Komşunun geçiş hakkı, zemindeki başka birine ait su borusu veya ebeveynlerin ömür boyu oturma hakkı: Bu tür haklar tapu sicilinin II. bölümünde yer alır ve satış sırasında kural olarak otomatik olarak alıcıya geçer. Bu durum, taşınmazınızın fiyatı ve satılabilirliği açısından belirleyici olabilir. Hangi irtifak haklarının bulunduğunu, bunların kamu hukuku kapsamındaki yapı yükümlülüğünden nasıl ayrıldığını ve satıcı olarak neleri açıklamanız gerektiğini açıklıyoruz.
Taşınmaz İrtifakı Nedir?
Bir taşınmaz irtifakı, bir taşınmazı – yükümlü taşınmazı – başka bir taşınmazın, hâkim taşınmazın ilgili malikinin yararına yükümlendirir. Hak sahibi, yükümlü taşınmazı belirli ilişkiler kapsamında kullanabilir (örneğin geçiş yolu olarak) veya taşınmaz üzerinde belirli eylemlerin yapılmaması gerekebilir ya da mülkiyetten doğan bir hakkın kullanılması hariç tutulabilir (Alman Medeni Kanunu § 1018).
Satış açısından belirleyici nokta: Taşınmaz irtifakı bir kişiye değil, taşınmaza bağlıdır. Yükümlü veya hâkim taşınmazın maliki değişse bile varlığını sürdürür ve herhangi bir işlem gerekmeksizin alıcıya geçer. Tapu sicilinin II. bölümüne kaydedilir.
Bundan farklı olan sınırlı kişisel irtifak hakkıdır (Alman Medeni Kanunu § 1090). Bu hak bir taşınmaza değil, belirli bir kişiye veya işletmeye tanınır; kural olarak devredilemez (Alman Medeni Kanunu § 1092) ve genellikle hak sahibinin ölümüyle sona erer. Klasik örneği konut hakkıdır.
II. Bölümde Bulunan Haklar
Tapu sicilinin II. bölümü, taşınmaz rehni hakları hariç tüm yükümlülükleri ve kısıtlamaları kapsar – taşınmaz rehni hakları III. bölümde yer alır. En sık karşılaşacağınız haklar şunlardır:
- Yaya ve araçla geçiş hakkı: hak sahibine taşınmaz üzerinden yürüme veya araçla geçme izni verir – doğrudan kamu yoluna erişimi olmayan arka parseller için tipiktir.
- Hat döşeme hakkı: taşınmaz üzerinden su, atık su, gaz veya elektrik hatlarını güvence altına alır. Bir hizmet sağlayıcının lehine tesis edildiğinde genellikle sınırlı kişisel irtifak hakkıdır.
- Konut hakkı (Alman Medeni Kanunu § 1093): birMalik hariç bir binayı veya bina bölümünü konut olarak kullanmak.
- İntifa hakkı (§ 1030 BGB): tüm yararlardan yararlanma konusunda kapsamlı hak – hak sahibi taşınmazı kiraya verebilir ve kira bedelini alıkoyabilir.
- Komşu taşınmazlar arasındaki daha yakın yapılaşma, taşma yapılaşması veya sınır mesafesi düzenlemeleri.
Buna karşılık zorunlu geçit (§ 917 BGB) tapu sicilinde yer almaz: Bir taşınmazın usulüne uygun kullanımı için gerekli kamu yoluna bağlantısı yoksa malik, komşularından bir para iradı karşılığında zorunlu geçide katlanmalarını talep edebilir. Bu, kanuni bir taleptir; tescilli bir hak değildir – bu nedenle tapu siciliyle güvence altına alınmış bir geçiş hakkından çok daha belirsizdir.
Taşınmaz irtifakı mı, yapı yükümlülüğü mü? Önemli fark
Yaygın bir yanlış anlama vardır: Bir taşınmaza ilişkin her yükümlülük tapu sicilinde yer almaz. İki alanı birbirinden ayırmak gerekir.
- Taşınmaz irtifakı özel hukuk niteliğindedir. Maliklerin anlaşması ve tapu siciline tescil ile doğar.
- Yapı yükümlülüğü kamu hukuku niteliğindedir. Malik, yapı denetim makamına karşı bir şeyi yapmayı, buna katlanmayı veya yapmamayı taahhüt eder. Yapı yükümlülükleri sicilinde tutulur ve ilgili eyalet yapı düzenlemesine tabidir; örneğin § 85 BauO NRW.
Pratik sonuç önemlidir: Yalnızca bir tapu sicili örneğini inceleyen kişi olası yapı yükümlülüklerini gözden kaçırır. Bu nedenle alıcılar her zaman her iki sicili de incelemelidir. Aynı erişim yolu hem tapu sicilinde geçiş hakkı olarak hem de yapı yükümlülükleri sicilinde araç erişim yapı yükümlülüğü olarak güvence altına alınmış olabilir – ya da yalnızca ikisinden birinde yer alabilir. Bu arada Bavyera ve Brandenburg'da yapı yükümlülüğü kurumu bulunmaz; orada güvence yalnızca tapu siciline tescilli irtifaklarla sağlanır.
İrtifakların değer ve satılabilirlik açısından anlamı
Bir irtifakın değeri ne ölçüde düşürdüğü, türüne ve kapsamına bağlıdır. Taşınmazın kenarındaki bir hat döşeme hakkı neredeyse hiç rahatsızlık vermez; bahçenin ortasından geçen bir geçiş hakkı veya hatta bir konut hakkı fiyatı önemli ölçüde düşürebilir.
Genel kural şudur: Hak, kişinin kendi kullanımını ne kadar güçlü kısıtlarsa indirim de o kadar büyük olur. Konut hakkı veya intifa hakkı söz konusu olduğunda, hakkın değeri somut olarak hesaplanır – şu değerden yetkilinin istatistiksel yaşam beklentisine göre belirlenen bir kapitalizasyon faktörüyle çarpılmış yıllık kullanım veya kira değeri (temel olarak Federal İstatistik Dairesi'nin ölüm tabloları esas alınır). Yetkili kişi daha gençse, bu aktifleştirilmiş değer piyasa değerinin büyük bir bölümünü oluşturabilir – bu durumda taşınmazın fiilen satılması oldukça zordur.
Buna karşılık bir hak değeri artırabilir: hak sahibi taşınmaz açısından güvence altına alınmış bir geçiş hakkı, taşınmazın altyapıya erişimini kalıcı olarak güvence altına aldığı için maddi bir değer taşır.
Satıcı olarak yükümlülükleriniz: açıklamak ve doğru şekilde resmî senede bağlamak
Satıcı olarak bildiğiniz tüm takyidatları – ilan metninde, en geç noter randevusundan önce – açıklamalısınız. Değer açısından önemli bir irtifak hakkını veya yapı yükümlülüğünü kasıtlı olarak gizlerseniz, tazminat veya satışın geri alınması söz konusu olabilir.
Hukuken geçerli olan şudur: Üçüncü kişilerin taşınmazla ilgili olarak ileri sürebileceği hiçbir hak veya yalnızca satış sözleşmesinde üstlenilen haklar varsa, taşınmaz hukuki ayıplardan ari kabul edilir (§ 435 BGB). Sözleşmede açıkça belirtilerek üstlenilen irtifak hakları bu nedenle sorun teşkil etmez; buna karşılık gizlenmiş bir takyidat ayıp sayılır. Uygulamada bu şu anlama gelir:
- Erken aşamada güncel bir tapu kaydı örneği talep edin ve II. bölümü tamamen okuyun.
- Alıcının hangi hakları üstleneceğini ve hangilerinin teslimden önce silineceğini açıklığa kavuşturun.
- Devam edecek her irtifak hakkını noterlik satış sözleşmesine açıkça dahil ettirin.
Bir irtifak hakkı silinebilir mi?
Evet, ancak tek taraflı olarak değil. Bir taşınmaz hakkının kaldırılması için yetkilinin haktan vazgeçtiğine dair beyanı ve tapu sicilinden silinmesi gerekir (§ 875 BGB). Uygulamada bu şu anlama gelir: Yararlanan kişi noter tarafından tasdik edilmiş bir terkin izni vermelidir – çoğu zaman yalnızca bir tazminat karşılığında.
Konut hakkı gibi sınırlı kişisel bir irtifak hakkı, yetkilinin ölümüyle zaten sona erer; bu durumda silme işlemi ölüm belgesinin sunulmasıyla gerçekleştirilir. Buna karşılık hayattayken mutlaka kişinin onayı gerekir.
Geçiş hakkı ve taşınmaz irtifak hakkı hakkında SSS
Geçiş hakkı bulunan bir taşınmazı satabilir miyim?
Evet. Bir geçiş hakkı satışa engel değildir. Bir geçiş hakkı satışa "Yol hakkı vardır, ancak alıcıya geçer. Bunu erkenden belirtin ve satış sözleşmesinde açıkça adlandırın; böylece hukuken düzgün bir şekilde düzenlenmiş olur.
Yol hakkını ilan metninde belirtmek zorunda mıyım?
Değer açısından önemli takyidatların açıklanması gerekir. Taşınmaz üzerinden geçen bir yol hakkı satın alma kararını etkiler ve bu nedenle ilanda ve belgelerde şeffaf biçimde yer almalıdır.
Yol hakkı ile zorunlu geçiş yolu arasındaki fark nedir?
Yol hakkı, tapu siciline tescil edilmiş ve güvence altına alınmış bir haktır. Zorunlu geçiş yolu (§ 917 BGB), kamuya ait yola bağlantı bulunmadığında devreye giren ve tazminat karşılığında ileri sürülebilen yasal bir taleptir; ayrıca belirgin biçimde daha belirsizdir.
Bir inşaat yükümlülüğü tapu sicilinde yer alır mı?
Hayır. İnşaat yükümlülükleri tapu sicilinde değil, yapı denetim makamının inşaat yükümlülükleri sicilinde yer alır. Bu nedenle satın alma sırasında her iki sicili de mutlaka kontrol edin.
İntifa/oturma hakkı değeri ne ölçüde düşürür?
Bu, kira değerine ve hak sahibinin yaşam beklentisine bağlıdır. Oturma hakkının kapitalizasyon yoluyla hesaplanan değeri piyasa değerinden düşülür ve daha genç hak sahiplerinde çok yüksek olabilir.
Satıcılar ve alıcılar için avantajlar ve dezavantajlar
- Avantaj (Satıcı): Güvence altına alınmış bir yol hakkı, taşınmazınızı hâkim taşınmaz olarak değerli hâle getirebilir ve altyapıya bağlantıyı kalıcı olarak güvence altına alabilir.
- Avantaj (Alıcı): Tescilli haklar açıklık sağlar – II. bölüm ile inşaat yükümlülükleri sicilini inceleyen kişi, neyi kabul ettiğini tam olarak bilir.
- Dezavantaj (Satıcı): Yük teşkil eden irtifak hakları elde edilebilecek fiyatı düşürür ve alıcı çevresini sınırlar.
- Dezavantaj (Alıcı): Devralınan haklar devam eder ve çoğu zaman yalnızca hak sahibine tazminat ödenerek silinebilir.
Sonuç: Şeffaflık karşılığını verir
II. bölümde yer alan irtifak hakları satışa engel değildir; ancak bilmeniz ve açıkça bildirmeniz gereken bir faktördür. Tapu sicil kaydını erkenden ve bundan ayrı olarak inşaat yükümlülükleri sicilini kontrol edin, alıcının hangi hakları devralacağını netleştirin ve her şeyi noterlikte düzenlenen satış sözleşmesine düzgün biçimde yazdırın. Yol, tesisat veya oturma haklarını şeffaf biçimde açıklayan kişi daha hızlı, daha güvenli ve kötü sürprizler olmadan satış yapar. Taşınmazınızı daha sonra ilana koyduğunuzda, mevcut haklara ilişkin eksiksiz bilgiler ilgilenen kişilerde güven oluşturur.