisto.
Chi paga la prenotazione della cessione?
Di norma l’acquirente, poiché la prenotazione serve a tutelarlo. Rientra nei costi accessori d’acquisto.
La prenotazione deve essere nuovamente cancellata?
Sì, viene cancellata dopo la trascrizione della proprietà, poiché a quel punto non è più necessaria. Se la cancellazione avviene contestualmente alla trascrizione, di solito è esente da commissioni.
La prenotazione protegge anche in caso di insolvenza del venditore?
Sì. Ai sensi dell’art. 883, comma 2, BGB, il diritto prenotato rimane efficace anche se viene aperta una procedura d’insolvenza sul patrimonio del venditore.
Conclusione: una piccola iscrizione nel registro fondiario, una grande tutela
La prenotazione della cessione è l’ancora di sicurezza tra la firma del contratto e la trascrizione della proprietà. Non è la cessione stessa, ma riserva a suo favore il futuro trasferimento della proprietà e rende sicuro il pagamento anticipato del prezzo d’acquisto. Per poche centinaia di euro, la protegge dalla doppia vendita, da gravami successivi e dall’insolvenza del venditore. Chi acquista un immobile non dovrebbe quindi considerare l’iscrizione nella sezione II del registro fondiario una fastidiosa formalità, bensì una delle principali misure di tutela dell’intero processo d’acquisto.