Право прохода соседа, чужой водопровод в земле или пожизненное право родителей на проживание: такие права указываются в разделе II поземельной книги и при продаже, как правило, автоматически переходят к покупателю. Для цены и возможности продажи вашей недвижимости это может иметь решающее значение. Мы расскажем, какие бывают сервитуты, чем они отличаются от публично-правового обременения застройкой и что вы как продавец обязаны раскрыть.
Что такое земельный сервитут?
Земельный сервитут обременяет земельный участок — служащий участок — в пользу соответствующего собственника другого земельного участка — господствующего участка. Управомоченное лицо может использовать служащий участок в отдельных отношениях (например, как подъездной путь), либо на участке должны быть запрещены определённые действия, либо исключается осуществление права, вытекающего из права собственности (§ 1018 BGB).
При продаже решающее значение имеет следующее: земельный сервитут связан с участком, а не с конкретным лицом. Он сохраняется, если служащий или господствующий участок меняет собственника, и без дополнительных действий переходит к покупателю. Сервитут вносится в раздел II поземельной книги.
От него следует отличать ограниченный личный сервитут (§ 1090 BGB). Он устанавливается не в пользу земельного участка, а в пользу определённого лица или предприятия, как правило, не подлежит передаче (§ 1092 BGB) и обычно прекращается со смертью управомоченного лица. Классический пример — право проживания.
Эти права указаны в разделе II
В разделе II поземельной книги фиксируются все обременения и ограничения, за исключением залоговых прав на недвижимость — они указываются в разделе III. Чаще всего встречаются:
- Право прохода и проезда: позволяет управомоченному лицу проходить или проезжать через участок — типично для участков, расположенных в глубине, без прямого доступа к общественной дороге.
- Право прокладки коммуникаций: обеспечивает прокладку через участок водопроводных, канализационных, газовых или электрических линий. В пользу поставщика услуг это обычно ограниченный личный сервитут.
- Право проживания (§ 1093 BGB): право занимать Проживать в здании или его части в качестве жилья, исключая собственника.
- Право узуфрукта (§ 1030 ГГУ): всеобъемлющее право извлекать все выгоды — управомоченное лицо может даже сдавать недвижимость в аренду и оставлять себе арендную плату.
- Правила о застройке вблизи границы, надстройке или отступе от границы между соседними земельными участками.
В отличие от этого, необходимый проход (§ 917 ГГУ) не указывается в поземельной книге: если земельный участок не имеет необходимого для надлежащего использования соединения с общественной дорогой, собственник может потребовать от соседей за денежную ренту допустить необходимый проход. Это законное требование, а не зарегистрированное право — и поэтому оно гораздо менее надежно, чем право прохода, обеспеченное записью в поземельной книге.
Сервитут или строительное обременение? Важное различие
Распространенное заблуждение: не каждое обязательство, связанное с земельным участком, указывается в поземельной книге. Необходимо различать два правовых мира.
- Земельный сервитут имеет частноправовой характер. Он возникает в результате соглашения собственников и внесения записи в поземельную книгу.
- Строительное обременение имеет публично-правовой характер. Собственник обязуется перед органом строительного надзора совершить определенное действие, допустить его или воздержаться от него. Оно ведется в реестре строительных обременений и регулируется соответствующим земельным строительным законодательством, например § 85 BauO NRW.
Практическое следствие имеет большое значение: тот, кто проверяет только выписку из поземельной книги, может не заметить возможные строительные обременения. Поэтому покупателям следует всегда изучать оба реестра. Один и тот же подъезд может быть обеспечен как правом проезда в поземельной книге, так и обременением по обеспечению подъезда в реестре строительных обременений — или только в одном из них. В Баварии и Бранденбурге института строительного обременения, кстати, не существует; там обеспечение осуществляется исключительно посредством сервитутов, внесенных в поземельную книгу.
Что сервитуты означают для стоимости и возможности продажи
Степень снижения стоимости из-за сервитута зависит от его вида и объема. Право прокладки коммуникаций по краю участка почти не мешает; право прохода через сад или, тем более, право проживания может значительно снизить цену.
В качестве общего правила действует следующее: чем сильнее право ограничивает собственное использование, тем больше скидка. При праве проживания или праве узуфрукта стоимость права рассчитывают отдельно — из ежегодный размер пользования, то есть арендная стоимость, умноженная на коэффициент капитализации, который ориентируется на статистическую ожидаемую продолжительность жизни управомоченного лица (основой служат таблицы смертности Федерального статистического ведомства). Если управомоченное лицо моложе, эта капитализированная стоимость может составлять значительную часть рыночной стоимости — тогда недвижимость фактически трудно продать.
И наоборот, право может также повышать стоимость: для господствующего земельного участка обеспеченное право прохода и проезда имеет денежную ценность, поскольку оно навсегда обеспечивает доступ к участку.
Ваши обязанности как продавца: раскрыть информацию и правильно оформить документально
Как продавец вы обязаны раскрыть все известные вам обременения — в экспозе, но не позднее встречи у нотариуса. Если вы умышленно скроете имеющий значение для стоимости сервитут или публичное обременение, вам могут грозить возмещение ущерба или расторжение сделки с возвратом сторон в первоначальное положение.
С юридической точки зрения недвижимость свободна от юридических недостатков, если третьи лица не могут предъявить в отношении неё никаких прав либо могут предъявить только права, принятые по договору купли-продажи (§ 435 BGB). Принятые и чётко указанные в договоре сервитуты, таким образом, не создают проблем; скрытое обременение, напротив, является недостатком. На практике это означает:
- Заблаговременно запросите актуальную выписку из поземельной книги и полностью изучите раздел II.
- Уточните, какие права принимает на себя покупатель, а какие должны быть погашены до передачи объекта.
- Попросите прямо включить каждый сохраняющийся сервитут в нотариальный договор купли-продажи.
Можно ли удалить сервитут?
Да, но не в одностороннем порядке. Для прекращения вещного права на земельный участок необходимо заявление управомоченного лица об отказе от права, а также его удаление из поземельной книги (§ 875 BGB). На практике это означает: выгодоприобретатель должен предоставить нотариально заверенное согласие на погашение записи — часто только за компенсацию.
При ограниченном личном сервитуте, таком как право проживания, право и так прекращается со смертью управомоченного лица; тогда запись удаляется на основании свидетельства о смерти. При жизни управомоченного лица, напротив, обязательно требуется его согласие.
FAQ о праве прохода и земельном сервитуте
Можно ли продать недвижимость с правом прохода и проезда?
Да. Право прохода и проезда не препятствует продаже.Дорога, однако, переходит к покупателю. Укажите на это заранее и обозначьте в договоре купли-продажи — тогда всё будет юридически корректно урегулировано.
Нужно ли указывать право прохода в экспозе?
Обременения, имеющие значение для стоимости, необходимо раскрывать. Право прохода через участок влияет на решение о покупке, поэтому оно должно быть прозрачно указано в объявлении и документах.
В чём разница между правом прохода и необходимым проходом?
Право прохода — это зарегистрированное в поземельной книге обеспеченное право. Необходимый проход (§ 917 BGB) — это законное требование о предоставлении прохода за компенсацию, которое возникает только при отсутствии связи с общественной дорогой и является значительно менее надёжным.
Указывается ли строительное обременение в поземельной книге?
Нет. Строительные обременения указываются в реестре строительных обременений строительного надзорного органа, а не в поземельной книге. Поэтому при покупке всегда проверяйте оба реестра.
Насколько право проживания снижает стоимость?
Это зависит от арендной стоимости и ожидаемой продолжительности жизни правообладателя. Капитализированная стоимость права проживания вычитается из рыночной стоимости и может быть очень высокой, если правообладатель молод.
Преимущества и недостатки для продавцов и покупателей
- Преимущество (продавец): Обеспеченное право прохода может повысить стоимость вашего участка как господствующего участка и гарантировать постоянное обеспечение доступа.
- Преимущество (покупатель): Зарегистрированные права обеспечивают ясность — тот, кто проверяет раздел II и реестр строительных обременений, точно знает, на что соглашается.
- Недостаток (продавец): Обременяющие сервитуты снижают достижимую цену и ограничивают круг покупателей.
- Недостаток (покупатель): Принятые права сохраняются и зачастую могут быть удалены только после выплаты компенсации правообладателю.
Итог: прозрачность окупается
Сервитуты в разделе II не являются препятствием для продажи, но это фактор, который необходимо знать и открыто сообщать. Заранее проверьте выписку из поземельной книги и — отдельно от неё — реестр строительных обременений, уточните, какие права принимает на себя покупатель, и обеспечьте их надлежащее закрепление в нотариальном договоре купли-продажи. Тот, кто прозрачно раскрывает информацию о правах прохода, прокладки коммуникаций или проживания, продаёт быстрее, надёжнее и без неприятных сюрпризов. Если после этого вы размещаете объявление о своей недвижимости, полные сведения о существующих правах создают доверие у заинтересованных лиц.