El 1 de enero de 2023, el Estado Libre de Sajonia elevó el impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3,5 al 5,5 por ciento: un recargo de dos puntos porcentuales que encarece notablemente cada compra inmobiliaria. Con un precio de compra de 300.000 euros, desde entonces los compradores pagan 16.500 en lugar de 10.500 euros, es decir, 6.000 euros más. Le explicamos cómo se calcula el impuesto, por qué Sajonia aumentó el tipo y qué implica concretamente el tipo más elevado para los compradores en Leipzig y Dresde.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y por qué aumentó en Sajonia al 5,5 %?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno o un inmueble. Forma parte de los costes adicionales de compra y vence tan pronto como se formaliza ante notario un contrato de compraventa de un inmueble situado en Sajonia.
A nivel federal, el tipo impositivo general es del 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG). Desde la reforma del federalismo de 2006, los Länder pueden establecer su propio tipo; la Ley Fundamental les otorga expresamente «la facultad de determinar el tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales» (Art. 105, apdo. 2a GG). Sajonia hizo uso de este derecho.
La base jurídica es la Ley Sajona sobre el Tipo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aprobada por el Parlamento regional como parte de la Ley Complementaria de Presupuestos 2023/2024. Allí se establece: «El tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para las operaciones jurídicas relativas a terrenos situados en el Estado Libre de Sajonia es del 5,5 por ciento». El tipo se aplica a todas las operaciones jurídicas realizadas después del 31 de diciembre de 2022 (SächsGrEStSatzG). El motivo del aumento fue la financiación del presupuesto regional.
Hasta finales de 2022, con un 3,5 por ciento, Sajonia se encontraba junto con Baviera en el extremo inferior de los Länder. Desde el aumento, Baviera es el único estado federado con el tipo general bajo, mientras que Sajonia, con un 5,5 por ciento, se sitúa en la zona media-alta; los tipos máximos de otros Länder alcanzan el 6,5 por ciento.
Así se calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Sajonia
La base imponible suele ser la contraprestación, es decir, el precio de compra acordado en el contrato. El cálculo es sencillo:
Precio de compra × 5,5 % = impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Algunos ejemplos típicos muestran lo rápido que se acumula el importe:
- 200.000 euros Precio de compra: 11.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Precio de compra de 250.000 euros: 13.750 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Precio de compra de 300.000 euros: 16.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Precio de compra de 400.000 euros: 22.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Precio de compra de 500.000 euros: 27.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Como regla general: por cada 100.000 euros de precio de compra se pagan 5.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Antes de 2023 eran 3.500 euros; la diferencia de dos puntos porcentuales supone exactamente 2.000 euros por cada 100.000 euros.
Qué significa el tipo más alto para los compradores en Leipzig y Dresde
Precisamente en las áreas metropolitanas de Leipzig y Dresde, donde los precios de compra han aumentado durante años, el incremento tiene un efecto notable. Un piso en propiedad de 300.000 euros cuesta solo en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales 16.500 euros; una vivienda unifamiliar de 500.000 euros supone 27.500 euros. Frente al tipo anterior, son 6.000 y 10.000 euros más, respectivamente.
Lo decisivo es que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales forma parte de los gastos accesorios de compra, que por regla general los bancos no financian. Por tanto, deberá aportar el importe con fondos propios. Quien planifique su presupuesto debería calcular desde el principio el tipo más alto; de lo contrario, al final podrían faltar los fondos propios necesarios para obtener la aprobación de la financiación.
En cuatro pasos: desde la escrituración hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad
Paso 1: Escrituración notarial
El contrato de compraventa se formaliza ante notario. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales nace únicamente con este acto jurídico.
Paso 2: Comunicación a la Agencia Tributaria
El notario está legalmente obligado a comunicar la compraventa a la Agencia Tributaria competente. Usted no tiene que hacer nada al respecto.
Paso 3: Liquidación y pago del impuesto
La Agencia Tributaria fija el impuesto y envía la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG). El comprador que, según el contrato, esté obligado al pago, transfiere el importe a la Agencia Tributaria.
Paso 4: Certificado de no objeción e inscripción
Una vez pagado el impuesto, la Agencia Tributaria expide el certificado de no objeción. Solo con este certificado puede la oficina del Registro de la Propiedad inscribir el cambio de titularidad. Por tanto, el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el requisito para que usted aparezca como propietario en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta en total la compra de un inmueble en Sajonia?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es la partida más importante de los gastos accesorios, pero no la única. Al comprar en Sajonia con los siguientes conceptos:
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 5,5 por ciento del precio de compra
- Gastos notariales y del registro de la propiedad: conjuntamente, habitualmente alrededor del 1,5 al 2 por ciento
- Comisión de agencia inmobiliaria (si interviene una agencia): a menudo alrededor del 3,57 por ciento, incluido el IVA, por cada parte; desde 2020, por lo general se divide a partes iguales
En total, los compradores deberían calcular aproximadamente entre un 8 y un 12 por ciento del precio de compra para los gastos accesorios de la compra: una cantidad considerable que debe financiarse con recursos propios adicionales al precio de compra propiamente dicho.
¿Se puede reducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
En una compra clásica, no es posible evitar por completo el impuesto. Sin embargo, existen algunos enfoques legales:
- Indicar por separado el inventario mueble: Los objetos vendidos conjuntamente, como una cocina equipada, un toldo o una sauna, no forman parte del terreno. Si se indican por separado en el contrato de compraventa con un valor realista, la base imponible se reduce en consecuencia. El valor debe ser razonable y debería poder acreditarse.
- Venta entre familiares cercanos: Si adquieren cónyuges, parejas de hecho registradas o parientes en línea recta —por ejemplo, padres e hijos—, la operación está exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (§ 3 GrEStG).
- Tener en cuenta el umbral exento: Si el valor relevante no supera los 2.500 euros, no se aplica ningún impuesto. En la práctica, este umbral solo es relevante para adquisiciones de valor muy reducido.
Por cierto, la reserva para mantenimiento de una vivienda en propiedad ya no es deducible: según la jurisprudencia actual, no reduce la base imponible.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Sajonia
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Sajonia en 2026?
El tipo es del 5,5 por ciento del precio de compra y se aplica uniformemente en todo el Estado Libre. No se han anunciado cambios para 2026.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambas partes contratantes son deudoras del impuesto y responden como deudores solidarios (§ 13 GrEStG). En la práctica, el contrato de compraventa atribuye el pago al comprador. Sin embargo, si este no paga, la Agencia Tributaria puede dirigirse al vendedor.
¿Cuándo debo pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
El importe vence un mes después de la notificación de la liquidación tributaria. La Agencia Tributaria envía la liquidación algunas semanas después de la escrituración.
¿Puedo desgravar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
En el caso de una vivienda propia de un inmueble utilizado. En el caso de un inmueble alquilado o utilizado con fines comerciales, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias forma parte de los costes accesorios de adquisición y puede deducirse fiscalmente de forma proporcional mediante la amortización del edificio (AfA).
¿Por qué ha aumentado tanto el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en Sajonia?
El Estado Libre elevó el tipo del 3,5 al 5,5 por ciento el 1 de enero de 2023 para obtener ingresos adicionales para el presupuesto regional. Fue el mayor aumento individual de un estado federado desde la reforma del federalismo de 2006.
Conclusión: planifique pronto el tipo más alto
Desde 2023, Sajonia, con un 5,5 por ciento, ya no se encuentra entre los estados federados más económicos. Para los compradores de Leipzig, Dresde y el resto del Estado Libre, esto supone varios miles de euros en costes accesorios adicionales que deben sufragarse con capital propio. Quien esté planificando una compra debería incluir desde el principio el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en la financiación, indicar claramente en el contrato el inventario incluido en la venta y, cuando sea posible, aprovechar la exención para familiares cercanos. Así mantendrá controlados los costes totales y evitará sorpresas desagradables al acudir al notario.