Повноцінний звіт про ринкову вартість потребує часу й коштів, але далеко не в кожній ситуації він необхідний. У суді, податковій інспекції або під час спірного врегулювання спадщини без нього майже неможливо обійтися, тоді як для звичайного продажу часто достатньо спрощеної оцінки вартості. Ми пояснюємо, коли звіт має сенс або навіть є обов’язковим, а також чим відрізняються короткий і повний звіти.
Що таке звіт про ринкову вартість?
Звіт про ринкову вартість документує так звану ринкову вартість нерухомості на певну дату оцінки. Це поняття визначене законом у § 194 Будівельного кодексу Німеччини (BauGB):
Ринкова вартість визначається ціною, якої можна було б досягти на момент, до якого належить оцінка, у звичайному господарському обороті з урахуванням правових умов і фактичних властивостей, інших характеристик та розташування земельної ділянки … без урахування незвичайних або особистих обставин.
Методи визначення цієї вартості регулює Положення про визначення вартості нерухомості (ImmoWertV), чинна актуальна редакція якого застосовується з 1 січня 2022 року. Воно передбачає три визнані методи, які залежно від об’єкта застосовуються окремо або в комбінації:
- Метод порівняльної вартості: Вартість визначається на основі фактично досягнутих цін продажу подібних об’єктів — типовий метод для квартир у власності та незабудованих земельних ділянок.
- Метод капіталізації доходу: Вирішальне значення мають доходи від оренди, яких можна досягти, — зазвичай застосовується для орендованих багатоквартирних будинків та інвестиційних об’єктів.
- Метод вартості витрат: Основою є витрати на будівництво будівлі за вирахуванням зниження вартості через вік плюс вартість землі — часто застосовується для приватних одно- та двоквартирних будинків.
Короткий чи повний звіт: головна відмінність
Не кожен «звіт» має однакову доказову силу. На практиці розрізняють два типи, які передусім відрізняються обсягом і юридичним визнанням:
- Повний звіт (звіт про ринкову вартість): Детальний документ обсягом зазвичай від 20 до 40 сторінок, у якому всі фактори, що впливають на вартість, обґрунтовано виводяться відповідно до ImmoWertV. Він є придатним для суду, тобто визнається судами, податковими інспекціями та органами влади якВизнано доказовим засобом.
- Скорочений висновок: Скорочена оцінка, яка часто містить від 5 до 15 сторінок. Її підготовка дешевша й швидша, але, як правило, вона не має юридичної сили в суді та слугує передусім для внутрішньої орієнтації.
Евристичне правило таке: щойно залучено орган державної влади, суд або податкову інспекцію, вам потрібен повний висновок. Для приватних цілей часто достатньо скороченого висновку або кваліфікованої оцінки ринкової вартості.
Коли висновок про ринкову вартість є обов’язково необхідним?
У певних ситуаціях повний висновок, що має юридичну силу в суді, фактично не має альтернативи, оскільки вартість нерухомості повинна бути встановлена юридично обов’язково:
- Розлучення та вирівнювання приросту майна: Якщо подружжя не може домовитися про вартість, нейтральний висновок створює основу для компенсації майна, набутого під час шлюбу.
- Поділ спадщини: Якщо співспадкоємці у спільноті спадкоємців сперечаються щодо розподілу, об’єктивний висновок часто є єдиною надійною основою для розподілу або виплати компенсації.
- Примусовий продаж і продаж у порядку поділу: Тут суд встановлює ринкову вартість на підставі висновку експерта. Ця вартість визначає мінімальну пропозицію та має бути актуальною.
- Опіка та піклування: Якщо нерухомість підопічної особи або дитини має бути продана, суд у справах опіки або сімейний суд, як правило, вимагає висновок про вартість, перш ніж схвалити продаж.
- Підтвердження для податкової інспекції: Спадкоємці або обдаровані особи можуть за допомогою висновку довести нижчу вартість, ніж та, яку податкова інспекція встановлює за паушальною методикою, — про це докладніше нижче.
Особливий випадок — податкова інспекція: зменшення податків за допомогою висновку
У разі спадкування та дарування податкова інспекція спочатку визначає вартість нерухомості за типовими, паушальними методами. Ця вартість нерідко перевищує фактичну ринкову вартість — а отже, і податкове навантаження. § 198 Закону про оцінку майна (BewG) тому надає вам право довести нижчу загальну вартість:
Якщо платник податків доведе, що загальна вартість економічної одиниці на дату оцінки є нижчою за … визначену вартість, застосовується саме ця вартість.
Як доказ закон визнає висновок відповідного комітету з оцінки або особи, яка має акредитацію від державної, визнаної державою або акредитованої відповідно до DIN EN ISO/IEC 17024призначена або сертифікована як експерт чи оцінювач для визначення вартості земельних ділянок. Як альтернатива, достатньою є ціна купівлі, досягнута у звичайному діловому обороті, якщо угоду укладено протягом одного року до або після дати оцінки. Простого скороченого експертного висновку тут недостатньо.
Коли достатньо простішої оцінки?
Для багатьох випадків вам не потрібен складний повний експертний висновок. Як правило, достатньо спрощеного визначення вартості, якщо жодна третя сторона не повинна юридично зобов’язально визнавати цю вартість:
- під час приватного продажу, щоб визначити реалістичну ціну пропозиції
- перед купівлею, щоб оцінити пропозицію та не переплатити
- для первинної орієнтації щодо власного майна
- як основа для обговорення в родині
У таких випадках скорочений експертний висновок, оцінка досвідченого маклера або заснована на даних онлайн-оцінка зазвичай надають достатньо точну основу. За допомогою нашої платформи TraumImmo ви також можете дослідити ціни пропозицій порівнюваних об’єктів у вашій місцевості й таким чином краще оцінити власну ціну.
Хто має право складати експертний висновок, що має доказову силу в суді?
Щоб експертний висновок мав силу в суді та перед органами влади, вирішальне значення має кваліфікація його укладача. Передусім визнаються:
- Публічно призначені та присяжні експерти (ö.b.u.v.): перевірені та призначені промислово-торговельною палатою або палатою архітекторів.
- Експерти, сертифіковані відповідно до DIN EN ISO/IEC 17024: сертифіковані акредитованим органом і юридично прирівняні до публічно призначених експертів.
- Оціночні комісії: муніципальні оціночні комісії відповідно до § 193 BauGB самі складають експертні висновки про ринкову вартість і ведуть офіційний реєстр цін купівлі.
Натомість звичайна банківська оцінка, ціновий огляд маклера або безкоштовна онлайн-оцінка цій вимозі не відповідають.
FAQ про експертний висновок щодо ринкової вартості
Чи є експертний висновок щодо ринкової вартості обов’язковим за законом?
Для звичайного продажу — ні. Обов’язок виникає лише тоді, коли суд, суд у справах опіки або податкова інспекція вимагає визначити вартість — або якщо ви хочете довести перед податковою інспекцією нижчу вартість.
Скільки коштує експертний висновок щодо ринкової вартості?
Витрати залежать від об’єкта та обсягу робіт. Скорочений експертний висновок зазвичай коштує від кількох сотень до кількох тисяч євро, повний експертний висновок — значно щодо цього. Оскільки ціна залежить від конкретного випадку, найкраще замовити індивідуальну пропозицію.
Як довго дійсний звіт про ринкову вартість?
Звіт завжди стосується певної контрольної дати; фіксованого законодавчого строку дії не існує. Оскільки ринки змінюються, звіт має бути якомога актуальнішим – суди та банки, як правило, очікують звіт, складений не раніше ніж кілька місяців тому, максимум рік тому.
Чи визнає податкова інспекція приватний звіт?
Так, якщо його складено кваліфікованим експертом або комісією з оцінки та він відповідає вимогам ImmoWertV. Податкова інспекція перевіряє зміст звіту та може відхилити його за наявності недоліків.
Чи достатньо скороченого звіту в суді?
Ні. У суді, податковій інспекції та під час примусових продажів визнається лише повний, обґрунтовано складений звіт про ринкову вартість. Скорочений звіт призначений лише для вашої власної орієнтації.
Висновок: спочатку визначте мету, потім оберіть тип звіту
Чи потрібен вам звіт про ринкову вартість, залежить від підстави – а не від нерухомості. Щойно до справи залучено суд, державний орган або податкову інспекцію, вам потрібен повний звіт, придатний для суду, складений публічно призначеним або сертифікованим експертом. Для вільного продажу або першої орієнтації зазвичай достатньо скороченого звіту чи обґрунтованої оцінки ринкової вартості. Тому спочатку з’ясуйте, хто згодом має визнати вартість – із цього майже автоматично випливає, який тип звіту є правильним.