Un droit de passage du voisin, une conduite d’eau appartenant à un tiers dans le sol ou un droit d’habitation viager des parents : ces droits figurent dans la section II du registre foncier et sont en règle générale automatiquement transférés à l’acheteur lors de la vente. Cela peut être déterminant pour le prix et la possibilité de vendre votre bien immobilier. Nous vous expliquons quelles sont les servitudes existantes, en quoi elles se distinguent de la charge de droit public pesant sur une construction et ce que vous devez révéler en tant que vendeur.
Qu’est-ce qu’une servitude foncière ?
Une servitude foncière grève un terrain – le fonds servant – au profit du propriétaire respectif d’un autre terrain, le fonds dominant. Le bénéficiaire peut utiliser le fonds servant dans certaines relations (par exemple comme voie d’accès), ou certaines actions peuvent être interdites sur le terrain, ou encore l’exercice d’un droit découlant de la propriété peut être exclu (§ 1018 BGB).
Point essentiel lors de la vente : une servitude foncière est attachée au terrain, et non à une personne. Elle subsiste lorsque le fonds servant ou le fonds dominant change de propriétaire et est automatiquement transférée à l’acheteur. Elle est inscrite dans la section II du registre foncier.
Il faut la distinguer de la servitude personnelle restreinte (§ 1090 BGB). Celle-ci bénéficie non pas à un terrain, mais à une personne déterminée ou à une entreprise ; elle n’est en principe pas cessible (§ 1092 BGB) et s’éteint généralement au décès du bénéficiaire. L’exemple classique est le droit d’habitation.
Ces droits figurent dans la section II
La section II du registre foncier recense toutes les charges et restrictions, à l’exception des sûretés foncières – celles-ci figurent dans la section III. Les plus fréquentes sont les suivantes :
- Droit de passage à pied et en véhicule : permet au bénéficiaire de traverser le terrain à pied ou en véhicule – typique pour les terrains enclavés qui n’ont pas d’accès direct à la voie publique.
- Droit de passage de conduites : garantit le passage de conduites d’eau, d’eaux usées, de gaz ou d’électricité sur le terrain. Au profit d’un fournisseur, il s’agit généralement d’une servitude personnelle restreinte.
- Droit d’habitation (§ 1093 BGB) : le droit d’occuper unHabiter un bâtiment ou une partie de bâtiment en tant que logement, à l’exclusion du propriétaire.
- Usufruit (§ 1030 BGB) : le droit complet de tirer tous les bénéfices du bien – le titulaire peut même louer le bien et conserver le loyer.
- Règles relatives à la construction au-delà de la limite, à la construction plus proche de la limite ou aux distances par rapport aux limites entre terrains voisins.
En revanche, le droit de passage nécessaire (§ 917 BGB) ne figure pas au registre foncier : si un terrain ne dispose pas de la liaison avec une voie publique nécessaire à son utilisation conforme, le propriétaire peut exiger de ses voisins, contre le versement d’une rente, qu’ils tolèrent un droit de passage nécessaire. Il s’agit d’un droit légal, et non d’un droit inscrit – il est donc bien plus incertain qu’un droit de passage garanti par le registre foncier.
Servitude foncière ou charge de construction ? La différence importante
Un malentendu fréquent : toute obligation relative à un terrain ne figure pas au registre foncier. Il faut distinguer deux mondes.
- La servitude foncière est de nature privée. Elle naît de l’accord des propriétaires et de son inscription au registre foncier.
- La charge de construction est de nature publique. Le propriétaire s’engage envers l’autorité chargée du contrôle des constructions à faire, tolérer ou s’abstenir de faire quelque chose. Elle est inscrite au répertoire des charges de construction et relève du règlement de construction du Land concerné, par exemple § 85 BauO NRW.
La conséquence pratique est importante : quiconque vérifie uniquement un extrait du registre foncier risque de ne pas voir d’éventuelles charges de construction. Les acheteurs devraient donc toujours consulter les deux registres. Un même accès peut être garanti à la fois comme droit de passage au registre foncier et comme charge de construction relative à une voie d’accès dans le répertoire des charges de construction – ou seulement dans l’un des deux. En Bavière et dans le Brandebourg, l’institution de la charge de construction n’existe d’ailleurs pas ; la garantie repose exclusivement sur des servitudes inscrites au registre foncier.
Ce que les servitudes signifient pour la valeur et la possibilité de vendre
L’ampleur de la dépréciation due à une servitude dépend de sa nature et de son étendue. Un droit de canalisation en bordure du terrain gêne à peine ; un droit de passage traversant le jardin ou même un droit d’habitation peut réduire considérablement le prix.
La règle générale est la suivante : plus le droit restreint l’utilisation personnelle, plus la décote est importante. En présence d’un droit d’habitation ou d’un usufruit, on calcule concrètement la valeur du droit – à partir de la la valeur annuelle d’usage ou de location multipliée par un facteur de capitalisation, qui s’oriente selon l’espérance de vie statistique du bénéficiaire (la base étant constituée par les tables de mortalité de l’Office fédéral de la statistique). Pour un bénéficiaire plus jeune, cette valeur capitalisée peut représenter une grande partie de la valeur vénale – le bien est alors, de fait, difficilement vendable.
À l’inverse, un droit peut également accroître la valeur : Pour le terrain dominant, un droit de passage garanti vaut de l’argent, car il assure durablement la viabilisation.
Vos obligations en tant que vendeur : divulguer et faire authentifier correctement
En tant que vendeur, vous devez divulguer toutes les charges dont vous avez connaissance – dans le descriptif, mais au plus tard avant le rendez-vous chez le notaire. Si vous dissimulez frauduleusement une servitude ou une charge de construction ayant une incidence sur la valeur, vous vous exposez à des dommages-intérêts ou à la résolution de la vente.
Juridiquement, un bien immobilier est exempt de vices juridiques lorsque des tiers ne peuvent faire valoir à son égard aucun droit, ou seulement les droits repris dans le contrat de vente (§ 435 BGB). Les servitudes reprises et clairement mentionnées dans le contrat ne posent donc aucun problème ; en revanche, une charge dissimulée constitue un défaut. En pratique, cela signifie :
- Demandez rapidement un extrait récent du registre foncier et lisez intégralement la section II.
- Clarifiez les droits repris par l’acheteur et ceux qui devront être radiés avant la remise du bien.
- Faites inscrire expressément dans l’acte de vente notarié toute servitude maintenue.
Une servitude peut-elle être radiée ?
Oui, mais pas unilatéralement. Pour supprimer un droit réel immobilier, il faut la déclaration du bénéficiaire renonçant à ce droit, ainsi que sa radiation du registre foncier (§ 875 BGB). En pratique, cela signifie que le bénéficiaire doit délivrer une autorisation de radiation certifiée par un notaire – souvent uniquement contre une indemnité.
Dans le cas d’une servitude personnelle limitée telle que le droit d’habitation, le droit s’éteint de toute façon au décès du bénéficiaire ; la radiation intervient alors sur présentation de l’acte de décès. De son vivant, son consentement est en revanche impérativement nécessaire.
FAQ sur le droit de passage et la servitude foncière
Puis-je vendre un bien immobilier grevé d’un droit de passage ?
Oui. Un droit de passage ne fait pas obstacle à la vente.Le droit de passage, mais il est transféré à l’acheteur. Signalez-le rapidement et mentionnez-le dans le contrat de vente afin que la situation soit juridiquement réglée correctement.
Dois-je mentionner le droit de passage dans l’annonce ?
Les charges ayant une incidence sur la valeur doivent être divulguées. Un droit de passage traversant le terrain influence la décision d’achat et devrait donc apparaître de manière transparente dans l’offre et les documents.
Quelle est la différence entre un droit de passage et un passage nécessaire ?
Le droit de passage est un droit garanti inscrit au registre foncier. Le passage nécessaire (§ 917 BGB) est un droit légal à indemnisation, qui ne s’applique que lorsque la liaison avec la voie publique fait défaut – et qui est nettement plus incertain.
Une charge de construction figure-t-elle au registre foncier ?
Non. Les charges de construction figurent dans le registre des charges de construction de l’autorité chargée de la surveillance des constructions, et non au registre foncier. Lors d’un achat, consultez donc toujours les deux registres.
Dans quelle mesure un droit d’habitation réduit-il la valeur ?
Cela dépend de la valeur locative et de l’espérance de vie du bénéficiaire. La valeur capitalisée du droit d’habitation est déduite de la valeur vénale et peut être très élevée lorsque le bénéficiaire est jeune.
Avantages et inconvénients pour les vendeurs et les acheteurs
- Avantage (vendeur) : Un droit de passage garanti peut valoriser votre terrain en tant que fonds dominant et garantir durablement sa viabilisation.
- Avantage (acheteur) : Les droits inscrits apportent de la clarté – quiconque vérifie la section II et le registre des charges de construction sait exactement à quoi s’attendre.
- Inconvénient (vendeur) : Les servitudes grevant le bien réduisent le prix réalisable et restreignent le cercle des acheteurs.
- Inconvénient (acheteur) : Les droits repris subsistent et ne peuvent souvent être radiés qu’en versant une indemnité au bénéficiaire.
Conclusion : la transparence est payante
Les servitudes inscrites à la section II ne constituent pas un obstacle à la vente, mais un facteur que vous devez connaître et communiquer ouvertement. Consultez rapidement l’extrait du registre foncier et – séparément – le registre des charges de construction, clarifiez les droits repris par l’acheteur et faites tout consigner correctement dans le contrat de vente notarié. Rendre transparents les droits de passage, de canalisations ou d’habitation permet de vendre plus rapidement, plus sûrement et sans mauvaises surprises. Lorsque vous publierez ensuite une annonce pour votre bien immobilier, des informations complètes sur les droits existants inspireront confiance aux personnes intéressées.