З 1 січня 2023 року Вільна держава Саксонія підвищила податок на придбання нерухомості з 3,5 до 5,5 відсотка — доплата у два процентні пункти, яка відчутно здорожчує кожну купівлю нерухомості. За ціни купівлі 300 000 євро покупці відтоді сплачують 16 500 замість 10 500 євро, тобто на 6 000 євро більше. Ми пояснюємо, як розраховується податок, чому Саксонія підвищила ставку та що конкретно означає вища ставка для покупців у Лейпцигу й Дрездені.
Що таке податок на придбання нерухомості — і чому в Саксонії його підвищили до 5,5 %?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який стягується під час купівлі земельної ділянки або нерухомості. Він належить до супутніх витрат купівлі та підлягає сплаті, щойно договір купівлі-продажу нерухомості, розташованої в Саксонії, буде нотаріально посвідчено.
Згідно з федеральним законодавством стандартна ставка податку становить 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG). Після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть встановлювати власну ставку; Основний закон прямо надає їм «повноваження визначати ставку податку на придбання нерухомості» (ст. 105, абз. 2a GG). Саксонія скористалася цим правом.
Правовою підставою є Закон Саксонії про ставку податку на придбання нерухомості, ухвалений ландтагом як частина Закону про супровід бюджету 2023/2024. У ньому зазначено: «Ставка податку на придбання нерухомості для правочинів, що стосуються земельних ділянок, розташованих у Вільній державі Саксонія, становить 5,5 відсотка». Ставка застосовується до всіх правочинів, здійснених після 31 грудня 2022 року (SächsGrEStSatzG). Причиною підвищення було фінансування бюджету федеральної землі.
До кінця 2022 року Саксонія зі ставкою 3,5 відсотка разом із Баварією належала до федеральних земель із найнижчими ставками. Після підвищення Баварія залишилася єдиною землею з низькою стандартною ставкою, тоді як Саксонія зі ставкою 5,5 відсотка перебуває у верхній частині середнього діапазону — найвищі ставки в інших землях сягають 6,5 відсотка.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Саксонії
Базою оподаткування зазвичай є зустрічне надання, тобто ціна купівлі, погоджена в договорі. Розрахунок простий:
Ціна купівлі × 5,5 % = податок на придбання нерухомості
Кілька типових прикладів показують, як швидко накопичується сума:
- 200 000 євро Ціна купівлі: 11.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 250.000 євро: 13.750 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 300.000 євро: 16.500 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 400.000 євро: 22.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 500.000 євро: 27.500 євро податку на придбання нерухомості
Орієнтовне правило таке: на кожні 100.000 євро ціни купівлі припадає 5.500 євро податку на придбання нерухомості. До 2023 року це було 3.500 євро — отже, різниця у два відсоткові пункти становить рівно 2.000 євро на кожні 100.000 євро.
Що вища ставка означає для покупців у Лейпцигу та Дрездені
Особливо в агломераціях Лейпцига та Дрездена, де ціни купівлі роками зростали, підвищення має значний вплив. Квартира у власність за 300.000 євро коштує лише податку на придбання нерухомості 16.500 євро; односімейний будинок за 500.000 євро — 27.500 євро. Порівняно зі старою ставкою це на 6.000 і 10.000 євро більше відповідно.
Вирішальним є те, що податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат купівлі, які банки зазвичай не фінансують. Тому цю суму потрібно сплатити з власного капіталу. Плануючи бюджет, слід із самого початку врахувати вищу ставку — інакше наприкінці може не вистачити необхідного власного капіталу для отримання підтвердження фінансування.
У чотири кроки: від нотаріального посвідчення до внесення запису в поземельну книгу
Крок 1: Нотаріальне посвідчення
Договір купівлі-продажу посвідчується нотаріусом. Лише з моменту цієї юридичної дії виникає податок на придбання нерухомості.
Крок 2: Повідомлення податкової служби
Нотаріус зобов’язаний за законом повідомити відповідну податкову службу про купівлю. Вам особисто для цього нічого робити не потрібно.
Крок 3: Податкове повідомлення та сплата
Податкова служба визначає суму податку та надсилає повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості. Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про рішення (§ 15 GrEStG). Покупець, який згідно з договором зобов’язаний сплатити податок, перераховує суму до податкової служби.
Крок 4: Довідка про відсутність заперечень і внесення запису
Після сплати податку податкова служба видає довідку про відсутність заперечень. Лише після цього орган, що веде поземельну книгу, може внести зміну власника. Отже, сплата податку на придбання нерухомості є передумовою для того, щоб ви взагалі були зазначені як власник у поземельній книзі.
Скільки загалом коштує придбання нерухомості в Саксонії?
Податок на придбання нерухомості є найбільшою, але не єдиною статтею супутніх витрат. Під час купівлі в Саксонія з такими позиціями:
- Податок на придбання нерухомості: 5,5 відсотка від купівельної ціни
- Витрати на нотаріуса та земельну книгу: разом зазвичай близько 1,5–2 відсотків
- Комісія маклера (якщо залучений маклер): часто близько 3,57 відсотка з ПДВ з кожної сторони, з 2020 року зазвичай ділиться порівну
Загалом покупцям варто орієнтовно запланувати на супутні витрати близько 8–12 відсотків від купівельної ціни — це відчутна сума, яку додатково до власне купівельної ціни необхідно сплатити з власних коштів.
Чи можна зменшити податок на придбання нерухомості?
Повністю уникнути цього податку під час класичної купівлі неможливо. Однак є кілька законних можливостей:
- Окремо вказати рухоме майно: Предмети, що продаються разом, як-от вбудована кухня, маркіза або сауна, не належать до земельної ділянки. Якщо в договорі купівлі-продажу їх окремо вказано за реалістичною вартістю, база оподаткування відповідно зменшується. Вартість має бути адекватною та підтвердженою документально.
- Продаж між близькими родичами: Якщо майно придбавають подружжя, зареєстровані партнери або родичі по прямій лінії — наприклад, батьки та діти, — операція звільняється від податку на придбання нерухомості (§ 3 GrEStG).
- Враховувати неоподатковувану межу: Якщо відповідна вартість не перевищує 2 500 євро, податок не стягується. На практиці ця межа має значення лише для придбань дуже низької вартості.
До речі, резерв на утримання квартири у спільній власності більше не можна віднімати: згідно з актуальною судовою практикою, він не зменшує базу оподаткування.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Саксонії
Який розмір податку на придбання нерухомості в Саксонії у 2026 році?
Ставка становить 5,5 відсотка від купівельної ціни та є єдиною на всій території Вільної держави. На 2026 рік змін не оголошено.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони договору є боржниками податку та несуть солідарну відповідальність (§ 13 GrEStG). На практиці договір купівлі-продажу покладає сплату на покупця. Якщо він не сплатить податок, податкова служба може звернутися до продавця.
Коли я маю сплатити податок на придбання нерухомості?
Сума підлягає сплаті через місяць після повідомлення про податкове рішення. Податкова служба надсилає рішення через кілька тижнів після нотаріального посвідчення.
Чи можу я відняти податок на придбання нерухомості від податків?
У разі сам використовуваної нерухомості — ні. У випадку орендованої або комерційно використовуваної нерухомості податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат на придбання, і його можна пропорційно врахувати для цілей оподаткування через амортизацію будівлі (AfA).
Чому податок на придбання нерухомості в Саксонії став таким високим?
Федеральна земля підвищила ставку з 3,5 до 5,5 відсотка з 1 січня 2023 року, щоб отримати додаткові надходження до бюджету землі. Це було найбільше одноразове підвищення ставки федеральною землею з часів федеральної реформи 2006 року.
Висновок: заздалегідь врахувати вищу ставку
З 2023 року Саксонія зі ставкою 5,5 відсотка більше не належить до найдешевших федеральних земель. Для покупців у Лейпцигу, Дрездені та інших містах і районах цієї землі це означає кілька тисяч євро додаткових супутніх витрат, які потрібно покрити з власного капіталу. Плануючи купівлю, слід із самого початку врахувати податок на придбання нерухомості у фінансуванні, належним чином зазначити в договорі інвентар, що продається разом із нерухомістю, і — де можливо — скористатися звільненням для близьких родичів. Так ви триматимете загальні витрати під контролем і уникнете неприємних сюрпризів під час нотаріального оформлення.