يستغرق إعداد تقرير كامل لقيمة السوق وقتًا ومالًا – لكنه ليس ضروريًا في كل موقف على الإطلاق. ففي المحكمة أو لدى مصلحة الضرائب أو في نزاع متنازع عليه بشأن التركة، يكاد لا يكون هناك مفر منه، بينما يكفي غالبًا لإتمام البيع العادي تقييم أكثر اختصارًا للقيمة. نوضح لكم متى يكون التقرير مفيدًا أو حتى إلزاميًا، وما الفرق بين التقرير المختصر والتقرير الكامل.
ما هو تقرير قيمة السوق؟
يوثّق تقرير قيمة السوق ما يُسمى بقيمة السوق – أو القيمة السوقية بالمعنى المتداول – لعقار في تاريخ مرجعي محدد. وقد عُرّف المصطلح قانونًا في المادة § 194 من قانون البناء (BauGB):
تُحدَّد قيمة السوق (القيمة السوقية) بالسعر الذي كان من الممكن تحقيقه في الوقت الذي يتعلق به التقييم، في سياق التعاملات التجارية المعتادة، وفقًا للظروف القانونية والخصائص الفعلية وسائر طبيعة العقار وموقعه … دون مراعاة الظروف غير الاعتيادية أو الشخصية.
وتنظم لائحة تقييم قيمة العقارات (ImmoWertV) كيفية تحديد هذه القيمة، وهي نافذة بصيغتها الحالية منذ 1 يناير 2022. وتنص على ثلاث طرق معترف بها، يمكن تطبيقها منفردة أو مجتمعة بحسب العقار:
- طريقة القيمة المقارنة: تُستخلص القيمة من أسعار الشراء المحققة فعليًا لعقارات مماثلة – وهي شائعة بالنسبة إلى الشقق المملوكة والقطع غير المبنية.
- طريقة قيمة العائد: تُعد إيرادات الإيجار القابلة للتحقيق هي العامل الحاسم – وهي معتادة في المباني السكنية متعددة الوحدات المؤجرة والعقارات الاستثمارية.
- طريقة القيمة المادية: تستند إلى تكاليف إنشاء المبنى مطروحًا منها انخفاض القيمة بسبب العمر، مضافًا إليها قيمة الأرض – وتُستخدم كثيرًا في المنازل المخصصة للسكن الذاتي، سواء لعائلة واحدة أو لعائلتين.
التقرير المختصر أم التقرير الكامل: الفرق الأساسي
ليست كل «تقرير» متساوية من حيث القوة الإثباتية. ففي الممارسة العملية، يُميَّز بين نوعين يختلفان أساسًا من حيث النطاق والاعتراف القانوني:
- التقرير الكامل (تقرير قيمة السوق): وثيقة مفصلة، تتراوح عادةً بين 20 و40 صفحة، تستخلص بصورة يمكن تتبعها جميع العوامل المؤثرة في القيمة وفقًا لـ ImmoWertV. وهو مقبول أمام المحاكم، أي إن المحاكم ومصالح الضرائب والجهات الحكومية تعتبرهتم الاعتراف بوسيلة الإثبات.
- التقييم المختصر: تقدير مختصر يتراوح غالبًا بين 5 و15 صفحة. يتم إعداده بتكلفة أقل وبسرعة أكبر، لكنه في العادة غير صالح أمام المحكمة ويُستخدم أساسًا للتوجيه الداخلي.
القاعدة العامة هي: بمجرد مشاركة هيئة أو محكمة أو مصلحة الضرائب، تحتاجون إلى تقييم شامل. وللأغراض الخاصة، غالبًا ما يكفي تقييم مختصر أو تقدير مؤهل للقيمة السوقية.
متى يكون تقرير القيمة السوقية إلزاميًا؟
في حالات معينة، يكون التقييم الشامل الصالح أمام المحكمة، من الناحية العملية، البديل الوحيد، لأن قيمة العقار يجب أن تكون ثابتة وملزمة قانونًا:
- الطلاق وتسوية الزيادة في الثروة: إذا لم يتمكن الزوجان من الاتفاق على قيمة، فإن تقييمًا محايدًا يوفر الأساس لتسوية الثروة المتحققة أثناء الزواج.
- تسوية التركة: إذا اختلف الورثة المشاركون في جماعة ورثة حول القسمة، فغالبًا ما يكون التقييم الموضوعي هو الأساس الموثوق الوحيد للتوزيع أو دفع التعويض.
- البيع الجبري والبيع بالمزاد بغرض القسمة: تحدد المحكمة هنا القيمة السوقية من خلال تقرير خبير. وتحدد هذه القيمة الحد الأدنى للعطاء ويجب أن تكون حديثة.
- الوصاية والقوامة: إذا كان من المقرر بيع عقار لشخص خاضع للوصاية أو لطفل، فإن محكمة الوصاية أو محكمة الأسرة تطلب عادةً تقرير تقييم قبل الموافقة على البيع.
- الإثبات أمام مصلحة الضرائب: يمكن للورثة أو الموهوب لهم إثبات قيمة أقل من القيمة التي تحددها مصلحة الضرائب بشكل جزافي – وسنوضح ذلك بعد قليل.
الحالة الخاصة لمصلحة الضرائب: خفض الضرائب من خلال تقييم
في حالة الميراث والهبة، تحدد مصلحة الضرائب قيمة العقار مبدئيًا من خلال إجراءات نمطية وجزافية. ولا نادرًا ما تكون هذه القيمة أعلى من القيمة السوقية الفعلية – وبالتالي تكون أيضًا الضريبة المستحقة أعلى. ولذلك تتيح لكم المادة 198 من قانون التقييم (BewG) حق إثبات قيمة سوقية أدنى:
إذا أثبت الخاضع للضريبة أن القيمة السوقية للوحدة الاقتصادية في تاريخ التقييم أقل من القيمة … المحددة، فيتعين اعتماد هذه القيمة.
ويقبل القانون كإثبات تقريرًا صادرًا عن لجنة الخبراء المختصة أو عن شخص معتمد من جهة حكومية أو جهة معترف بها من الدولة أو جهة معتمدة وفقًا للمعيار DIN EN ISO/IEC 17024تم تعيينه أو اعتماده بصفته خبيرًا أو مُقيّمًا لتحديد قيمة العقارات. وبدلًا من ذلك، يكفي سعر شراء تم تحقيقه في سياق التعاملات التجارية المعتادة، إذا تم الاتفاق عليه خلال سنة قبل تاريخ التقييم أو بعده. ولا يكفي هنا تقرير تقييم مختصر بسيط.
متى يكفي تقييم أبسط؟
بالنسبة إلى العديد من المناسبات، لا تحتاجون إلى تقرير تقييم شامل ومعقد. وعادةً ما يكفي تقييم أكثر اختصارًا إذا لم يكن يتعين على طرف ثالث الاعتراف بالقيمة باعتبارها ملزمة قانونًا:
- عند البيع الخاص، للعثور على سعر عرض واقعي
- قبل الشراء، لتقييم العرض وعدم دفع سعر زائد
- للحصول على فكرة أولية عن الثروة الشخصية
- كأساس للنقاش داخل الأسرة
في هذه الحالات، يوفر تقرير تقييم مختصر أو تقدير وسيط عقاري ذي خبرة أو تقييم إلكتروني قائم على البيانات أساسًا دقيقًا بدرجة كافية في الغالب. ومن خلال منصتنا TraumImmo، يمكنكم أيضًا البحث عن أسعار عروض العقارات المماثلة في موقعكم، وبالتالي تقييم سعركم الخاص بصورة أفضل.
من يُسمح له بإعداد تقرير تقييم صالح أمام القضاء؟
لكي يحظى تقرير التقييم بالاعتراف أمام المحاكم والجهات الحكومية، فإن مؤهلات مُعدّه هي العامل الحاسم. وتشمل الفئات المعترف بها، على وجه الخصوص:
- الخبراء المعينون والمحلفون رسميًا (ö.b.u.v.): يتم فحصهم وتعيينهم من قِبل غرفة الصناعة والتجارة أو غرفة المهندسين المعماريين.
- الخبراء المعتمدون وفقًا للمعيار DIN EN ISO/IEC 17024: يتم اعتمادهم من جهة معترف بها، ويتمتعون قانونًا بالمساواة مع الخبراء المعينين رسميًا.
- لجان التقييم: تُعد لجان التقييم البلدية، وفقًا لـ § 193 BauGB، تقارير تقييم القيمة السوقية بنفسها، كما تدير السجل الرسمي لأسعار الشراء.
أما التقييم المصرفي البحت أو مؤشر أسعار الوسيط العقاري أو التقييم الإلكتروني المجاني، فلا يستوفي أيٌّ منها هذا الشرط.
الأسئلة الشائعة حول تقرير تقييم القيمة السوقية
هل يُشترط قانونًا إعداد تقرير تقييم القيمة السوقية؟
ليس للبيع العادي. ولا ينشأ الالتزام إلا عندما تطلب المحكمة أو محكمة الوصاية أو مصلحة الضرائب تحديد القيمة، أو عندما ترغبون في إثبات قيمة أقل أمام مصلحة الضرائب.
كم تبلغ تكلفة تقرير تقييم القيمة السوقية؟
تعتمد التكاليف على العقار والجهد المطلوب. وعادةً ما يقع سعر تقرير التقييم المختصر ضمن النطاق المنخفض المكوّن من ثلاثة إلى أربعة أرقام، بينما يكون التقرير الشامل أعلى بكثير حول ذلك. بما أن السعر يعتمد على الحالة المحددة، فمن الأفضل أن تطلب عرضًا فرديًا.
ما مدة صلاحية تقرير القيمة السوقية؟
يرتبط التقرير دائمًا بتاريخ مرجعي؛ ولا توجد مدة صلاحية قانونية ثابتة. وبما أن الأسواق تتغير، ينبغي أن يكون التقرير حديثًا قدر الإمكان – إذ تتوقع المحاكم والبنوك عادةً تقريرًا لا يتجاوز عمره بضعة أشهر إلى سنة واحدة كحد أقصى.
هل تعترف مصلحة الضرائب بتقرير خاص؟
نعم، شريطة أن يصدر عن خبير مؤهل أو عن لجنة الخبراء المختصة بتقييم العقارات، وأن يتوافق مع متطلبات ImmoWertV. وتراجع مصلحة الضرائب التقرير من حيث المضمون، ويمكنها رفضه في حال وجود عيوب.
هل يكفي تقرير مختصر أمام المحكمة؟
لا. أمام المحكمة، ومصلحة الضرائب، وفي المزادات الجبرية، لا يُعترف إلا بتقرير كامل للقيمة السوقية، مستند إلى استنتاجات يمكن تتبعها وفهمها. أما التقرير المختصر فيُستخدم فقط لتكوين تصورك الشخصي.
الخلاصة: حدّد الغرض أولًا، ثم اختر نوع التقرير
يتوقف احتياجك إلى تقرير القيمة السوقية على السبب – وليس على العقار. وبمجرد مشاركة محكمة أو جهة حكومية أو مصلحة الضرائب، ستحتاج إلى تقرير كامل ذي حجية قضائية، صادر عن خبير مُعيّن رسميًا أو معتمد. أما للبيع بالتراضي أو للحصول على تصور أولي، فعادةً ما يكفي تقرير مختصر أو تقدير موثوق للقيمة السوقية. لذلك حدّد أولًا الجهة التي سيتعين عليها الاعتراف بالقيمة لاحقًا – فمن ذلك يتضح تقريبًا تلقائيًا نوع التقرير المناسب.