Un diritto di passaggio del vicino, una conduttura idrica altrui nel terreno o un diritto di abitazione vitalizio dei genitori: tali diritti sono iscritti nella sezione II del registro fondiario e, di norma, passano automaticamente all’acquirente al momento della vendita. Ciò può essere decisivo per il prezzo e la vendibilità del vostro immobile. Vi spieghiamo quali servitù esistono, come si distinguono dal vincolo edilizio di diritto pubblico e cosa dovete rendere noto in qualità di venditori.
Che cos’è una servitù prediale?
Una servitù prediale grava su un fondo – il fondo servente – a favore del rispettivo proprietario di un altro fondo, il fondo dominante. L’avente diritto può utilizzare il fondo servente in determinati rapporti (ad esempio come accesso), oppure sul fondo devono essere omesse determinate azioni, oppure è escluso l’esercizio di un diritto derivante dalla proprietà (§ 1018 BGB).
L’aspetto decisivo nella vendita: una servitù prediale è legata al fondo, non a una persona. Rimane in essere se il fondo servente o quello dominante cambia proprietario e passa automaticamente all’acquirente. Viene iscritta nella sezione II del registro fondiario.
Da questa va distinta la servitù personale limitata (§ 1090 BGB). Essa spetta non a un fondo, bensì a una determinata persona o impresa, non è in linea di principio trasferibile (§ 1092 BGB) e, di norma, si estingue con la morte dell’avente diritto. L’esempio classico è il diritto di abitazione.
Questi diritti si trovano nella sezione II
La sezione II del registro fondiario comprende tutti gli oneri e le limitazioni, ad eccezione dei diritti di garanzia immobiliare, che sono iscritti nella sezione III. Quelli che incontrerete più frequentemente sono:
- Diritto di passaggio pedonale e carrabile: consente all’avente diritto di passare a piedi o con veicoli sul fondo – tipico per i fondi interclusi, che non hanno accesso diretto alla strada pubblica.
- Diritto di posa di condutture: garantisce la presenza di condutture dell’acqua, delle acque reflue, del gas o dell’elettricità sul fondo. A favore di un fornitore si tratta generalmente di una servitù personale limitata.
- Diritto di abitazione (§ 1093 BGB): il diritto di abitare unAbitare un edificio o una parte di esso come abitazione, escludendo il proprietario.
- Usufrutto (§ 1030 BGB): il diritto completo di trarre tutti i benefici – l’avente diritto può persino affittare l’immobile e trattenere il canone.
- Norme sulla costruzione in prossimità del confine, sulla sopraelevazione oltre il confine o sulle distanze dal confine tra terreni confinanti.
Nel registro fondiario non figura invece il passaggio necessario (§ 917 BGB): se un terreno non dispone del collegamento a una via pubblica necessario per un uso regolare, il proprietario può esigere dai vicini, dietro pagamento di una rendita pecuniaria, la tolleranza di un passaggio necessario. Si tratta di una pretesa legale, non di un diritto iscritto – e pertanto è molto più incerto rispetto a un diritto di passaggio garantito dal registro fondiario.
Servitù prediale o onere edilizio? La differenza importante
Un malinteso frequente: non ogni obbligo relativo a un terreno figura nel registro fondiario. Occorre distinguere due ambiti.
- La servitù prediale è di natura privatistica. Nasce dall’accordo tra i proprietari e dall’iscrizione nel registro fondiario.
- L’onere edilizio è di natura pubblicistica. Il proprietario si obbliga nei confronti dell’autorità edilizia a fare, tollerare o omettere qualcosa. È registrato nell’elenco degli oneri edilizi e disciplinato dal rispettivo ordinamento edilizio regionale, ad esempio § 85 BauO NRW.
La conseguenza pratica è importante: chi verifica soltanto un estratto del registro fondiario può non rilevare eventuali oneri edilizi. Gli acquirenti dovrebbero quindi consultare sempre entrambi i registri. Uno stesso accesso può essere garantito sia come diritto di passaggio nel registro fondiario sia come onere edilizio di accesso nell’elenco degli oneri edilizi – oppure soltanto in uno dei due. In Baviera e nel Brandeburgo, tra l’altro, l’istituto dell’onere edilizio non esiste; lì la garanzia avviene esclusivamente tramite servitù iscritte nel registro fondiario.
Cosa significano le servitù per il valore e la vendibilità
Quanto una servitù riduca il valore dipende dal tipo e dalla portata. Un diritto di posa di condutture lungo il margine del terreno disturba appena; un diritto di passaggio che attraversa il giardino o addirittura un diritto di abitazione può ridurre notevolmente il prezzo.
Come regola generale vale: quanto più il diritto limita l’utilizzo proprio, tanto maggiore è la riduzione. In caso di diritto di abitazione o usufrutto, si calcola concretamente il valore del diritto – a partire dal valore annuo d’uso o locativo moltiplicato per un fattore di capitalizzazione, che si orienta all’aspettativa di vita statistica dell’avente diritto (la base è costituita dalle tavole di mortalità dell’Ufficio federale di statistica). Nel caso di un avente diritto più giovane, questo valore capitalizzato può rappresentare gran parte del valore di mercato: l’immobile è quindi di fatto difficilmente vendibile.
Al contrario, un diritto può anche aumentare il valore: Per il fondo dominante, un diritto di passaggio garantito vale denaro contante, perché assicura durevolmente l’accesso.
I vostri obblighi in qualità di venditori: divulgare e autenticare correttamente
In qualità di venditori dovete divulgare tutti gli oneri a voi noti, nell’esposizione, ma al più tardi prima dell’appuntamento dal notaio. Se occultate dolosamente una servitù o un vincolo edilizio rilevante ai fini del valore, rischiate il risarcimento dei danni o la risoluzione della compravendita.
Dal punto di vista giuridico vale quanto segue: Un immobile è libero da vizi giuridici quando terzi non possono far valere nei suoi confronti alcun diritto, oppure soltanto i diritti assunti nel contratto di compravendita (§ 435 BGB). Le servitù assunte e chiaramente indicate nel contratto non sono quindi problematiche; un onere occultato costituisce invece un vizio. Nella pratica ciò significa:
- Richiedete tempestivamente un estratto aggiornato del libro fondiario e leggete integralmente la sezione II.
- Chiarite quali diritti l’acquirente assume e quali devono essere cancellati prima della consegna.
- Fate inserire espressamente nel contratto notarile di compravendita ogni servitù che permane.
È possibile cancellare una servitù?
Sì, ma non unilateralmente. Per estinguere un diritto reale immobiliare occorrono la dichiarazione dell’avente diritto con cui rinuncia al diritto e la cancellazione nel libro fondiario (§ 875 BGB). In pratica ciò significa che il beneficiario deve rilasciare un’autorizzazione alla cancellazione autenticata da un notaio, spesso soltanto in cambio di un’indennità.
Nel caso di una servitù personale limitata come il diritto di abitazione, il diritto si estingue comunque con la morte dell’avente diritto; la cancellazione avviene quindi presentando il certificato di morte. In vita, invece, è indispensabile il suo consenso.
FAQ sul diritto di passaggio e sulla servitù prediale
Posso vendere un immobile gravato da un diritto di passaggio?
Sì. Un diritto di passaggio non ostacola la vendita.Strada, ma passa all’acquirente. Indicatelo tempestivamente e menzionatelo nel contratto di compravendita: in questo modo la questione è regolata correttamente sotto il profilo giuridico.
Devo indicare il diritto di passaggio nell’annuncio immobiliare?
Gli oneri rilevanti per il valore devono essere dichiarati. Un diritto di passaggio attraverso il terreno influisce sulla decisione d’acquisto e dovrebbe quindi essere indicato in modo trasparente nell’offerta e nella documentazione.
Qual è la differenza tra diritto di passaggio e passaggio necessario?
Il diritto di passaggio è un diritto garantito e iscritto nel registro fondiario. Il passaggio necessario (§ 917 BGB) è una pretesa legale a fronte di un’indennità, che si applica solo quando manca il collegamento con una via pubblica, ed è decisamente più incerto.
Una servitù edilizia è iscritta nel registro fondiario?
No. Le servitù edilizie figurano nel registro delle servitù edilizie dell’autorità di vigilanza edilizia, non nel registro fondiario. Al momento dell’acquisto, verificate quindi sempre entrambi i registri.
Quanto riduce il valore un diritto di abitazione?
Dipende dal valore locativo e dall’aspettativa di vita dell’avente diritto. Il valore capitalizzato del diritto di abitazione viene detratto dal valore di mercato e può essere molto elevato nel caso di aventi diritto più giovani.
Vantaggi e svantaggi per venditori e acquirenti
- Vantaggio (venditore): Un diritto di passaggio garantito può aumentare il valore del vostro fondo come fondo dominante e assicurare stabilmente l’accesso.
- Vantaggio (acquirente): I diritti iscritti garantiscono chiarezza: chi verifica la sezione II e il registro delle servitù edilizie sa esattamente a cosa va incontro.
- Svantaggio (venditore): Le servitù gravanti riducono il prezzo ottenibile e limitano la platea degli acquirenti.
- Svantaggio (acquirente): I diritti acquisiti rimangono in essere e spesso possono essere cancellati solo dietro indennizzo dell’avente diritto.
Conclusione: la trasparenza conviene
Le servitù nella sezione II non impediscono la vendita, ma sono un fattore che dovete conoscere e comunicare apertamente. Verificate tempestivamente l’estratto del registro fondiario e, separatamente, il registro delle servitù edilizie, chiarite quali diritti assume l’acquirente e fate inserire tutto correttamente nel contratto notarile di compravendita. Chi rende trasparenti i diritti di passaggio, di posa di condutture o di abitazione vende più rapidamente, in modo più sicuro e senza brutte sorprese. Se successivamente pubblicizzate il vostro immobile, indicazioni complete sui diritti esistenti garantiscono la fiducia degli interessati.