Un informe completo del valor de mercado requiere tiempo y dinero, pero hace tiempo que no es necesario en todas las situaciones. Ante los tribunales, la oficina tributaria o en una controvertida disputa hereditaria, difícilmente se puede prescindir de él, mientras que para una venta normal suele bastar una valoración más sencilla. Le explicamos cuándo tiene sentido un informe o incluso cuándo es obligatorio y en qué se diferencian el informe abreviado y el informe completo.
¿Qué es un informe del valor de mercado?
Un informe del valor de mercado documenta el llamado valor de mercado —en el lenguaje coloquial, el valor comercial— de un inmueble en una fecha de referencia determinada. El concepto está definido legalmente en el § 194 de la Ley de Urbanismo (BauGB):
El valor de mercado (valor comercial) se determina por el precio que, en el momento al que se refiere la valoración, podría obtenerse en el curso ordinario de los negocios, de acuerdo con las circunstancias jurídicas y las características reales, las demás condiciones y la ubicación del terreno… sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales.
La forma de determinar este valor está regulada por el Reglamento sobre la valoración del valor de los inmuebles (ImmoWertV), que está vigente en su versión actual desde el 1 de enero de 2022. Reconoce tres métodos, que pueden aplicarse individualmente o combinados según el inmueble:
- Método de comparación: El valor se deduce de los precios de compra realmente obtenidos por inmuebles similares; es típico para viviendas en propiedad y terrenos sin edificar.
- Método del valor de rendimiento: Lo determinante son los ingresos por alquiler que pueden obtenerse; es habitual en edificios plurifamiliares alquilados e inmuebles de inversión.
- Método del valor material: La base son los costes de construcción del edificio menos la depreciación por antigüedad, más el valor del terreno; se utiliza con frecuencia en viviendas unifamiliares y bifamiliares ocupadas por sus propietarios.
¿Informe abreviado o informe completo? La diferencia fundamental
No todos los «informes» tienen la misma fuerza probatoria. En la práctica se distinguen dos tipos, que difieren sobre todo en su alcance y reconocimiento jurídico:
- Informe completo (informe del valor de mercado): Un documento detallado, normalmente de 20 a 40 páginas, que deriva de forma comprensible todos los factores que influyen en el valor conforme a la ImmoWertV. Tiene validez ante los tribunales, por lo que es reconocido por tribunales, oficinas tributarias y autoridades comoPrueba admitida.
- Informe pericial abreviado: Una valoración reducida, que a menudo comprende entre 5 y 15 páginas. Se elabora de forma más económica y rápida, pero por regla general no es admisible ante los tribunales y sirve principalmente para la orientación interna.
La regla general es: en cuanto interviene una autoridad, un tribunal o la Agencia Tributaria, necesita un informe pericial completo. Para fines privados, a menudo basta con un informe abreviado o una valoración cualificada del valor de mercado.
¿Cuándo es obligatorio un informe de valor de mercado?
En determinadas situaciones, un informe pericial completo con validez judicial es, de facto, la única alternativa, porque el valor del inmueble debe quedar establecido con carácter jurídicamente vinculante:
- Divorcio y compensación de ganancias: Si los cónyuges no logran ponerse de acuerdo sobre un valor, un informe pericial neutral proporciona la base para compensar el patrimonio generado durante el matrimonio.
- Partición de la herencia: Si los coherederos de una comunidad hereditaria discrepan sobre el reparto, un informe pericial objetivo suele ser la única base sólida para la distribución o el pago compensatorio.
- Subasta forzosa y subasta para la división: En este caso, el tribunal fija el valor de mercado mediante un informe pericial. Este valor determina la oferta mínima y debe estar actualizado.
- Tutela y curatela: Si se pretende vender el inmueble de una persona tutelada o de un menor, el tribunal de tutela o de familia suele exigir un informe de valoración antes de autorizar la venta.
- Justificación ante la Agencia Tributaria: Los herederos o donatarios pueden demostrar mediante un informe pericial un valor inferior al que la Agencia Tributaria establece de forma global; hablaremos de ello a continuación.
El caso especial de la Agencia Tributaria: reducir impuestos con un informe pericial
En caso de herencia y donación, la Agencia Tributaria determina inicialmente el valor del inmueble mediante procedimientos tipificados y globales. Este valor no pocas veces supera el valor real de mercado y, por tanto, también la carga fiscal. El § 198 de la Ley de Valoración (BewG) le concede por ello el derecho a demostrar un valor común inferior:
Si el contribuyente demuestra que el valor común de la unidad económica en la fecha de valoración es inferior al valor … determinado, deberá aplicarse dicho valor.
Como prueba, la ley acepta un informe pericial del comité de expertos competente o de una persona que haya sido acreditada por una entidad estatal, reconocida por el Estado o acreditada conforme a la norma DIN EN ISO/IEC 17024Que haya sido designada o certificada como perita o tasadora para la determinación del valor de terrenos. Como alternativa, basta con un precio de compraventa alcanzado en el curso ordinario de los negocios, siempre que se haya acordado dentro del año anterior o posterior a la fecha de referencia. En este caso, no basta un informe pericial breve.
¿Cuándo es suficiente una valoración más sencilla?
Para muchas ocasiones no necesita un informe pericial completo y laborioso. Por regla general, basta una valoración más sencilla cuando ningún tercero debe reconocer el valor con carácter jurídicamente vinculante:
- en la venta privada, para encontrar un precio de oferta realista
- antes de la compra, para valorar una oferta y no pagar de más
- para obtener una primera orientación sobre el propio patrimonio
- como base de discusión dentro de la familia
En estos casos, un informe pericial breve, la valoración de un agente inmobiliario experimentado o una valoración en línea basada en datos suelen proporcionar una base suficientemente precisa. A través de nuestra plataforma TraumImmo también puede consultar los precios de oferta de inmuebles comparables en su zona y valorar mejor así su propio precio.
¿Quién puede elaborar un informe pericial con validez judicial?
Para que un informe pericial sea válido ante los tribunales y las autoridades, la cualificación de quien lo elabora es determinante. Están reconocidos sobre todo:
- Peritos designados y juramentados públicamente (ö.b.u.v.): examinados y designados por una cámara de industria y comercio o una cámara de arquitectos.
- Peritos certificados conforme a DIN EN ISO/IEC 17024: certificados por un organismo acreditado y equiparados legalmente a los peritos designados públicamente.
- Comités de tasación: los comités municipales de tasación elaboran por sí mismos informes periciales del valor de mercado conforme al § 193 BauGB y gestionan la recopilación oficial de precios de compraventa.
En cambio, una valoración bancaria pura, un índice de precios de un agente inmobiliario o una valoración en línea gratuita no cumplen este requisito.
Preguntas frecuentes sobre el informe pericial del valor de mercado
¿Es obligatorio por ley un informe pericial del valor de mercado?
Para una venta normal, no. La obligación surge únicamente cuando un tribunal, el tribunal de tutela o la Agencia Tributaria exige el valor, o cuando desea demostrar ante la Agencia Tributaria un valor inferior.
¿Cuánto cuesta un informe pericial del valor de mercado?
Los costes dependen del inmueble y del esfuerzo requerido. Un informe pericial breve suele situarse en el rango bajo de tres a cuatro cifras, mientras que un informe pericial completo es considerablementeal respecto. Dado que el precio depende del caso concreto, lo mejor es solicitar una oferta individual.
¿Cuánto tiempo es válido un informe de valor de mercado?
Un informe siempre se refiere a una fecha de referencia; no existe un período de validez legal fijo. Dado que los mercados cambian, debería estar lo más actualizado posible; por regla general, los tribunales y los bancos esperan un informe que no tenga más de unos meses, como máximo un año.
¿Reconoce la Agencia Tributaria un informe privado?
Sí, siempre que proceda de un perito cualificado o del comité de expertos en valoración y cumpla las disposiciones de la ImmoWertV. La Agencia Tributaria examina el contenido del informe y puede rechazarlo si presenta deficiencias.
¿Es suficiente un informe abreviado ante un tribunal?
No. Ante los tribunales, la Agencia Tributaria y en las subastas forzosas solo se reconoce un informe completo del valor de mercado, cuya determinación sea comprensible y esté debidamente fundamentada. Un informe abreviado sirve únicamente para su propia orientación.
Conclusión: aclarar primero el objetivo y después elegir el tipo de informe
La necesidad de un informe del valor de mercado depende del motivo, no del inmueble. En cuanto interviene un tribunal, una autoridad o la Agencia Tributaria, necesitará un informe completo con validez judicial elaborado por un perito nombrado públicamente o certificado. Para una venta privada o una primera orientación, normalmente basta, en cambio, con un informe abreviado o una valoración fundamentada del valor de mercado. Por ello, aclare primero quién deberá reconocer posteriormente el valor; de ello se desprende casi por sí solo qué tipo de informe es el adecuado.