Право проходу сусіда, чужий водопровід у землі або довічне право батьків на проживання: такі права зазначаються у розділі II поземельної книги й під час продажу, як правило, автоматично переходять до покупця. Для ціни та можливості продажу вашої нерухомості це може мати вирішальне значення. Ми пояснимо, які бувають сервітути, чим вони відрізняються від публічно-правового будівельного обтяження та що ви як продавець зобов’язані розкрити.
Що таке земельний сервітут?
Земельний сервітут обтяжує земельну ділянку — службову ділянку — на користь відповідного власника іншої земельної ділянки — панівної ділянки. Уповноважена особа може користуватися службовою ділянкою в окремих аспектах (наприклад, як під’їзною дорогою), або на ділянці можуть бути заборонені певні дії, або здійснення права, що випливає з права власності, може бути виключене (§ 1018 BGB).
Важливо під час продажу: земельний сервітут пов’язаний із земельною ділянкою, а не з особою. Він зберігається, якщо власник службової або панівної ділянки змінюється, і без додаткових дій переходить до покупця. Його вносять до розділу II поземельної книги.
Від нього слід відрізняти обмежений особистий сервітут (§ 1090 BGB). Він належить не земельній ділянці, а конкретній особі або підприємству, за загальним правилом не підлягає передачі (§ 1092 BGB) і зазвичай припиняється зі смертю уповноваженої особи. Класичним прикладом є право на проживання.
Ці права зазначаються у розділі II
Розділ II поземельної книги охоплює всі обтяження та обмеження, за винятком застав на земельну ділянку — вони зазначаються у розділі III. Найчастіше трапляються:
- Право проходу та проїзду: дозволяє уповноваженій особі проходити або проїжджати через земельну ділянку — типово для ділянок, розташованих у глибині, які не мають прямого доступу до громадської дороги.
- Право прокладання комунікацій: забезпечує прокладання через земельну ділянку водопровідних, каналізаційних, газових або електричних мереж. На користь постачальника це зазвичай обмежений особистий сервітут.
- Право на проживання (§ 1093 BGB): право користуватися "Проживати в будівлі або її частині як у житлі, за винятком власника.
- Узуфрукт (§ 1030 BGB): всеосяжне право отримувати всі вигоди — уповноважена особа навіть може здавати нерухомість в оренду й залишати собі орендну плату.
- Правила щодо наближеного будівництва, надбудови або дотримання відстані до межі між сусідніми земельними ділянками.
Натомість у поземельній книзі не зазначається право вимушеного проходу (§ 917 BGB): якщо земельна ділянка не має необхідного для належного використання сполучення з громадською дорогою, власник може вимагати від сусідів за грошову ренту дозволити вимушений прохід. Це законна вимога, а не зареєстроване право — і тому вона значно менш надійна, ніж право проходу, забезпечене записом у поземельній книзі.
Земельний сервітут чи будівельне обтяження? Важлива відмінність
Поширене непорозуміння: не кожне зобов’язання щодо земельної ділянки зазначається в поземельній книзі. Тут потрібно розрізняти два світи.
- Земельний сервітут є приватноправовим. Він виникає внаслідок домовленості власників і внесення запису до поземельної книги.
- Будівельне обтяження є публічно-правовим. Власник зобов’язується перед органом будівельного нагляду щось зробити, терпіти або утримуватися від певних дій. Воно ведеться в реєстрі будівельних обтяжень і регулюється відповідним земельним будівельним законодавством, наприклад § 85 BauO NRW.
Практичний наслідок є важливим: той, хто перевіряє лише витяг із поземельної книги, не помітить можливих будівельних обтяжень. Тому покупцям завжди слід перевіряти обидва реєстри. Один і той самий під’їзний шлях може бути забезпечений як право проїзду в поземельній книзі, так і обтяженням щодо під’їзду в реєстрі будівельних обтяжень — або лише в одному з них. До речі, у Баварії та Бранденбурзі інституту будівельного обтяження не існує; там забезпечення здійснюється виключно через сервітути, внесені до поземельної книги.
Що сервітути означають для вартості та можливості продажу
Наскільки сервітут знижує вартість, залежить від його виду та обсягу. Право прокладання комунікацій на краю земельної ділянки майже не заважає; право проходу через увесь сад або навіть право проживання може істотно зменшити ціну.
Загальне правило таке: що сильніше право обмежує власне користування, то більша знижка. У разі права проживання або узуфрукта вартість права розраховують конкретно — з щорічну вартість користування або орендну вартість, помножену на коефіцієнт капіталізації, орієнтований на статистичну очікувану тривалість життя правомочної особи (основою є таблиці смертності Федерального статистичного відомства). Для молодшої правомочної особи ця капіталізована вартість може становити значну частину ринкової вартості — тоді нерухомість фактично важко продати.
І навпаки, право також може підвищувати вартість: для панівної земельної ділянки забезпечене право проходу має грошову цінність, оскільки воно постійно гарантує доступ до неї.
Ваші обов’язки як продавця: розкрити інформацію та правильно посвідчити договір
Як продавець ви повинні розкрити всі відомі вам обтяження — в експозе, але щонайпізніше до візиту до нотаріуса. Якщо ви навмисно приховаєте сервітут або будівельне обтяження, що впливає на вартість, можливі вимоги про відшкодування збитків або розірвання купівлі.
Юридично діє правило: нерухомість не має правових недоліків, якщо треті особи не можуть заявляти щодо неї жодних прав або можуть заявляти лише права, прийняті за договором купівлі-продажу (§ 435 BGB). Прийняті та чітко зазначені в договорі сервітути не є проблемою; натомість приховане обтяження є недоліком. На практиці це означає:
- Завчасно вимагайте актуальний витяг із поземельної книги та повністю прочитайте розділ II.
- З’ясуйте, які права приймає покупець, а які мають бути видалені до передачі.
- Попросіть прямо включити кожен сервітут, що зберігається, до нотаріального договору купівлі-продажу.
Чи можна видалити сервітут?
Так, але не одноосібно. Для припинення речового права на земельну ділянку потрібні заява правомочної особи про відмову від права, а також його видалення з поземельної книги (§ 875 BGB). На практиці це означає: бенефіціар повинен надати нотаріально засвідчену згоду на видалення — часто лише в обмін на компенсацію.
У випадку обмеженого особистого сервітуту, як-от право користування житлом, право в будь-якому разі припиняється зі смертю правомочної особи; тоді видалення здійснюється шляхом подання свідоцтва про смерть. За життя ж обов’язково потрібна її згода.
FAQ про право проходу та земельний сервітут
Чи можу я продати нерухомість із правом проходу?
Так. Право проходу не перешкоджає продажу "Дорога, але переходить до покупця. Заздалегідь повідомте про це та зазначте в договорі купівлі-продажу — тоді це буде юридично належно врегульовано.
Чи потрібно вказувати право проходу в експозе?
Обтяження, що мають значення для вартості, потрібно розкривати. Право проходу через земельну ділянку впливає на рішення про купівлю, тому його слід прозоро зазначити в оголошенні та документах.
У чому різниця між правом проходу та вимушеним проходом?
Право проходу — це гарантоване право, внесене до поземельної книги. Вимушений прохід (§ 917 BGB) — це передбачена законом вимога за компенсацію, яка застосовується лише за відсутності сполучення з громадською дорогою та є значно менш надійною.
Чи зазначається будівельне обтяження в поземельній книзі?
Ні. Будівельні обтяження зазначаються в реєстрі будівельних обтяжень органу будівельного нагляду, а не в поземельній книзі. Тому під час купівлі завжди перевіряйте обидва реєстри.
Наскільки право проживання зменшує вартість?
Це залежить від орендної вартості та очікуваної тривалості життя уповноваженої особи. Капіталізована вартість права проживання віднімається від ринкової вартості й у разі молодших уповноважених осіб може бути дуже високою.
Переваги та недоліки для продавців і покупців
- Перевага (продавець): Гарантоване право проходу може підвищити вартість вашої земельної ділянки як панівної ділянки та назавжди гарантувати її доступність.
- Перевага (покупець): Зареєстровані права забезпечують ясність — той, хто перевіряє розділ II та реєстр будівельних обтяжень, точно знає, на що погоджується.
- Недолік (продавець): Обтяжливі сервітути знижують досяжну ціну та звужують коло покупців.
- Недолік (покупець): Прийняті права зберігаються й часто можуть бути припинені лише за виплату компенсації уповноваженій особі.
Висновок: прозорість окупається
Сервітути в розділі II не є перешкодою для продажу, але це фактор, який потрібно знати та відкрито повідомляти. Завчасно перевірте витяг із поземельної книги та — окремо від нього — реєстр будівельних обтяжень, з’ясуйте, які права приймає покупець, і належно зафіксуйте все в нотаріальному договорі купівлі-продажу. Той, хто прозоро розкриває права проходу, прокладання комунікацій або проживання, продає швидше, безпечніше й без неприємних сюрпризів. Якщо після цього ви розміщуєте оголошення про свою нерухомість, повні відомості про наявні права забезпечують довіру потенційних покупців.