Полноценный отчёт о рыночной стоимости требует времени и денег — однако он далеко не в каждой ситуации необходим. В суде, в налоговой инспекции или при спорном разделе наследства без него почти невозможно обойтись, тогда как для обычной продажи часто достаточно более упрощённой оценки стоимости. Мы объясним, когда отчёт имеет смысл или даже является обязательным и чем отличаются краткий отчёт и полный отчёт.
Что такое отчёт о рыночной стоимости?
Отчёт о рыночной стоимости документирует так называемую Verkehrswert — в разговорной речи рыночную стоимость — объекта недвижимости на определённую дату оценки. Понятие закреплено законом в § 194 Строительного кодекса Германии (BauGB):
Verkehrswert (рыночная стоимость) определяется ценой, которую на момент, к которому относится оценка, можно было бы получить в рамках обычного делового оборота с учётом правовых условий и фактических характеристик, прочих свойств и местоположения земельного участка … без учёта необычных или личных обстоятельств.
Порядок определения этой стоимости регулирует Положение об оценке стоимости недвижимости (ImmoWertV), действующее в актуальной редакции с 1 января 2022 года. В нём предусмотрены три признанных метода, которые в зависимости от объекта применяются по отдельности или в комбинации:
- Метод сравнительной стоимости: Стоимость выводится из фактически достигнутых цен покупки аналогичных объектов — типично для квартир в собственности и незастроенных земельных участков.
- Метод доходности: Определяющее значение имеют возможные доходы от аренды — обычно применяется к сдаваемым в аренду многоквартирным домам и инвестиционным объектам.
- Метод материальной стоимости: Основой являются затраты на строительство здания за вычетом снижения стоимости из-за возраста плюс стоимость земельного участка — часто применяется к используемым собственниками одно- и двухквартирным домам.
Краткий отчёт или полный отчёт: ключевое различие
Не каждый «отчёт» обладает одинаковой доказательной силой. На практике различают два типа, которые прежде всего отличаются объёмом и юридическим признанием:
- Полный отчёт (отчёт о рыночной стоимости): Подробный документ объёмом обычно от 20 до 40 страниц, в котором все факторы, влияющие на стоимость, наглядно обосновываются в соответствии с ImmoWertV. Он имеет силу в суде, то есть признаётся судами, налоговыми инспекциями и органами как Доказательства признаны.
- Краткое заключение: Сокращённая оценка объёмом часто от 5 до 15 страниц. Она составляется дешевле и быстрее, но, как правило, не имеет юридической силы в суде и служит прежде всего для внутренней ориентации.
Практическое правило таково: как только в деле участвует ведомство, суд или налоговая инспекция, вам нужно полное экспертное заключение. Для частных целей часто достаточно краткого заключения или квалифицированной оценки рыночной стоимости.
Когда заключение о рыночной стоимости является обязательным?
В определённых ситуациях полное заключение, имеющее юридическую силу в суде, фактически безальтернативно, поскольку стоимость недвижимости должна быть установлена юридически обязательным образом:
- Развод и раздел прироста имущества: Если супруги не могут договориться о стоимости, нейтральное заключение создаёт основу для раздела имущества, нажитого в браке.
- Раздел наследства: Если сонаследники в сообществе наследников спорят о разделе, объективное заключение часто является единственной надёжной основой для распределения имущества или выплаты компенсации.
- Принудительная продажа с торгов и продажа с торгов для раздела имущества: Здесь суд устанавливает рыночную стоимость на основании заключения эксперта. Эта стоимость определяет минимальную ставку и должна быть актуальной.
- Опека и попечительство: Если недвижимость подопечного или ребёнка должна быть продана, суд по делам об опеке или семейный суд, как правило, требует заключение об оценке, прежде чем одобрить продажу.
- Подтверждение для налоговой инспекции: Наследники или одаряемые могут с помощью заключения подтвердить более низкую стоимость, чем та, которую налоговая инспекция устанавливает в паушальном порядке, — об этом подробнее ниже.
Особый случай: налоговая инспекция — снижение налогов с помощью заключения
При наследовании и дарении налоговая инспекция сначала определяет стоимость недвижимости с помощью типизированных паушальных методов. Эта стоимость нередко превышает фактическую рыночную стоимость — а значит, выше оказывается и налоговая нагрузка. Поэтому § 198 Закона об оценке имущества (BewG) предоставляет вам право подтвердить более низкую объективную стоимость:
Если налогоплательщик докажет, что объективная стоимость экономической единицы на дату оценки ниже, чем … определённая стоимость, то применяется эта стоимость.
В качестве подтверждения закон принимает заключение соответствующего комитета по оценке или лица, аккредитованного государственным, признанным государством органом либо в соответствии с DIN EN ISO/IEC 17024, "было назначено или сертифицировано в качестве эксперта или оценщика для определения стоимости земельных участков. В качестве альтернативы достаточно покупной цены, достигнутой в обычном деловом обороте, если сделка состоялась в течение одного года до или после даты оценки. Простого краткого заключения здесь недостаточно.
Когда достаточно более простой оценки?
Для многих случаев вам не требуется затратное полное экспертное заключение. Как правило, достаточно упрощённого определения стоимости, если третья сторона не должна признавать стоимость имеющей обязательную юридическую силу:
- при частной продаже, чтобы определить реалистичную цену предложения
- перед покупкой, чтобы оценить предложение и не переплатить
- для первоначальной оценки собственного имущества
- как основа для обсуждения в семье
В этих случаях краткое заключение, оценка опытного маклера или основанная на данных онлайн-оценка обычно предоставляют достаточно точную основу. На нашей платформе TraumImmo вы также можете изучить цены предложений сопоставимых объектов в вашем районе и таким образом лучше оценить собственную цену.
Кто может составить имеющее доказательную силу в суде экспертное заключение?
Чтобы заключение имело силу в суде и государственных органах, важна квалификация его составителя. В первую очередь признаются:
- Официально назначенные и приведённые к присяге эксперты (ö.b.u.v.): проверенные и назначенные торгово-промышленной палатой или палатой архитекторов.
- Эксперты, сертифицированные согласно DIN EN ISO/IEC 17024: сертифицированы аккредитованным органом и юридически приравнены к официально назначенным экспертам.
- Комиссии по оценке недвижимости: муниципальные комиссии по оценке недвижимости согласно § 193 BauGB самостоятельно составляют заключения о рыночной стоимости и ведут официальную коллекцию данных о покупных ценах.
Однако обычная банковская оценка, ценовой обзор маклера или бесплатная онлайн-оценка этому требованию не соответствуют.
Часто задаваемые вопросы об экспертном заключении о рыночной стоимости
Является ли экспертное заключение о рыночной стоимости обязательным по закону?
Для обычной продажи — нет. Обязанность возникает только в том случае, если суд, суд по делам опеки или налоговая служба требуют определить стоимость — либо если вы хотите доказать налоговой службе более низкую стоимость.
Сколько стоит экспертное заключение о рыночной стоимости?
Стоимость зависит от объекта и объёма работ. Краткое заключение обычно стоит от нескольких сотен до нескольких тысяч евро, полное заключение значительно об этом. Поскольку цена зависит от конкретного случая, лучше всего запросить индивидуальное предложение.
Как долго действительно заключение о рыночной стоимости?
Заключение всегда относится к определённой дате; установленного законом срока действия не существует. Поскольку рынки меняются, заключение должно быть по возможности актуальным — суды и банки, как правило, ожидают заключение, составленное не более нескольких месяцев, максимум год назад.
Признаёт ли налоговая служба частное заключение?
Да, если оно составлено квалифицированным экспертом или оценочной комиссией и соответствует требованиям ImmoWertV. Налоговая служба проверяет содержание заключения и может отклонить его при наличии недостатков.
Достаточно ли краткого заключения в суде?
Нет. В суде, налоговой службе и в процедурах принудительной продажи признаётся только полное, обоснованно составленное заключение о рыночной стоимости. Краткое заключение служит исключительно для вашей собственной ориентации.
Итог: сначала определите цель, затем выберите тип заключения
Необходимость заключения о рыночной стоимости определяется поводом, а не недвижимостью. Если в деле участвуют суд, ведомство или налоговая служба, вам потребуется полное заключение, имеющее юридическую силу, подготовленное публично назначенным или сертифицированным экспертом. Для добровольной продажи или первоначальной ориентации обычно достаточно краткого заключения или обоснованной оценки рыночной стоимости. Поэтому сначала выясните, кто впоследствии должен признать стоимость, — из этого почти автоматически следует, какой тип заключения подходит.