Dal 1° gennaio 2023, il Land Sassonia ha aumentato l’imposta sul trasferimento immobiliare dal 3,5 al 5,5 per cento: un aumento di due punti percentuali che rende sensibilmente più costoso ogni acquisto immobiliare. Con un prezzo d’acquisto di 300.000 euro, da allora gli acquirenti pagano 16.500 invece di 10.500 euro, quindi 6.000 euro in più. Vi spieghiamo come viene calcolata l’imposta, perché la Sassonia ha aumentato l’aliquota e cosa comporta concretamente l’aliquota più elevata per gli acquirenti a Lipsia e Dresda.
Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare e perché in Sassonia è salita al 5,5 %?
L’imposta sul trasferimento immobiliare è un’imposta una tantum dovuta al momento dell’acquisto di un terreno o di un immobile. Fa parte dei costi accessori d’acquisto e diventa esigibile non appena un contratto di compravendita relativo a un immobile situato in Sassonia viene autenticato da un notaio.
A livello federale, l’aliquota ordinaria è del 3,5 per cento (§ 11 GrEStG). Dalla riforma del federalismo del 2006, i Länder possono stabilire la propria aliquota; la Legge fondamentale conferisce loro espressamente «la competenza di determinare l’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare» (Art. 105 Abs. 2a GG). La Sassonia si è avvalsa di questo diritto.
La base giuridica è la Legge sassone sull’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare, approvata dal Parlamento regionale come parte della legge di accompagnamento al bilancio 2023/2024. Vi si legge: «L’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare per gli atti giuridici relativi a terreni situati nel Land Sassonia è pari al 5,5 per cento.» L’aliquota si applica a tutti gli atti giuridici realizzati dopo il 31 dicembre 2022 (SächsGrEStSatzG). L’aumento è stato motivato dal finanziamento del bilancio del Land.
Fino alla fine del 2022, con il 3,5 per cento la Sassonia era, insieme alla Baviera, tra i Länder con l’aliquota più bassa. Dopo l’aumento, la Baviera è l’unico Land con l’aliquota ordinaria ridotta, mentre la Sassonia, con il 5,5 per cento, si colloca nella fascia medio-alta: le aliquote massime degli altri Länder raggiungono il 6,5 per cento.
Come calcolare l’imposta sul trasferimento immobiliare in Sassonia
La base imponibile è generalmente il corrispettivo, ossia il prezzo d’acquisto concordato nel contratto di compravendita. Il calcolo è semplice:
Prezzo d’acquisto × 5,5 % = imposta sul trasferimento immobiliare
Alcuni esempi tipici mostrano quanto rapidamente possa accumularsi l’importo:
- 200.000 euro Prezzo d’acquisto: 11.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 250.000 euro: 13.750 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 300.000 euro: 16.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 400.000 euro: 22.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 500.000 euro: 27.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
Come regola generale vale quanto segue: ogni 100.000 euro di prezzo d’acquisto comportano 5.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare. Prima del 2023 erano 3.500 euro: la differenza di due punti percentuali ammonta quindi esattamente a 2.000 euro ogni 100.000 euro.
Cosa significa l’aliquota più elevata per gli acquirenti di Lipsia e Dresda
Proprio nelle aree metropolitane di Lipsia e Dresda, dove i prezzi d’acquisto sono aumentati per anni, l’incremento ha un impatto significativo. Un appartamento di proprietà da 300.000 euro costa 16.500 euro solo di imposta sul trasferimento immobiliare; una casa unifamiliare da 500.000 euro comporta 27.500 euro. Rispetto alla vecchia aliquota, si tratta rispettivamente di 6.000 e 10.000 euro in più.
Il punto decisivo è il seguente: l’imposta sul trasferimento immobiliare rientra nei costi accessori d’acquisto, che di norma le banche non finanziano. Dovete quindi procurare l’importo tramite capitale proprio. Chi pianifica il proprio budget dovrebbe calcolare fin dall’inizio l’aliquota più elevata: altrimenti alla fine potrebbe mancare il capitale proprio necessario per l’approvazione del finanziamento.
In quattro passaggi: dall’autenticazione notarile all’iscrizione nel registro fondiario
Passaggio 1: Autenticazione notarile
Il contratto d’acquisto viene autenticato dal notaio. L’imposta sul trasferimento immobiliare sorge solo con questo atto giuridico.
Passaggio 2: Comunicazione all’ufficio delle imposte
Il notaio è obbligato per legge a comunicare l’acquisto all’ufficio delle imposte competente. Non dovete fare nulla personalmente.
Passaggio 3: Avviso d’imposta e pagamento
L’ufficio delle imposte determina l’imposta e invia l’avviso relativo all’imposta sul trasferimento immobiliare. L’imposta diventa esigibile un mese dopo la notifica dell’avviso (§ 15 GrEStG). Chi, in qualità di acquirente, è tenuto al pagamento secondo il contratto, trasferisce l’importo all’ufficio delle imposte.
Passaggio 4: Certificato di nulla osta fiscale e iscrizione
Una volta pagata l’imposta, l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale. Solo con questo documento l’ufficio del registro fondiario può iscrivere il cambio di proprietà. Il pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare è quindi il presupposto affinché possiate comparire come proprietari nel registro fondiario.
Quanto costa complessivamente l’acquisto di un immobile in Sassonia?
L’imposta sul trasferimento immobiliare è la voce più rilevante, ma non l’unico costo accessorio. Per un acquisto in Sassonia con le seguenti voci:
- Imposta sul trasferimento immobiliare: 5,5 percento del prezzo di acquisto
- Costi notarili e catastali: complessivamente solitamente circa dall'1,5 al 2 percento
- Provvigione dell'agente immobiliare (se è coinvolto un agente): spesso circa il 3,57 percento IVA inclusa per parte, dal 2020 generalmente suddivisa in parti uguali
Nel complesso, gli acquirenti dovrebbero prevedere indicativamente dall'8 al 12 percento del prezzo di acquisto per i costi accessori all'acquisto – una somma significativa che deve essere sostenuta con mezzi propri, in aggiunta al prezzo effettivo di acquisto.
È possibile ridurre l'imposta sul trasferimento immobiliare?
Nel caso di un acquisto classico non è possibile evitare completamente l'imposta. Esistono tuttavia alcuni approcci legali:
- Indicare separatamente l'inventario mobile: Gli oggetti venduti insieme, come una cucina componibile, una tenda da sole o una sauna, non fanno parte del terreno. Se nel contratto di acquisto vengono indicati separatamente con un valore realistico, la base imponibile si riduce di conseguenza. Il valore deve essere adeguato e dovrebbe rimanere comprovabile.
- Vendita tra parenti stretti: Se acquistano coniugi, partner registrati o parenti in linea retta – ad esempio genitori e figli – l'operazione è esente dall'imposta sul trasferimento immobiliare (§ 3 GrEStG).
- Rispettare la franchigia: Se il valore determinante non supera 2.500 euro, non viene riscossa alcuna imposta. Nella pratica, questa franchigia è rilevante solo per acquisti di valore molto basso.
Tra l'altro, non è più detraibile il fondo di riserva per la manutenzione di un appartamento in proprietà: secondo la giurisprudenza attuale, non riduce la base imponibile.
FAQ sull'imposta sul trasferimento immobiliare in Sassonia
A quanto ammonta l'imposta sul trasferimento immobiliare in Sassonia nel 2026?
L'aliquota ammonta al 5,5 percento del prezzo di acquisto e si applica uniformemente in tutto il Freistaat. Per il 2026 non sono state annunciate modifiche.
Chi paga l'imposta sul trasferimento immobiliare: l'acquirente o il venditore?
Legalmente, entrambe le parti contraenti sono debitori d'imposta e rispondono in solido (§ 13 GrEStG). Nella pratica, il contratto di acquisto pone il pagamento a carico dell'acquirente. Tuttavia, se questi non paga, l'ufficio delle imposte può rivolgersi al venditore.
Quando devo pagare l'imposta sul trasferimento immobiliare?
L'importo è dovuto un mese dopo la notifica dell'avviso di accertamento fiscale. L'ufficio delle imposte invia l'avviso alcune settimane dopo la stipula notarile.
Posso detrarre l'imposta sul trasferimento immobiliare dalle tasse?
In caso di un'abitazione propria di un immobile utilizzato. Nel caso di un immobile affittato o utilizzato commercialmente, l’imposta sul trasferimento immobiliare rientra nei costi accessori di acquisto e può essere fatta valere fiscalmente in proporzione tramite l’ammortamento dell’edificio (AfA).
Perché l’imposta sul trasferimento immobiliare è aumentata così tanto in Sassonia?
Il Land ha aumentato l’aliquota dal 3,5 al 5,5 per cento a partire dal 1° gennaio 2023, per conseguire entrate aggiuntive per il bilancio regionale. Si è trattato del più forte aumento singolo deciso da un Land dalla riforma del federalismo del 2006.
Conclusione: pianificare per tempo l’aliquota più elevata
Dal 2023, con il 5,5 per cento, la Sassonia non rientra più tra i Länder più convenienti. Per gli acquirenti di Lipsia, Dresda e del resto del Land, ciò significa diverse migliaia di euro di costi accessori aggiuntivi, da sostenere con capitale proprio. Chi sta pianificando un acquisto dovrebbe includere fin dall’inizio l’imposta sul trasferimento immobiliare nel finanziamento, indicare correttamente nel contratto l’inventario venduto insieme all’immobile e, ove possibile, usufruire dell’esenzione per i parenti stretti. In questo modo manterrete sotto controllo i costi complessivi ed eviterete brutte sorprese al momento dell’appuntamento dal notaio.