Между подписанием договора у нотариуса и днём, когда вы фактически будете указаны в поземельной книге как собственник, часто проходит несколько недель или даже месяцев. Предварительная запись о переходе права собственности — это якорь безопасности, который защищает вас именно в этот критический период, например от повторной продажи недвижимости или обременения её долгами. Мы объясним, что именно представляет собой предварительная запись о переходе права собственности, как она действует и почему её нельзя путать с самим соглашением о переходе права собственности.
Что такое предварительная запись о переходе права собственности?
Предварительная запись о переходе права собственности — это особая форма предварительной записи, вносимая в поземельную книгу и обеспечивающая требование покупателя о передаче права собственности. С правовой точки зрения она основывается на § 883 ГГУ: согласно ему, требование «о предоставлении или прекращении права на земельный участок» может быть обеспечено предварительной записью. Она вносится в раздел II поземельной книги.
Решающая норма содержится в § 883 абзаце 2 ГГУ: распоряжение земельным участком, совершённое после внесения предварительной записи, недействительно «в той мере, в какой оно препятствовало бы осуществлению требования или нарушало бы его». Если собственник после внесения предварительной записи повторно продаёт ту же недвижимость или обременяет её поземельным долгом, это не имеет последствий в той мере, в какой нарушало бы ваше обеспеченное требование о переходе права собственности. Это так называемое блокирующее действие и является сутью защиты.
Согласно § 885 ГГУ, основанием для внесения записи обычно является согласие продавца — то есть его разрешение, которое, как правило, уже заявляется в нотариальном договоре купли-продажи. В качестве альтернативы предварительная запись может быть установлена судебным обеспечительным распоряжением.
Соглашение о переходе права собственности и предварительная запись: тонкое, но решающее различие
Оба термина звучат почти одинаково, но обозначают две совершенно разные вещи — и именно здесь возникает большинство недоразумений.
Соглашение о переходе права собственности — это вещно-правовое соглашение между покупателем и продавцом о том, что право собственности должно перейти. Оно регулируется § 925 ГГУ и должно быть заявлено при одновременном присутствии обеих сторон перед компетентным органом — на практике перед нотариусом. Важно: согласно § 925 абзацу 2 ГГУ, соглашение о переходе права собственности не может быть поставлено под условие или Определение момента. Только Auflassung вместе с внесением записи в поземельную книгу в соответствии с § 873 BGB фактически приводит к переходу права собственности.
Auflassungsvormerkung, напротив, не является переходом права собственности, а лишь его резервированием. Она предварительно фиксирует ваше будущее требование в поземельной книге и сохраняет за вами место до выполнения всех условий для окончательной перерегистрации. Кратко:
- Auflassung: соглашение непосредственно о переходе права собственности (§ 925 BGB).
- Auflassungsvormerkung: обеспечение вашего требования о таком переходе до внесения записи (§ 883 BGB).
Почему Auflassungsvormerkung так важна
Причина заключается в пробеле в процессе каждой покупки недвижимости. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи ещё не делает вас собственником. Право собственности переходит только после заявления Auflassung и внесения смены собственника в поземельную книгу (§ 873 BGB). Между этими двумя моментами часто проходит от нескольких недель до нескольких месяцев.
В этот промежуточный период происходит самое экономически рискованное: как правило, вы уже платите покупную цену, но ещё не зарегистрированы в качестве собственника. Без обеспечения вы подвергались бы значительному риску. Auflassungsvormerkung устраняет этот пробел и, среди прочего, защищает вас от того, что
- продавец повторно продаст недвижимость третьему лицу,
- впоследствии обременит её ипотекой или поземельным долгом,
- кредиторы продавца инициируют принудительное взыскание или арест,
- продавец станет неплатёжеспособным — обеспеченное требование сохраняется в соответствии с § 883 абзацем 2 BGB также в производстве по делу о несостоятельности.
Кроме того, согласно § 883 абзацу 3 BGB предварительная запись обеспечивает очередность: ваше последующее право собственности получает очередность уже с момента внесения предварительной записи, а не только со дня окончательной перерегистрации.
Процесс: от внесения записи до её удаления
На практике Auflassungsvormerkung обычно остаётся незаметной и действует в фоновом режиме. Как правило, процедура включает следующие шаги:
Шаг 1: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
На приёме у нотариуса договор купли-продажи удостоверяется нотариально. В том же документе продавец обычно даёт согласие на внесение Auflassungsvormerkung в пользу покупателя.
Шаг 2: Заявление в ведомство по ведению поземельной книги
Нотариус подаёт необходимые документы в ведомство по ведению поземельной книги и заявляет о внесении предварительной записи в раздел II.
Шаг 3: Внесение предварительной записи
Земельная книга вносит предварительную запись. В зависимости от загрузки ведомства это обычно занимает от двух до четырех недель. С этого момента начинает действовать защитный эффект.
Шаг 4: Наступление срока платежа и оплата покупной цены
Только после внесения предварительной записи и выполнения прочих условий нотариус сообщает о наступлении срока платежа. Теперь вы оплачиваете покупную цену — под защитой предварительной записи.
Шаг 5: Перерегистрация права собственности
После оплаты, предоставления справки об отсутствии налоговых препятствий и погашения возможных прежних обременений смена собственника вносится в земельную книгу. Только теперь вы становитесь собственником.
Шаг 6: Удаление предварительной записи
После перерегистрации предварительная запись выполняет свою функцию и удаляется. Если удаление производится одновременно с перерегистрацией права собственности, оно, как правило, не облагается пошлиной.
Сколько стоит предварительная запись о переходе права собственности?
Расходы определяются Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и рассчитываются исходя из покупной цены. За внесение предварительной записи о переходе права собственности обычно взимается половина пошлины (ставка пошлины 0,5) — то есть примерно половина стоимости последующей окончательной регистрации права собственности. При покупной цене 200 000 евро стоимость предварительной записи составляет около 200 евро.
В общей сумме дополнительных расходов при покупке предварительная запись составляет лишь небольшую часть; общие расходы на нотариуса и земельную книгу обычно составляют около 1,5–2 процентов покупной цены. Расходы на предварительную запись почти всегда несет покупатель, поскольку она служит его защите. Они относятся к классическим дополнительным расходам при покупке и должны быть предусмотрены при финансировании с самого начала.
Преимущества и недостатки предварительной записи о переходе права собственности
Сегодня предварительная запись является неотъемлемой частью практически любой покупки недвижимости. При этом интересы покупателя и продавца распределены по-разному:
- Преимущество для покупателя: С момента внесения ваша требование о праве собственности всесторонне защищено от двойной продажи, последующего обременения и неплатежеспособности продавца.
- Преимущество для продавца: Он также получает косвенную выгоду, поскольку защищенный промежуточный этап вообще делает возможной оплату покупной цены и обеспечивает беспрепятственное проведение сделки.
- Преимущество для обеих сторон: Предварительная запись обеспечивает правовую определенность и является условием, позволяющим покупателю безопасно произвести оплату.
- Недостаток — расходы: Для покупателя возникают дополнительные, хотя и вполне обозримые, сборы.
- Недостаток — время: До внесения предварительной записи проходит несколько недель, в течение которых оплата покупной цены ещё не подлежит осуществлению.
В конечном счёте преимущества явно перевешивают — для покупателя предварительная запись о передаче права собственности является одной из важнейших мер защиты во всём процессе покупки.
FAQ о предварительной записи о передаче права собственности
Обязательна ли предварительная запись о передаче права собственности?
Закон не делает её обязательной. Однако на практике она является стандартом и фактически всегда требуется банками, финансирующими сделку, поскольку без неё никто не стал бы безопасно оплачивать покупную цену.
Когда я стану собственником — с предварительной записью или только позже?
Только позже. Предварительная запись лишь обеспечивает ваше право требования. Собственником вы станете только после передачи права собственности и внесения изменения собственника в земельную книгу (§ 873 ГГУ).
Сколько длится внесение предварительной записи?
В зависимости от загруженности ведомства земельной книги обычно от двух до четырёх недель. Как правило, только после этого нотариус сообщает о наступлении срока оплаты покупной цены.
Кто оплачивает предварительную запись о передаче права собственности?
Как правило, покупатель, поскольку предварительная запись служит его защите. Она относится к дополнительным расходам по покупке.
Нужно ли снова удалять предварительную запись?
Да, после переоформления права собственности она удаляется, поскольку становится ненужной. Если удаление производится одновременно с переоформлением, оно обычно не облагается пошлиной.
Защищает ли предварительная запись также в случае банкротства продавца?
Да. Согласно § 883 абзацу 2 ГГУ ваше право требования, обеспеченное предварительной записью, сохраняет силу даже в случае открытия производства по делу о несостоятельности в отношении имущества продавца.
Итог: небольшая запись в земельной книге — большая защита
Предварительная запись о передаче права собственности — это якорь безопасности между подписанием договора и переоформлением права собственности. Это не сама передача права собственности, а резервирование за вами будущего перехода права собственности, благодаря которому предварительная оплата покупной цены становится безопасной. За несколько сотен евро она защищает вас от двойной продажи, последующего обременения и банкротства продавца. Поэтому покупателю недвижимости не следует воспринимать запись в разделе II земельной книги как досадную формальность — это одна из ключевых мер защиты во всём процессе покупки.