С 1 января 2023 года Свободное государство Саксония повысило налог на приобретение недвижимости с 3,5 до 5,5 процента — надбавка в два процентных пункта, которая ощутимо удорожает каждую покупку недвижимости. При покупной цене 300 000 евро покупатели с тех пор платят 16 500 вместо 10 500 евро, то есть на 6 000 евро больше. Мы объясняем, как рассчитывается налог, почему Саксония повысила ставку и что конкретно означает более высокая ставка для покупателей в Лейпциге и Дрездене.
Что такое налог на приобретение недвижимости — и почему в Саксонии он вырос до 5,5 %?
Налог на приобретение недвижимости — это разовый налог, который взимается при покупке земельного участка или недвижимости. Он относится к сопутствующим расходам при покупке и подлежит уплате, как только договор купли-продажи недвижимости, расположенной в Саксонии, будет нотариально удостоверен.
Согласно федеральному законодательству стандартная ставка налога составляет 3,5 процента (§ 11 GrEStG). После реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут устанавливать собственную ставку; Основной закон прямо предоставляет им «полномочие определять ставку налога на приобретение недвижимости» (ст. 105, абз. 2a Основного закона ФРГ). Саксония воспользовалась этим правом.
Правовой основой является Закон Саксонии о ставке налога на приобретение недвижимости, принятый ландтагом в рамках закона о сопровождении бюджета на 2023/2024 годы. В нём говорится: «Ставка налога на приобретение недвижимости для юридических сделок, относящихся к земельным участкам, расположенным в Свободном государстве Саксония, составляет 5,5 процента». Ставка применяется ко всем юридическим сделкам, совершённым после 31 декабря 2022 года (SächsGrEStSatzG). Причиной повышения стало финансирование бюджета федеральной земли.
До конца 2022 года Саксония с показателем 3,5 процента вместе с Баварией находилась в нижней части списка федеральных земель. После повышения Бавария стала единственной землёй с низкой стандартной ставкой, тогда как Саксония с 5,5 процента находится в верхней части среднего диапазона — максимальные ставки в других землях достигают 6,5 процента.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Саксонии
Налоговой базой, как правило, является встречное предоставление, то есть покупная цена, согласованная в договоре купли-продажи. Расчёт прост:
Покупная цена × 5,5 % = налог на приобретение недвижимости
Несколько типичных примеров показывают, как быстро накапливается сумма:
- 200 000 евро Цена покупки: 11 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 250 000 евро: 13 750 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 300 000 евро: 16 500 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 400 000 евро: 22 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 500 000 евро: 27 500 евро налога на приобретение недвижимости
В качестве практического правила действует следующее: на каждые 100 000 евро цены покупки приходится 5 500 евро налога на приобретение недвижимости. До 2023 года это было 3 500 евро — разница в два процентных пункта составляет ровно 2 000 евро на каждые 100 000 евро.
Что повышенная ставка означает для покупателей в Лейпциге и Дрездене
Особенно в агломерациях Лейпцига и Дрездена, где цены покупки годами росли, повышение заметно сказывается на расходах. Квартира в собственности стоимостью 300 000 евро обходится только по налогу на приобретение недвижимости в 16 500 евро; отдельно стоящий семейный дом стоимостью 500 000 евро — в 27 500 евро. По сравнению с прежней ставкой это на 6 000 и 10 000 евро больше соответственно.
Важно: налог на приобретение недвижимости относится к дополнительным расходам при покупке, которые банки, как правило, не финансируют. Поэтому сумму необходимо покрыть за счёт собственного капитала. Планируя бюджет, следует с самого начала учитывать повышенную ставку — иначе в конце может не хватить необходимого собственного капитала для получения одобрения финансирования.
За четыре шага: от нотариального удостоверения до внесения записи в поземельную книгу
Шаг 1: Нотариальное удостоверение
Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса. Только с совершением этой юридической сделки возникает налог на приобретение недвижимости.
Шаг 2: Уведомление налогового ведомства
Нотариус обязан по закону сообщить о покупке в компетентное налоговое ведомство. Вам самим для этого ничего делать не нужно.
Шаг 3: Налоговое уведомление и уплата
Налоговое ведомство исчисляет налог и направляет налоговое уведомление о налоге на приобретение недвижимости. Налог подлежит уплате через месяц после объявления уведомления (§ 15 GrEStG). Покупатель, который согласно договору обязан произвести оплату, перечисляет сумму в налоговое ведомство.
Шаг 4: Справка об отсутствии возражений и внесение записи
После уплаты налога налоговое ведомство выдаёт справку об отсутствии возражений. Только после этого ведомство по ведению поземельной книги может зарегистрировать смену собственника. Таким образом, уплата налога на приобретение недвижимости является условием того, чтобы вы вообще были указаны в поземельной книге в качестве собственника.
Сколько в целом стоит покупка недвижимости в Саксонии?
Налог на приобретение недвижимости — самая крупная, но не единственная статья дополнительных расходов. При покупке в Саксония со следующими позициями:
- Налог на приобретение недвижимости: 5,5 процента от покупной цены
- Расходы на нотариуса и земельную книгу: вместе обычно около 1,5–2 процентов
- Комиссия маклера (если в сделке участвует маклер): часто около 3,57 процента с учетом НДС с каждой стороны, с 2020 года, как правило, делится поровну
В общей сложности покупателям следует заложить на дополнительные расходы по покупке примерно 8–12 процентов от покупной цены — это ощутимая сумма, которую необходимо дополнительно покрыть из собственных средств сверх самой покупной цены.
Можно ли снизить налог на приобретение недвижимости?
Полностью избежать налога при классической покупке нельзя. Однако есть несколько законных вариантов:
- Отдельно указать движимое имущество: Такие продаваемые вместе предметы, как встроенная кухня, маркиза или сауна, не относятся к земельному участку. Если в договоре купли-продажи они отдельно указаны по реалистичной стоимости, налоговая база соответственно уменьшается. Стоимость должна быть разумной и подтверждаемой.
- Продажа между близкими родственниками: При приобретении супругами, зарегистрированными партнерами или родственниками по прямой линии — например, родителями и детьми — сделка освобождается от налога на приобретение недвижимости (§ 3 GrEStG).
- Учитывать необлагаемый минимум: Если определяющая стоимость не превышает 2 500 евро, налог не взимается. На практике этот необлагаемый минимум имеет значение только при приобретениях очень небольшой стоимости.
Кстати, резерв на содержание многоквартирного дома в собственности больше не подлежит вычету: согласно актуальной судебной практике, он не уменьшает налоговую базу.
FAQ о налоге на приобретение недвижимости в Саксонии
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Саксонии в 2026 году?
Ставка составляет 5,5 процента от покупной цены и действует единообразно на всей территории Свободного государства. На 2026 год изменения не объявлены.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения оба участника договора являются налоговыми должниками и несут солидарную ответственность (§ 13 GrEStG). На практике договор купли-продажи возлагает оплату на покупателя. Однако если он не заплатит, налоговая служба может обратиться к продавцу.
Когда я должен заплатить налог на приобретение недвижимости?
Сумма подлежит уплате через месяц после уведомления о налоговом решении. Налоговая служба отправляет решение через несколько недель после нотариального заверения.
Могу ли я вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
При самостоятельно используемой недвижимости. При сдаваемой в аренду или используемой в коммерческих целях недвижимости налог на приобретение недвижимости относится к сопутствующим расходам на приобретение и может пропорционально учитываться в налоговых целях через амортизацию здания (AfA).
Почему налог на приобретение недвижимости в Саксонии стал таким высоким?
Федеральная земля повысила ставку с 3,5 до 5,5 процента с 1 января 2023 года, чтобы получить дополнительные доходы для бюджета земли. Это было самое значительное разовое повышение ставки среди федеральных земель с момента реформы федерализма 2006 года.
Итог: заранее планируйте более высокую ставку
С 2023 года Саксония со ставкой 5,5 процента больше не относится к самым выгодным федеральным землям. Для покупателей в Лейпциге, Дрездене и остальных районах земли это означает несколько тысяч евро дополнительных расходов, которые необходимо покрыть за счёт собственных средств. Планируя покупку, следует с самого начала включить налог на приобретение недвижимости в расчёт финансирования, корректно указать включённый в продажу инвентарь в договоре и — где возможно — воспользоваться освобождением для близких родственников. Так вы будете видеть общие расходы и избежите неприятных сюрпризов при визите к нотариусу.