Eksiksiz bir piyasa değeri raporu zaman ve para gerektirir; ancak her durumda gerekli değildir. Mahkeme önünde, vergi dairesinde veya ihtilaflı bir miras paylaşımında bundan kaçınmak neredeyse mümkün değilken, normal bir satış için çoğu zaman daha kapsamlı olmayan bir değer tespiti yeterlidir. Bir raporun ne zaman anlamlı veya hatta zorunlu olduğunu ve kısa rapor ile tam raporun hangi açılardan farklılaştığını açıklıyoruz.
Piyasa değeri raporu nedir?
Bir piyasa değeri raporu, bir taşınmazın belirli bir değerleme tarihindeki sözde piyasa değerini – günlük kullanımda pazar değerini – belgeler. Terim, İmar Kanunu'nun (BauGB) 194. maddesinde yasal olarak tanımlanmıştır:
Piyasa değeri (pazar değeri), değerlemenin ilişkin olduğu tarihte, taşınmazın hukuki koşulları ve fiilî özellikleri, diğer nitelikleri ve konumu dikkate alınarak, olağan ticari işlemler çerçevesinde olağandışı veya kişisel koşullar göz önünde bulundurulmaksızın elde edilebilecek fiyatla belirlenir … .
Bu değerin nasıl belirleneceğini, 1 Ocak 2022'den beri güncel hâliyle yürürlükte olan Taşınmaz Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) düzenler. Yönetmelik, taşınmaza bağlı olarak tek başına veya birlikte uygulanabilen üç tanınmış yöntem öngörür:
- Emsal değer yöntemi: Değer, benzer taşınmazlar için fiilen gerçekleşen satın alma fiyatlarından türetilir – kat mülkiyetli daireler ve imarsız arsalar için tipiktir.
- Gelir değeri yöntemi: Belirleyici olan, elde edilebilir kira gelirleridir – kiraya verilmiş çok daireli binalarda ve yatırım amaçlı taşınmazlarda yaygındır.
- Maliyet değeri yöntemi: Esas, binanın yapım maliyetlerinden yaşa bağlı değer kaybının düşülmesi ve arsa değerinin eklenmesidir – çoğunlukla mal sahibi tarafından kullanılan tek ve iki ailelik evlerde uygulanır.
Kısa rapor mu, tam rapor mu: Temel fark
Her “rapor” aynı derecede güvenilir değildir. Uygulamada, özellikle kapsam ve hukuki kabul bakımından farklılık gösteren iki tür ayırt edilir:
- Tam rapor (piyasa değeri raporu): ImmoWertV uyarınca değeri etkileyen tüm faktörleri anlaşılır biçimde ortaya koyan, genellikle 20 ila 40 sayfalık ayrıntılı bir belgedir. Mahkemede geçerlidir; yani mahkemeler, vergi daireleri ve kamu kurumları tarafından “Kanıt olarak kabul edilir.
- Kısa ekspertiz raporu: Genellikle 5 ila 15 sayfa kapsamındaki kısaltılmış bir değerlendirmedir. Daha uygun maliyetlidir ve daha hızlı hazırlanır; ancak kural olarak mahkemede geçerli kanıt niteliğinde değildir ve esas olarak kurum içi yönlendirme amacıyla kullanılır.
Pratik kural şudur: Bir makam, mahkeme veya vergi dairesi sürece dahil olur olmaz, kapsamlı ekspertiz raporuna ihtiyacınız vardır. Özel amaçlar için çoğu zaman kısa ekspertiz raporu veya nitelikli piyasa değeri değerlendirmesi yeterlidir.
Piyasa değeri ekspertiz raporu ne zaman zorunludur?
Bazı durumlarda, taşınmazın değerinin hukuken bağlayıcı biçimde belirlenmesi gerektiğinden, mahkemede geçerli kapsamlı ekspertiz raporu fiilen alternatifsizdir:
- Boşanma ve edinilmiş mallara katılma alacağının hesaplanması: Eşler bir değer üzerinde anlaşamazsa, tarafsız bir ekspertiz raporu evlilik süresince edinilen malvarlığının denkleştirilmesi için temel oluşturur.
- Miras paylaşmazlığı: Bir miras ortaklığındaki mirasçılar paylaşım konusunda anlaşmazlığa düşerse, objektif bir ekspertiz raporu çoğu zaman paylaşım veya ödeme için güvenilir tek temeldir.
- Cebri satış ve ortaklığın giderilmesi amacıyla satış: Burada mahkeme piyasa değerini bilirkişi raporuyla belirler. Bu değer, asgari teklifi belirler ve güncel olmalıdır.
- Vesayet ve kayyımlık: Vesayet altındaki bir kişinin veya bir çocuğun taşınmazı satılacaksa, vesayet veya aile mahkemesi satışa izin vermeden önce kural olarak bir değerleme raporu talep eder.
- Vergi dairesine sunulacak kanıt: Mirasçılar veya bağış alanlar, bir ekspertiz raporuyla vergi dairesinin götürü olarak belirlediği değerden daha düşük bir değer kanıtlayabilirler – buna birazdan daha ayrıntılı değineceğiz.
Vergi dairesi özel durumu: Bir ekspertiz raporuyla vergileri azaltmak
Miras ve bağış durumlarında vergi dairesi taşınmaz değerini öncelikle tipik, götürü yöntemlerle belirler. Bu değer, gerçek piyasa değerinin ve dolayısıyla vergi yükünün üzerinde olabilir. Değerleme Kanunu’nun (BewG) 198. maddesi bu nedenle size daha düşük bir ortak değer kanıtlama hakkı tanır:
Vergi yükümlüsü, ekonomik birimin değerleme tarihindeki ortak değerinin … belirlenen değerden daha düşük olduğunu kanıtlarsa, bu değer esas alınır.
Kanun, kanıt olarak yetkili değerleme komitesinin veya devlet tarafından, devletçe tanınmış ya da DIN EN ISO/IEC 17024 uyarınca akredite edilmiş bir kişi tarafından hazırlanan bir ekspertiz raporunu kabul eder.Arsa değerlemesi için bilirkişi veya ekspertiz olarak atanmış ya da sertifikalandırılmış olması gerekir. Alternatif olarak, olağan ticari işlemlerde elde edilen bir satış bedeli, değerleme tarihinden önceki veya sonraki bir yıl içinde gerçekleşmişse yeterlidir. Burada basit bir kısa ekspertiz raporu yeterli değildir.
Daha basit bir değerleme ne zaman yeterlidir?
Birçok durumda kapsamlı bir tam ekspertiz raporuna ihtiyacınız yoktur. Değerin üçüncü bir kişi tarafından hukuken bağlayıcı şekilde tanınması gerekmiyorsa, genellikle daha kapsamlı olmayan bir değerleme yeterlidir:
- serbest satışta, gerçekçi bir teklif fiyatı belirlemek için
- satın alma öncesinde, bir teklifi değerlendirmek ve fazla ödeme yapmamak için
- kişinin kendi varlıkları hakkında ilk kez fikir edinmesi amacıyla
- aile içinde görüşme temeli olarak
Bu durumlarda kısa ekspertiz raporu, deneyimli bir emlak danışmanının değerlendirmesi veya verilere dayalı çevrim içi değerleme genellikle yeterince doğru bir temel sağlar. TraumImmo platformumuz üzerinden ayrıca bulunduğunuz konumdaki benzer taşınmazların teklif fiyatlarını araştırabilir ve kendi fiyatınızı böylece daha iyi değerlendirebilirsiniz.
Mahkemede geçerli bir ekspertiz raporunu kim hazırlayabilir?
Bir ekspertiz raporunun mahkemeler ve makamlar nezdinde geçerli olabilmesi için raporu hazırlayan kişinin nitelikleri önem taşır. Özellikle şu kişiler tanınır:
- Kamu tarafından atanmış ve yeminli bilirkişiler (ö.b.u.v.): bir Sanayi ve Ticaret Odası veya Mimarlar Odası tarafından incelenir ve atanırlar.
- DIN EN ISO/IEC 17024 uyarınca sertifikalandırılmış bilirkişiler: akredite bir kuruluş tarafından sertifikalandırılır ve hukuken kamu tarafından atanmış bilirkişilerle eşit kabul edilirler.
- Değerleme kurulları: Belediyelere bağlı değerleme kurulları, § 193 BauGB uyarınca kendileri piyasa değeri ekspertiz raporları düzenler ve resmî satış bedeli kayıtlarını tutarlar.
Buna karşılık yalnızca banka değerlemesi, emlak danışmanının fiyat karşılaştırması veya ücretsiz çevrim içi değerleme bu şartı karşılamaz.
Piyasa değeri ekspertiz raporu hakkında SSS
Piyasa değeri ekspertiz raporu kanunen zorunlu mudur?
Normal satışlarda hayır. Zorunluluk ancak bir mahkeme, vesayet mahkemesi veya vergi dairesi değeri talep ettiğinde ya da vergi dairesine karşı daha düşük bir değer kanıtlamak istediğinizde doğar.
Piyasa değeri ekspertiz raporu ne kadara mal olur?
Maliyetler taşınmaza ve iş yüküne bağlıdır. Kısa ekspertiz raporu genellikle düşük üç ila dört haneli bir aralıkta, tam ekspertiz raporu ise belirgin şekildebununla ilgilidir. Fiyat somut duruma bağlı olduğundan, en iyisi bireysel bir teklif almaktır.
Bir piyasa değeri ekspertiz raporu ne kadar süre geçerlidir?
Bir ekspertiz raporu her zaman belirli bir referans tarihine ilişkindir; kanunen belirlenmiş sabit bir geçerlilik süresi yoktur. Piyasalar değiştiğinden rapor mümkün olduğunca güncel olmalıdır – mahkemeler ve bankalar genellikle birkaç aydan, en fazla bir yıldan eski olmayan bir rapor bekler.
Vergi dairesi özel bir ekspertiz raporunu kabul eder mi?
Evet, rapor nitelikli bir bilirkişi veya ekspertiz komitesinden geliyorsa ve ImmoWertV hükümlerine uyuyorsa. Vergi dairesi raporu içerik açısından inceler ve eksiklikler bulunması hâlinde reddedebilir.
Mahkeme önünde kısa ekspertiz raporu yeterli midir?
Hayır. Mahkemede, vergi dairesinde ve cebri satışlarda yalnızca eksiksiz ve anlaşılır biçimde temellendirilmiş bir piyasa değeri ekspertiz raporu kabul edilir. Kısa ekspertiz raporu yalnızca kendi yöneliminiz için kullanılır.
Sonuç: Önce amacı netleştirin, sonra ekspertiz raporu türünü seçin
Bir piyasa değeri ekspertiz raporuna ihtiyacınız olup olmadığına taşınmaz değil, olayın amacı karar verir. Bir mahkeme, kamu kurumu veya vergi dairesi sürece dâhil olduğunda, kamu tarafından atanmış veya sertifikalı bir bilirkişiden mahkeme önünde geçerli tam ekspertiz raporuna ihtiyacınız vardır. Buna karşılık serbest satış veya ilk değerlendirme için genellikle kısa ekspertiz raporu ya da sağlam temellere dayanan bir piyasa değeri değerlendirmesi yeterlidir. Bu nedenle öncelikle değeri kimin daha sonra kabul etmesi gerektiğini netleştirin – doğru ekspertiz raporu türü neredeyse kendiliğinden ortaya çıkar.