Exposé selbst erstellen: Was gehört in ein gutes Verkaufsexposé?

Das Exposé ist Ihre Visitenkarte am Immobilienmarkt: Es weckt Interesse, beantwortet die ersten Fragen und entscheidet oft darüber, ob ein Interessent zur Besichtigung kommt. Wer privat verkauft, erstellt dieses Dokument selbst – und kann mit dem richtigen Aufbau überzeugen. Wir zeigen Ihnen, welche Bestandteile hineingehören, welche Angaben rechtlich Pflicht sind und wie Sie einen Beschreibungstext formulieren, der verkauft.

Was ist ein Verkaufsexposé – und was nicht?

Das Exposé ist das zentrale Marketingdokument beim Immobilienverkauf. Es fasst Ihre Immobilie auf wenigen Seiten so zusammen, dass Kaufinteressenten auf einen Blick erkennen, ob das Objekt zu ihnen passt: mit Fotos, Eckdaten, einer Beschreibung und den Kontaktdaten. Anders als eine reine Unterlagensammlung – Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baupläne – richtet sich das Exposé an potenzielle Käufer und will überzeugen, nicht nur dokumentieren.

Wichtig ist die Abgrenzung: Das Exposé ersetzt nicht die Verkaufsunterlagen, die Sie später für Notar und Finanzierung benötigen. Es ist das Schaufenster, nicht das Lager. Ein gutes Exposé bleibt trotzdem ehrlich – denn Angaben, die Sie hier machen, sind rechtlich bindend. Mehr dazu weiter unten.

Der Aufbau: Diese Bestandteile gehören in jedes Exposé

Ein vollständiges Exposé folgt einer klaren Struktur. Diese Bestandteile sollten enthalten sein:

• Aussagekräftiger Titel: eine kurze Überschrift mit dem stärksten Verkaufsargument, etwa „Sonnige 4-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in ruhiger Lage".
• Eckdaten auf einen Blick: Objektart, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr, Etage und ab wann das Objekt bezugsfrei ist.
• Objektbeschreibung: ein Fließtext, der Aufteilung, Zustand und Besonderheiten schildert.
• Ausstattung: Bodenbeläge, Heizungsart, Bad, Küche, Keller, Stellplatz und durchgeführte Modernisierungen.
• Lagebeschreibung: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Umgebung.
• Grundriss: maßstabsgerecht und mit Zimmerbezeichnungen – für viele Käufer das wichtigste Element.
• Hochwertige Fotos: hell, aufgeräumt und im Querformat, idealerweise 10 bis 20 Bilder.
• Energieangaben: die gesetzlich vorgeschriebenen Kennwerte aus dem Energieausweis (siehe unten).
• Preis und Kontakt: Kaufpreis, gegebenenfalls Hausgeld, und wie Interessenten Sie erreichen.

Die Reihenfolge ist bewusst gewählt: Sie führt vom ersten Eindruck (Titel und Fotos) über die harten Fakten (Eckdaten) zur ausführlichen Beschreibung – genau so, wie ein Interessent das Dokument liest.

Pflichtangaben: Was rechtlich in Ihr Exposé muss

Ein Exposé ist nicht nur Werbung, sondern unterliegt auch gesetzlichen Vorgaben. Drei Punkte sind besonders wichtig.

Energieausweis-Kennwerte. Sobald Sie inserieren und ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Werte bereits in der Anzeige stehen. Für Wohngebäude schreibt § 87 GEG fünf Pflichtangaben vor:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• das Baujahr des Wohngebäudes,
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Den Energieausweis selbst müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach dem Verkauf übergeben (§ 80 GEG). Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Korrekte Wohnfläche. Die im Exposé genannte Wohnfläche sollte nach der Wohnflächenverordnung ermittelt sein. Räume zählen ab 2 Metern lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent angerechnet (§ 4 WoFlV). Eine zu großzügig gerechnete Fläche kann später zu Minderungsansprüchen des Käufers führen.

Keine falschen oder verschwiegenen Angaben. Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten – Angaben können Teil der vereinbarten Beschaffenheit werden (§ 434 BGB). Ein üblicher Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen. Beschreiben Sie Ihre Immobilie deshalb attraktiv, aber wahrheitsgemäß.

Der Beschreibungstext: So formulieren Sie überzeugend

Der Beschreibungstext ist das Herzstück – und der Teil, der selbst erstellten Exposés am häufigsten misslingt. Bewährt hat sich ein dreiteiliger Aufbau:

1. Einstieg mit Aufhänger: Beginnen Sie mit dem stärksten Argument – der Lage, dem Ausblick oder dem Sanierungszustand. Der erste Satz entscheidet, ob weitergelesen wird.
2. Objekt und Ausstattung: Führen Sie den Leser gedanklich durch die Immobilie, Raum für Raum. Nennen Sie konkrete Details statt Floskeln: „Eichenparkett von 2021" überzeugt mehr als „hochwertige Ausstattung".
3. Lage und Abschluss: Beschreiben Sie das Umfeld und schließen Sie mit einer klaren Handlungsaufforderung, etwa „Vereinbaren Sie jetzt einen Besichtigungstermin".

Ein paar Regeln für den Text:

• Schreiben Sie in ganzen Sätzen und im Präsens, nicht in Stichworten.
• Vermeiden Sie leere Superlative wie „traumhaft" oder „einmalig" – sie wirken unglaubwürdig.
• Benennen Sie auch kleinere Schwächen sachlich; das schafft Vertrauen und filtert unpassende Interessenten vor.
• Denken Sie an Suchbegriffe: Wer auf Portalen und Metasuchmaschinen wie TraumImmo sucht, gibt „Balkon", „Garage" oder „Erstbezug" ein. Tauchen diese Wörter im Text auf, werden Sie besser gefunden.

Vorteile und Nachteile, wenn Sie das Exposé selbst erstellen

Ob Sie das Exposé selbst schreiben oder erstellen lassen, hängt von Zeit und Anspruch ab:

• Vorteil – Kostenersparnis: Sie sparen die Kosten für Makler oder professionelle Texter.
• Vorteil – Objektkenntnis: Niemand kennt die Vorzüge Ihrer Immobilie besser als Sie selbst.
• Vorteil – volle Kontrolle: Sie bestimmen jedes Foto, jede Formulierung und den Zeitpunkt der Veröffentlichung.
• Nachteil – Zeitaufwand: Fotos, Grundriss und ein guter Text kosten mehrere Stunden Arbeit.
• Nachteil – Betriebsblindheit: Als Eigentümer übersehen Sie leicht, was Außenstehende überzeugt oder abschreckt.
• Nachteil – Fehlerrisiko: Fehlende Pflichtangaben oder geschönte Werte können rechtliche Folgen haben.

FAQ zum Verkaufsexposé

Wie lang sollte ein Exposé sein?

Zwei bis vier Seiten reichen in der Regel. Wichtiger als die Länge ist die Vollständigkeit: alle Eckdaten, ein aussagekräftiger Beschreibungstext, Grundriss, Fotos und die Pflichtangaben. Zu lange Texte schrecken eher ab.

Muss ich den Preis im Exposé nennen?

Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht, aber ein genannter Kaufpreis spart Ihnen viele Rückfragen und zieht ernsthafte Interessenten an. Angebote ohne Preis werden auf Portalen erfahrungsgemäß seltener geöffnet.

Welche Fotos gehören ins Exposé?

Zeigen Sie alle Wohnräume, Küche, Bad, Außenbereiche und die Fassade – bei Tageslicht, aufgeräumt und im Querformat. Ein Titelbild mit der attraktivsten Ansicht erhöht die Klickrate deutlich. Verzichten Sie auf private Gegenstände und Personen im Bild.

Darf ich Mängel im Exposé weglassen?

Kleinere, offensichtliche Gebrauchsspuren müssen Sie nicht auflisten. Wesentliche Mängel dürfen Sie aber nicht verschweigen – tun Sie es arglistig, haften Sie trotz Gewährleistungsausschluss. Im Zweifel gilt: lieber offen ansprechen.

Brauche ich den Energieausweis schon für das Exposé?

Ja. Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen seine Kennwerte nach § 87 GEG bereits in der Anzeige stehen. Beantragen Sie den Ausweis daher rechtzeitig vor der Veröffentlichung.

Fazit: Mit Struktur zum überzeugenden Exposé

Ein gutes Verkaufsexposé verbindet drei Dinge: einen klaren Aufbau, die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben und einen ehrlichen, konkreten Beschreibungstext. Wer diese Elemente beherzigt, präsentiert seine Immobilie professionell – auch ohne Makler. Nehmen Sie sich Zeit für gute Fotos und einen sauberen Grundriss, prüfen Sie die Pflichtangaben und formulieren Sie wahrheitsgemäß. So wird Ihr Exposé zum stärksten Werkzeug für einen schnellen und reibungslosen Verkauf.