Op 1 januari 2023 verhoogde de Vrijstaat Saksen de overdrachtsbelasting van 3,5 naar 5,5 procent – een verhoging van twee procentpunten die elke aankoop van onroerend goed merkbaar duurder maakt. Bij een koopprijs van 300.000 euro betalen kopers sindsdien 16.500 in plaats van 10.500 euro, dus 6.000 euro meer. Wij leggen u uit hoe de belasting wordt berekend, waarom Saksen het tarief heeft verhoogd en wat het hogere tarief concreet betekent voor kopers in Leipzig en Dresden.
Wat is de overdrachtsbelasting – en waarom steeg deze in Saksen naar 5,5 %?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel of onroerend goed. Zij behoort tot de bijkomende aankoopkosten en wordt verschuldigd zodra een koopovereenkomst over een in Saksen gelegen onroerend goed notarieel wordt verleden.
Volgens het federale recht bedraagt het standaardtarief 3,5 procent (§ 11 GrEStG). Sinds de federalismehervorming van 2006 mogen de deelstaten hun eigen tarief vaststellen; de grondwet verleent hun uitdrukkelijk „de bevoegdheid om het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting vast te stellen" (Art. 105 Abs. 2a GG). Saksen heeft van dit recht gebruikgemaakt.
De rechtsgrondslag is de Saksische wet inzake het tarief van de overdrachtsbelasting, die als onderdeel van de begeleidende begrotingswet 2023/2024 door het deelstaatparlement werd aangenomen. Daarin staat: „Het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting voor rechtshandelingen die betrekking hebben op in de Vrijstaat Saksen gelegen percelen bedraagt 5,5 procent." Het tarief geldt voor alle rechtshandelingen die na 31 december 2022 worden uitgevoerd (SächsGrEStSatzG). De verhoging was bedoeld om de begroting van de deelstaat te financieren.
Tot eind 2022 stond Saksen met 3,5 procent, samen met Beieren, aan de onderkant van de deelstaten. Sinds de verhoging is Beieren het enige land met het lage standaardtarief, terwijl Saksen met 5,5 procent in de hogere middenmoot staat – de hoogste tarieven van andere deelstaten bereiken 6,5 procent.
Zo berekent u de overdrachtsbelasting in Saksen
De heffingsgrondslag is doorgaans de tegenprestatie, dus de in de koopovereenkomst overeengekomen koopprijs. De berekening is eenvoudig:
Koopprijs × 5,5 % = overdrachtsbelasting
Enkele typische voorbeelden laten zien hoe snel het bedrag oploopt:
- 200.000 euro Koopprijs: 11.000 euro overdrachtsbelasting
- 250.000 euro koopprijs: 13.750 euro overdrachtsbelasting
- 300.000 euro koopprijs: 16.500 euro overdrachtsbelasting
- 400.000 euro koopprijs: 22.000 euro overdrachtsbelasting
- 500.000 euro koopprijs: 27.500 euro overdrachtsbelasting
Als vuistregel geldt: Per 100.000 euro koopprijs is 5.500 euro overdrachtsbelasting verschuldigd. Vóór 2023 was dat 3.500 euro – het verschil van twee procentpunten komt dus neer op precies 2.000 euro per 100.000 euro.
Wat het hogere tarief betekent voor kopers in Leipzig en Dresden
Juist in de stedelijke gebieden Leipzig en Dresden, waar de koopprijzen jarenlang zijn gestegen, heeft de verhoging een duidelijk effect. Een koopappartement van 300.000 euro kost alleen al aan overdrachtsbelasting 16.500 euro; een eengezinswoning van 500.000 euro komt uit op 27.500 euro. Vergeleken met het oude tarief is dat respectievelijk 6.000 en 10.000 euro meer.
Doorslaggevend is: De overdrachtsbelasting behoort tot de bijkomende aankoopkosten die banken doorgaans niet meefinancieren. U moet het bedrag dus uit eigen vermogen opbrengen. Wie zijn budget plant, moet het hogere tarief vanaf het begin meerekenen – anders ontbreekt aan het einde mogelijk het benodigde eigen vermogen voor de financieringstoezegging.
In vier stappen: van de notariële bekrachtiging tot de inschrijving in het kadaster
Stap 1: Notariële bekrachtiging
De koopovereenkomst wordt bij de notaris bekrachtigd. Pas met deze rechtshandeling ontstaat de overdrachtsbelasting.
Stap 2: Melding aan de belastingdienst
De notaris is wettelijk verplicht de aankoop te melden bij de bevoegde belastingdienst. U hoeft hiervoor zelf niets te doen.
Stap 3: Belastingaanslag en betaling
De belastingdienst stelt de belasting vast en verstuurt de aanslag overdrachtsbelasting. De belasting wordt één maand na bekendmaking van de aanslag opeisbaar (§ 15 GrEStG). Wie volgens de overeenkomst als koper betalingsplichtig is, maakt het bedrag over aan de belastingdienst.
Stap 4: Verklaring van geen bezwaar en inschrijving
Zodra de belasting is betaald, geeft de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar af. Pas daarmee mag het kadaster de eigendomsoverdracht inschrijven. De betaling van de overdrachtsbelasting is daarmee de voorwaarde om überhaupt als eigenaar in het kadaster te worden vermeld.
Wat kost de aankoop van onroerend goed in Saksen in totaal?
De overdrachtsbelasting is de grootste, maar niet de enige bijkomende kostenpost. Houd bij de aankoop in Saksen met de volgende posten:
- Overdrachtsbelasting: 5,5 procent van de koopprijs
- Notaris- en kadasterkosten: samen doorgaans circa 1,5 tot 2 procent
- Makelaarscourtage (als er een makelaar betrokken is): vaak circa 3,57 procent inclusief btw per partij, sinds 2020 doorgaans gelijk verdeeld
In totaal moeten kopers voor de bijkomende aankoopkosten grofweg 8 tot 12 procent van de koopprijs inplannen – een aanzienlijk bedrag dat boven op de eigenlijke koopprijs uit eigen middelen moet worden opgebracht.
Kan de overdrachtsbelasting worden verlaagd?
Bij een klassieke aankoop kan de belasting niet volledig worden vermeden. Er zijn echter enkele legale mogelijkheden:
- Roerende inventaris afzonderlijk vermelden: Mee verkochte zaken zoals een inbouwkeuken, een zonnescherm of een sauna behoren niet tot het perceel. Als deze in de koopovereenkomst afzonderlijk met een realistische waarde worden vermeld, daalt de heffingsgrondslag dienovereenkomstig. De waarde moet redelijk zijn en onderbouwd kunnen worden.
- Verkoop tussen naaste familieleden: Als echtgenoten, geregistreerde levenspartners of verwanten in rechte lijn – bijvoorbeeld ouders en kinderen – het onroerend goed verwerven, is de transactie vrijgesteld van overdrachtsbelasting (§ 3 GrEStG).
- Vrijgestelde grens in acht nemen: Als de relevante waarde niet hoger is dan 2.500 euro, wordt geen belasting geheven. Deze vrijgestelde grens speelt in de praktijk alleen een rol bij aankopen van zeer geringe waarde.
De onderhoudsreserve van een appartementsrecht kan overigens niet meer worden afgetrokken: volgens de huidige jurisprudentie vermindert deze de heffingsgrondslag niet.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Saksen
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Saksen in 2026?
Het tarief bedraagt 5,5 procent van de koopprijs en geldt uniform in de gehele Vrijstaat. Voor 2026 zijn geen wijzigingen aangekondigd.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – koper of verkoper?
Juridisch zijn beide contractpartijen belastingplichtig en hoofdelijk aansprakelijk (§ 13 GrEStG). In de praktijk legt de koopovereenkomst de betaling bij de koper. Als deze niet betaalt, kan de belastingdienst zich echter tot de verkoper wenden.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Een maand na de bekendmaking van de belastingaanslag is het bedrag opeisbaar. De belastingdienst verstuurt de aanslag enkele weken na het verlijden van de akte.
Kan ik de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekken?
Bij een zelf gebruikte onroerende zaak niet. Bij een verhuurde of commercieel gebruikte onroerende zaak behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschafkosten en kan deze naar rato fiscaal worden afgetrokken via de afschrijving van het gebouw (AfA).
Waarom is de overdrachtsbelasting in Saksen zo hoog geworden?
De deelstaat heeft het tarief per 1 januari 2023 verhoogd van 3,5 naar 5,5 procent om extra inkomsten voor de deelstaatbegroting te genereren. Het was de sterkste afzonderlijke verhoging van een deelstaat sinds de federalismehervorming van 2006.
Conclusie: plan het hogere tarief vroegtijdig in
Sinds 2023 behoort Saksen met 5,5 procent niet meer tot de goedkoopste deelstaten. Voor kopers in Leipzig, Dresden en de rest van de deelstaat betekent dit enkele duizenden euro's aan extra bijkomende kosten, die uit eigen vermogen moeten worden betaald. Wie een aankoop plant, moet de overdrachtsbelasting vanaf het begin in de financiering meenemen, meeverkochte inventaris duidelijk in het contract vermelden en – waar mogelijk – gebruikmaken van de vrijstelling voor naaste familieleden. Zo houdt u de totale kosten in het oog en voorkomt u onaangename verrassingen bij de notaris.