El dossier es la tarjeta de presentación de su inmueble: en pocos segundos decide si un interesado sigue leyendo o hace clic para salir. Un buen dossier reúne toda la información importante de forma clara, despierta el interés por una visita y, al mismo tiempo, cumple con los datos obligatorios exigidos por la ley. Le mostramos qué elementos componen un dossier eficaz para la venta y qué datos no debe olvidar bajo ningún concepto.
¿Qué es un dossier inmobiliario?
El dossier es el documento central de venta de un inmueble. Resume todos los datos, imágenes y descripciones relevantes de una propiedad y sirve a los posibles compradores como primera base para tomar una decisión. Ya sea como PDF para descargar, como anuncio en un portal inmobiliario o como carpeta impresa para la visita, el dossier constituye en cualquier caso la primera impresión detallada que un interesado obtiene de su inmueble.
No existe ninguna obligación legal de elaborar un dossier. Sin embargo, en cuanto anuncia públicamente su inmueble, se aplican determinados datos obligatorios, sobre todo los valores energéticos del certificado energético. Por eso, un dossier profesional es al mismo tiempo opcional y obligatorio: debe convencer y cumplir con la legislación.
Los elementos más importantes de un dossier
Un dossier completo sigue una estructura clara. Estos elementos deben incluirse:
Título significativo e imagen de portada
El título y la foto de portada determinan el primer clic. Redacte un título concreto y honesto que mencione el argumento de venta más destacado, por ejemplo: «Piso reformado de 3 habitaciones con balcón orientado al sur en una zona tranquila». Como imagen de portada, elija la foto más atractiva, normalmente una buena toma exterior o la estancia más luminosa.
Fotos del inmueble
Las imágenes son el elemento más importante del dossier. Muestre todas las estancias con luz diurna, además del baño, la cocina, las zonas exteriores y, si existen, el jardín, el balcón o la plaza de aparcamiento. Las estancias ordenadas, luminosas y fotografiadas en línea recta transmiten una calidad notablemente superior. Como regla general: es preferible incluir de ocho a quince fotos realmente buenas que treinta mediocres.
Plano
El plano no es obligatorio por ley, pero debe formar parte de todo dossier serio. Ayuda a los interesados a imaginar la distribución de las habitaciones y descarta pronto las consultas inadecuadas. Lo ideal es que el plano esté a escala, sea fácil de leer y contenga los nombres de las habitaciones y las superficies en metros cuadradosdotado.
Datos del inmueble: los hechos concretos
Aquí figuran los datos clave medibles por los que filtran los compradores:
- Superficie habitable y – en el caso de las casas – superficie del terreno
- Número de habitaciones, planta y número de plantas
- Año de construcción y año de las modernizaciones relevantes
- Tipo de inmueble (piso, casa unifamiliar, casa adosada, etcétera)
- Características como sótano, balcón, garaje o ascensor
- Disponibilidad o posibilidad de ocupación inmediata
Preste especial atención a que la superficie habitable sea correcta. Para los espacios habitables, normalmente se calcula conforme al Reglamento sobre Superficie Habitable (WoFlV). Según este, los balcones, galerías y terrazas normalmente cuentan solo en un 25 por ciento, y en casos especiales hasta en un 50 por ciento. Las superficies bajo techos inclinados cuentan íntegramente a partir de dos metros de altura, a la mitad entre uno y dos metros, y no cuentan por debajo de esa altura. Una superficie habitable fijada demasiado alta puede dar lugar posteriormente a reclamaciones de reducción del precio por parte del comprador.
Descripción del inmueble y de la ubicación
El texto corrido complementa los datos objetivos con una determinada atmósfera. Describa de forma honesta y concreta el estado, el equipamiento, las particularidades y el carácter del inmueble. Igual de importante es la descripción de la ubicación: infraestructura, posibilidades de compra, escuelas, conexiones de transporte y zonas de recreo cercanas. Manténgase objetivo; las exageraciones se detectan como muy tarde durante la visita.
Precio de compra y contacto
Un precio transparente genera confianza y le ahorra consultas inadecuadas. Indique el precio de compra y, cuando sea conveniente, otros costes como los gastos comunitarios o el precio de la plaza de aparcamiento. Al final no debe faltar la persona de contacto con una posibilidad de contacto.
¿Qué datos obligatorios exige la ley?
En cuanto anuncie su inmueble en medios comerciales y exista un certificado energético válido, determinados indicadores energéticos son obligatorios en el anuncio. Así lo establece el artículo 87 de la Ley alemana de energía de los edificios (GEG). Para los edificios residenciales deben incluirse los siguientes cinco datos:
- el tipo de certificado energético (certificado basado en la demanda o en el consumo)
- el valor de la demanda o del consumo de energía final
- las principales fuentes de energía utilizadas para la calefacción
- el año de construcción del edificio
- la clase de eficiencia energética (de A+ a H)
Estos datos deben figurar ya en el anuncio, no solo en el exposé detallado. Tanto los vendedores como los agentes inmobiliarios contratados son responsables. Si faltan los datos o son incorrectos, se trata de una Infracción administrativa que, conforme al § 108 de la GEG (disposiciones sobre multas), puede sancionarse con una multa de hasta 10.000 euros.
La obligación solo queda sin efecto si en el momento del anuncio aún no se dispone de un certificado energético, por ejemplo, en el caso de una obra nueva que todavía no se ha terminado. El certificado energético debe presentarlo a los interesados, como muy tarde, durante la visita y entregarlo después de la venta. Tiene una validez de diez años.
Un principio importante para el texto descriptivo: no debe ocultar defectos conocidos que no sean evidentes. Quien oculte dolosamente un defecto que deba revelar no podrá invocar posteriormente una exclusión de responsabilidad acordada (§ 444 BGB) y se arriesga a reclamaciones por daños y perjuicios.
¿Crear el exposé usted mismo o encargar su elaboración?
Puede diseñar el exposé usted mismo o contratar a un agente inmobiliario o a un proveedor de servicios. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas:
- Ventaja de hacerlo por cuenta propia – ahorro de costes: Se ahorra honorarios y conserva el control total sobre el contenido y la presentación.
- Ventaja de hacerlo por cuenta propia – conocimiento del inmueble: Nadie conoce mejor que usted el inmueble y sus ventajas.
- Desventaja de hacerlo por cuenta propia – tiempo y conocimientos: Unas buenas fotografías, un plano limpio y los datos obligatorios conformes a la ley requieren tiempo y experiencia.
- Ventaja del profesional – calidad y alcance: Los agentes inmobiliarios proporcionan fotografías profesionales, textos bien redactados y conocen al dedillo los datos obligatorios.
- Desventaja del profesional – costes: El servicio se incluye en la comisión del agente inmobiliario, que, por regla general, comparten comprador y vendedor en la venta.
Para muchos propietarios, una solución intermedia resulta conveniente: recopilar ellos mismos los datos básicos y el texto, pero contratar a un fotógrafo para las fotografías profesionales.
Errores frecuentes en el exposé
- muy pocas fotografías, oscuras o torcidas
- plano inexistente o ilegible
- datos obligatorios sobre energía incompletos o incorrectos
- descripciones embellecidas que decepcionan durante la visita
- defectos ocultos
- una superficie habitable calculada con demasiado optimismo
Preguntas frecuentes sobre el exposé inmobiliario
¿Es obligatorio legalmente elaborar un exposé?
No. No está obligado a elaborar un exposé. Sin embargo, en cuanto anuncie su inmueble, determinados valores energéticos del certificado energético deben figurar en el anuncio.
¿Qué datos exige legalmente el exposé?
Cuando se dispone de Para los edificios residenciales, el certificado energético debe incluir obligatoriamente el tipo de certificado, la demanda o el consumo de energía final, las principales fuentes de energía, el año de construcción y la clase de eficiencia energética.
¿Cuántas fotos debe contener un exposé?
Como orientación, se consideran adecuadas entre ocho y quince imágenes representativas que muestren todas las estancias y las zonas exteriores. La calidad es más importante que la cantidad.
¿Puedo ocultar defectos en el exposé?
Debe revelar los defectos conocidos que no sean visibles. Si los oculta deliberadamente, una exclusión de responsabilidad acordada no será aplicable y podrían reclamarse indemnizaciones por daños y perjuicios.
¿Cuánto debe ocupar un exposé?
Tan extenso como sea necesario y tan breve como sea posible. Más importante que la extensión es que incluya de forma completa y clara todos los elementos: fotos, plano, datos, descripción e información obligatoria.
Conclusión: un buen exposé convence y cumple la ley
Un exposé eficaz para la venta combina dos objetivos: despierta interés y contiene toda la información obligatoria. Los elementos más importantes son unas buenas fotos, un plano claro, datos correctos del inmueble, una descripción honesta y los valores energéticos prescritos. Quien reúne cuidadosamente estos elementos sienta las bases para una comercialización rápida y sin contratiempos, ya sea por cuenta propia o con apoyo profesional.