Zum 1. Januar 2023 hat der Freistaat Sachsen die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,5 Prozent angehoben – ein Aufschlag von zwei Prozentpunkten, der jeden Immobilienkauf spürbar verteuert. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro zahlen Käufer seither 16.500 statt 10.500 Euro, also 6.000 Euro mehr. Wir erklären Ihnen, wie die Steuer berechnet wird, warum Sachsen den Satz erhöht hat und was der höhere Satz konkret für Käufer in Leipzig und Dresden bedeutet.
Was ist die Grunderwerbsteuer – und warum stieg sie in Sachsen auf 5,5 %?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird fällig, sobald ein Kaufvertrag über eine in Sachsen gelegene Immobilie notariell beurkundet wird.
Bundesrechtlich liegt der Regelsteuersatz bei 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder ihren eigenen Satz festlegen; das Grundgesetz gibt ihnen ausdrücklich „die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer" (Art. 105 Abs. 2a GG). Von diesem Recht hat Sachsen Gebrauch gemacht.
Rechtsgrundlage ist das Sächsische Grunderwerbsteuersatzgesetz, das als Teil des Haushaltsbegleitgesetzes 2023/2024 vom Landtag beschlossen wurde. Dort heißt es: „Der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer für Rechtsvorgänge, die sich auf im Freistaat Sachsen belegene Grundstücke beziehen, beträgt 5,5 Prozent." Der Satz gilt für alle Rechtsvorgänge, die nach dem 31. Dezember 2022 verwirklicht werden (SächsGrEStSatzG). Hintergrund der Anhebung war die Finanzierung des Landeshaushalts.
Bis Ende 2022 lag Sachsen mit 3,5 Prozent gemeinsam mit Bayern am unteren Ende der Bundesländer. Seit der Erhöhung ist Bayern das einzige Land mit dem niedrigen Regelsatz, während Sachsen mit 5,5 Prozent im oberen Mittelfeld liegt – die Höchstsätze anderer Länder erreichen 6,5 Prozent.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Sachsen
Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Gegenleistung, also der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Rechnung ist einfach:
Kaufpreis × 5,5 % = Grunderwerbsteuer
Ein paar typische Beispiele zeigen, wie schnell sich der Betrag summiert:
- 200.000 Euro Kaufpreis: 11.000 Euro Grunderwerbsteuer
- 250.000 Euro Kaufpreis: 13.750 Euro Grunderwerbsteuer
- 300.000 Euro Kaufpreis: 16.500 Euro Grunderwerbsteuer
- 400.000 Euro Kaufpreis: 22.000 Euro Grunderwerbsteuer
- 500.000 Euro Kaufpreis: 27.500 Euro Grunderwerbsteuer
Als Faustregel gilt: Je 100.000 Euro Kaufpreis fallen 5.500 Euro Grunderwerbsteuer an. Vor 2023 waren es 3.500 Euro – der Unterschied von zwei Prozentpunkten macht also je 100.000 Euro genau 2.000 Euro aus.
Was der höhere Satz für Käufer in Leipzig und Dresden bedeutet
Gerade in den Ballungsräumen Leipzig und Dresden, wo die Kaufpreise über Jahre gestiegen sind, wirkt sich die Erhöhung deutlich aus. Eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro kostet allein an Grunderwerbsteuer 16.500 Euro; ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro schlägt mit 27.500 Euro zu Buche. Gegenüber dem alten Satz sind das 6.000 beziehungsweise 10.000 Euro mehr.
Entscheidend ist: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie müssen den Betrag also aus Eigenkapital aufbringen. Wer sein Budget plant, sollte den höheren Satz von Anfang an einkalkulieren – sonst fehlt am Ende womöglich das nötige Eigenkapital für die Finanzierungszusage.
In vier Schritten: von der Beurkundung bis zur Grundbucheintragung
Schritt 1: Notarielle Beurkundung
Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Erst mit diesem Rechtsvorgang entsteht die Grunderwerbsteuer.
Schritt 2: Meldung ans Finanzamt
Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kauf dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Sie selbst müssen dafür nichts tun.
Schritt 3: Steuerbescheid und Zahlung
Das Finanzamt setzt die Steuer fest und verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Wer als Käufer laut Vertrag zahlungspflichtig ist, überweist den Betrag ans Finanzamt.
Schritt 4: Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eintragung
Ist die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit ihr darf das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel eintragen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist damit die Voraussetzung dafür, dass Sie überhaupt als Eigentümer im Grundbuch erscheinen.
Was kostet der Immobilienkauf in Sachsen insgesamt?
Die Grunderwerbsteuer ist der größte, aber nicht der einzige Nebenkostenposten. Rechnen Sie beim Kauf in Sachsen mit folgenden Positionen:
- Grunderwerbsteuer: 5,5 Prozent des Kaufpreises
- Notar- und Grundbuchkosten: zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist): häufig rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, seit 2020 in der Regel hälftig geteilt
In der Summe sollten Käufer für die Kaufnebenkosten grob 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises einplanen – ein spürbarer Betrag, der zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis aus Eigenmitteln zu stemmen ist.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Ganz vermeiden lässt sich die Steuer beim klassischen Kauf nicht. Es gibt aber einige legale Ansatzpunkte:
- Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Mitverkaufte Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Markise oder eine Sauna gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Der Wert muss angemessen sein und sollte belegbar bleiben.
- Verkauf unter nahen Angehörigen: Erwerben Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie – etwa Eltern und Kinder – ist der Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG).
- Freigrenze beachten: Übersteigt der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht, wird keine Steuer erhoben. Diese Freigrenze spielt in der Praxis nur bei sehr geringwertigen Erwerben eine Rolle.
Nicht mehr abziehbar ist übrigens die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung: Sie mindert die Bemessungsgrundlage nach aktueller Rechtsprechung nicht.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Sachsen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen 2026?
Der Satz beträgt 5,5 Prozent des Kaufpreises und gilt einheitlich im gesamten Freistaat. Für 2026 sind keine Änderungen angekündigt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich sind beide Vertragsteile Steuerschuldner und haften als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). In der Praxis legt der Kaufvertrag die Zahlung dem Käufer auf. Zahlt dieser nicht, kann sich das Finanzamt jedoch an den Verkäufer wenden.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids ist der Betrag fällig. Das Finanzamt versendet den Bescheid einige Wochen nach der Beurkundung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und lässt sich anteilig über die Gebäudeabschreibung (AfA) steuerlich geltend machen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen so hoch geworden?
Der Freistaat hat den Satz zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent angehoben, um zusätzliche Einnahmen für den Landeshaushalt zu erzielen. Es war die stärkste Einzelanhebung eines Landes seit der Föderalismusreform 2006.
Fazit: Höheren Satz früh einplanen
Seit 2023 gehört Sachsen mit 5,5 Prozent nicht mehr zu den günstigsten Bundesländern. Für Käufer in Leipzig, Dresden und dem übrigen Freistaat bedeutet das mehrere tausend Euro zusätzliche Nebenkosten, die aus Eigenkapital zu tragen sind. Wer den Kauf plant, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Finanzierung einrechnen, mitverkauftes Inventar sauber im Vertrag ausweisen und – wo möglich – die Befreiung für nahe Angehörige nutzen. So behalten Sie die Gesamtkosten im Blick und vermeiden böse Überraschungen beim Notartermin.