Una perizia completa del valore di mercato richiede tempo e denaro, ma non è affatto necessaria in ogni situazione. In tribunale, presso l’ufficio delle imposte o in una controversa divisione ereditaria, difficilmente si può evitarla, mentre per una normale vendita spesso è sufficiente una valutazione più snella. Vi spieghiamo quando una perizia è utile o addirittura obbligatoria e in cosa si distinguono la perizia sintetica e la perizia completa.
Che cos’è una perizia del valore di mercato?
Una perizia del valore di mercato documenta il cosiddetto valore di mercato – nel linguaggio comune, il prezzo di mercato – di un immobile a una determinata data di riferimento. Il termine è definito dalla legge all’§ 194 del Codice edilizio tedesco (BauGB):
Il valore di mercato (prezzo di mercato) è determinato dal prezzo che, al momento a cui si riferisce la valutazione, potrebbe essere ottenuto nel normale svolgimento degli affari, tenendo conto delle condizioni giuridiche e delle caratteristiche effettive, delle altre caratteristiche e dell’ubicazione del terreno … senza considerare circostanze insolite o personali.
Le modalità di determinazione di tale valore sono disciplinate dal regolamento sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV), in vigore nella sua versione attuale dal 1° gennaio 2022. Esso prevede tre procedure riconosciute, applicabili singolarmente o in combinazione a seconda dell’immobile:
- Metodo del confronto di mercato: Il valore viene ricavato dai prezzi di acquisto effettivamente realizzati per immobili simili – tipico per appartamenti di proprietà e terreni non edificati.
- Metodo del valore reddituale: Sono determinanti i redditi locativi ottenibili – usuale per edifici plurifamiliari locati e immobili da investimento.
- Metodo del valore patrimoniale: La base è costituita dai costi di costruzione dell’edificio, al netto della diminuzione di valore per vetustà, più il valore del terreno – frequente per case unifamiliari e bifamiliari utilizzate dal proprietario.
Perizia sintetica o perizia completa: la differenza fondamentale
Non tutte le «perizie» hanno lo stesso valore probatorio. Nella pratica si distinguono due tipi, differenti soprattutto per ampiezza e riconoscimento giuridico:
- Perizia completa (perizia del valore di mercato): Un documento dettagliato, generalmente di 20-40 pagine, che ricostruisce in modo comprensibile tutti i fattori che influenzano il valore secondo l’ImmoWertV. È valida in giudizio, quindi viene riconosciuta dai tribunali, dagli uffici delle imposte e dalle autorità come Prova riconosciuta.
- Perizia breve: Una valutazione abbreviata, spesso composta da 5 a 15 pagine. È più economica e viene redatta più rapidamente, ma di norma non è opponibile in giudizio e serve soprattutto per l’orientamento interno.
La regola generale è: non appena è coinvolta un’autorità, un tribunale o l’ufficio delle imposte, è necessaria una perizia completa. Per scopi privati è spesso sufficiente una perizia breve o una valutazione qualificata del valore di mercato.
Quando è obbligatoria una perizia del valore di mercato?
In determinate situazioni, una perizia completa opponibile in giudizio è di fatto l’unica soluzione, perché il valore dell’immobile deve essere stabilito con efficacia giuridicamente vincolante:
- Divorzio e conguaglio della comunione degli incrementi patrimoniali: Se i coniugi non riescono a concordare un valore, una perizia neutrale costituisce la base per il conguaglio del patrimonio accumulato durante il matrimonio.
- Divisione ereditaria: Se i coeredi di una comunione ereditaria litigano sulla ripartizione, una perizia obiettiva è spesso l’unica base affidabile per la distribuzione o il pagamento di un conguaglio.
- Vendita forzata e vendita giudiziale per divisione: In questo caso il tribunale stabilisce il valore di mercato mediante una perizia. Questo valore determina l’offerta minima e deve essere aggiornato.
- Amministrazione di sostegno e tutela: Se si deve vendere l’immobile di una persona sottoposta ad amministrazione di sostegno o di un minore, il tribunale tutelare o della famiglia richiede di norma una perizia del valore prima di autorizzare la vendita.
- Prova nei confronti dell’ufficio delle imposte: Eredi o beneficiari di una donazione possono dimostrare con una perizia un valore inferiore a quello applicato forfettariamente dall’ufficio delle imposte – ne parleremo subito.
Il caso particolare dell’ufficio delle imposte: ridurre le tasse con una perizia
In caso di successione e donazione, l’ufficio delle imposte determina inizialmente il valore dell’immobile mediante procedure tipizzate e forfettarie. Questo valore è non di rado superiore all’effettivo valore di mercato – e di conseguenza anche il carico fiscale. § 198 della Legge tedesca sulla valutazione (BewG) vi riconosce pertanto il diritto di dimostrare un valore comune inferiore:
Se il contribuente dimostra che il valore comune dell’unità economica alla data di valutazione è inferiore al valore … determinato, deve essere applicato tale valore.
La legge accetta come prova una perizia del competente comitato di esperti in materia di valutazione o di una persona accreditata da un organismo statale, riconosciuto dallo Stato o accreditato secondo la norma DIN EN ISO/IEC 17024che sia stato nominato o certificato come perito o valutatore per la stima del valore dei terreni. In alternativa è sufficiente un prezzo di acquisto realizzato nelle normali transazioni commerciali, se concluso entro un anno prima o dopo la data di riferimento. In questo caso non è sufficiente una semplice perizia breve.
Quando è sufficiente una valutazione più semplice?
Per molte occasioni non serve una perizia completa elaborata. Di norma è sufficiente una stima più snella quando nessun terzo deve riconoscere il valore con efficacia vincolante:
- nella vendita privata, per individuare un prezzo d’offerta realistico
- prima dell’acquisto, per valutare un’offerta e non pagare troppo
- per un primo orientamento sul proprio patrimonio
- come base di discussione all’interno della famiglia
In questi casi, una perizia breve, la valutazione di un agente immobiliare esperto o una valutazione online basata sui dati forniscono solitamente una base sufficientemente precisa. Tramite la nostra piattaforma TraumImmo potete inoltre ricercare i prezzi d’offerta di immobili comparabili nella vostra zona e valutare meglio il vostro prezzo.
Chi può redigere una perizia opponibile in giudizio?
Affinché una perizia abbia valore davanti ai tribunali e alle autorità, è importante la qualificazione di chi la redige. Sono riconosciuti soprattutto:
- Periti nominati e giurati pubblicamente (ö.b.u.v.): esaminati e nominati da una Camera dell’Industria e del Commercio o da una Camera degli Architetti.
- Periti certificati secondo DIN EN ISO/IEC 17024: certificati da un organismo accreditato e giuridicamente equiparati ai periti nominati pubblicamente.
- Comitati di esperti in materia di valutazioni: i comitati comunali redigono autonomamente perizie del valore di mercato ai sensi del § 193 BauGB e gestiscono la raccolta ufficiale dei prezzi di acquisto.
Una semplice valutazione bancaria, un listino prezzi di un agente immobiliare o una valutazione online gratuita non soddisfano invece questo requisito.
FAQ sulla perizia del valore di mercato
Una perizia del valore di mercato è prescritta dalla legge?
Per la normale vendita, no. L’obbligo sorge solo quando un tribunale, il giudice tutelare o l’ufficio delle imposte richiede il valore, oppure quando si desidera dimostrare all’ufficio delle imposte un valore inferiore.
Quanto costa una perizia del valore di mercato?
I costi dipendono dall’immobile e dall’impegno richiesto. Una perizia breve rientra solitamente nella fascia bassa a tre o quattro cifre, una perizia completa nettamente a riguardo. Poiché il prezzo dipende dal caso concreto, è consigliabile richiedere un’offerta personalizzata.
Per quanto tempo è valido un rapporto di stima del valore di mercato?
Una perizia si riferisce sempre a una data di riferimento; non esiste una durata di validità legale fissa. Poiché i mercati cambiano, dovrebbe essere il più possibile aggiornata: tribunali e banche richiedono di norma una perizia non più vecchia di alcuni mesi, fino a un massimo di un anno.
L’ufficio delle imposte riconosce una perizia privata?
Sì, purché provenga da un perito qualificato o dal comitato degli esperti in materia di valutazione e rispetti i requisiti dell’ImmoWertV. L’ufficio delle imposte esamina il contenuto della perizia e può respingerla in caso di carenze.
È sufficiente una perizia breve in tribunale?
No. In tribunale, presso l’ufficio delle imposte e nelle vendite forzate viene riconosciuta solo una perizia completa del valore di mercato, elaborata in modo comprensibile e verificabile. Una perizia breve serve esclusivamente per il vostro orientamento personale.
Conclusione: chiarire prima lo scopo, poi scegliere il tipo di perizia
La necessità di una perizia del valore di mercato dipende dal motivo, non dall’immobile. Non appena sono coinvolti un tribunale, un’autorità o l’ufficio delle imposte, è necessaria una perizia completa opponibile in giudizio, redatta da un perito nominato pubblicamente o certificato. Per la vendita privata o per un primo orientamento, invece, di solito è sufficiente una perizia breve o una valutazione fondata del valore di mercato. Chiarite quindi innanzitutto chi dovrà riconoscere successivamente il valore: da ciò deriva quasi automaticamente quale sia il tipo di perizia corretto.