Експозе — це візитівка вашої нерухомості: за кілька секунд воно визначає, чи читатиме зацікавлена особа далі, чи закриє сторінку. Якісне експозе стисло подає всю важливу інформацію, заохочує до перегляду й водночас містить передбачені законом обов’язкові відомості. Ми покажемо, з яких складових складається експозе, що добре продає, і які дані в жодному разі не можна забути.
Що таке експозе нерухомості?
Експозе — це основний документ для продажу нерухомості. Воно об’єднує всі важливі дані, зображення та описи об’єкта й слугує першою основою для ухвалення рішення потенційними покупцями. Незалежно від того, чи це PDF-файл для завантаження, оголошення на порталі нерухомості або друкована папка для перегляду, експозе в будь-якому разі є першим розгорнутим враженням, яке зацікавлена особа отримує від вашої нерухомості.
Законодавчого обов’язку взагалі створювати експозе немає. Однак щойно ви публічно рекламуєте свою нерухомість, починають діяти певні обов’язкові вимоги до інформації — передусім енергетичні показники з енергетичного сертифіката. Тому професійне експозе — це водночас і перевага, і обов’язок: воно має переконувати та відповідати вимогам законодавства.
Найважливіші складові експозе
Повне експозе має чітку структуру. До нього належать такі складові:
Виразний заголовок і титульне фото
Заголовок і титульне фото визначають, чи буде здійснено перший клік. Сформулюйте конкретний, чесний заголовок, у якому зазначте найсильніший аргумент на користь продажу — наприклад: «Відремонтована 3-кімнатна квартира з балконом на південному боці у тихому районі». Як титульне фото оберіть найпривабливіший знімок, зазвичай вдалий зовнішній кадр або найсвітліше житлове приміщення.
Фотографії об’єкта
Зображення — найважливіший елемент експозе. Покажіть усі приміщення при денному світлі, а також ванну кімнату, кухню, зовнішні зони та, якщо є, сад, балкон або паркомісце. Прибрані, світлі приміщення, сфотографовані без нахилу, виглядають значно якісніше. Загальне правило: краще вісім–п’ятнадцять справді вдалих знімків, ніж тридцять посередніх.
План приміщення
План приміщення не є обов’язковим за законом, але має бути в кожному серйозному експозе. Він допомагає зацікавленим особам уявити планування та завчасно відсіює невідповідні запити. В ідеалі план має бути виконаний у масштабі, добре читатися й містити назви кімнат, а також зазначення площі в квадратних метрах зазначено.
Дані про об’єкт: конкретні факти
Тут наведені вимірювані ключові дані, за якими покупці фільтрують пропозиції:
- житлова площа та — для будинків — площа земельної ділянки
- кількість кімнат, поверх і кількість поверхів
- рік будівництва та рік проведення важливих модернізацій
- тип об’єкта (квартира, односімейний будинок, таунхаус тощо)
- такі характеристики оснащення, як підвал, балкон, гараж або ліфт
- доступність або можливість заселення
Особливу увагу зверніть на правильне зазначення житлової площі. Для житлових приміщень її зазвичай обчислюють відповідно до Положення про житлову площу (WoFlV). Відповідно до нього балкони, лоджії та тераси зазвичай зараховуються лише на 25 відсотків, а в особливих випадках — до 50 відсотків. Площі під похилим дахом за висоти приміщення від двох метрів зараховуються повністю, від одного до двох метрів — наполовину, а нижче — не зараховуються взагалі. Завищена житлова площа згодом може призвести до вимог покупця щодо зменшення ціни.
Опис об’єкта та місця розташування
Основний текст доповнює сухі дані атмосферою. Описуйте чесно й конкретно: стан, оснащення, особливості та характер об’єкта. Не менш важливий опис місця розташування — інфраструктура, можливості для покупок, школи, транспортне сполучення та зони відпочинку поблизу. Дотримуйтеся об’єктивності; перебільшення стануть очевидними щонайпізніше під час огляду.
Ціна купівлі та контакти
Прозора ціна викликає довіру та заощаджує вам час, відсіюючи невідповідні запити. Зазначте ціну купівлі та, де це доречно, інші витрати, як-от плату за утримання будинку або ціну паркомісця. Наприкінці обов’язково вкажіть контактну особу та спосіб зв’язку.
Які обов’язкові відомості передбачені законом?
Щойно ви рекламуєте свою нерухомість у комерційних медіа та маєте чинний енергетичний сертифікат, зазначення певних енергетичних показників в оголошенні є обов’язковим. Це регулює § 87 Закону про енергетичні характеристики будівель (GEG). Для житлових будівель оголошення має містити такі п’ять відомостей:
- тип енергетичного сертифіката (сертифікат потреби або споживання)
- значення кінцевої потреби в енергії або кінцевого споживання енергії
- основні енергоносії для опалення
- рік будівництва будівлі
- клас енергоефективності (від A+ до H)
Ці відомості вже мають бути в оголошенні, а не лише в докладному описі об’єкта. Відповідальність несуть як продавці, так і залучені маклери. Якщо відомості відсутні або неправильні, це є Правопорушення, яке відповідно до § 108 GEG (положення про штрафи) може каратися грошовим штрафом у розмірі до 10 000 євро.
Обов’язок не застосовується лише в тому разі, якщо на момент оголошення енергетичного сертифіката ще немає — наприклад, у випадку новобудови, яку ще не завершено. Сам енергетичний сертифікат ви повинні пред’явити зацікавленим особам не пізніше моменту огляду та передати після продажу. Він дійсний протягом десяти років.
Важливий принцип для тексту опису: відомі, неочевидні недоліки не можна замовчувати. Той, хто навмисно замовчує недолік, про який необхідно повідомити, згодом не може посилатися на погоджене виключення відповідальності (§ 444 BGB) і ризикує отримати вимоги про відшкодування збитків.
Створити експозе самостійно чи доручити його створення?
Ви можете самостійно оформити експозе або доручити це маклеру чи постачальнику послуг. Обидва варіанти мають переваги й недоліки:
- Перевага самостійної роботи — економія коштів: Ви заощаджуєте на гонорарах і зберігаєте повний контроль над змістом та оформленням.
- Перевага самостійної роботи — знання об’єкта: Ніхто не знає нерухомість і її переваги краще за вас.
- Недолік самостійної роботи — час і компетентність: Хороші фотографії, якісний план і юридично коректні обов’язкові відомості потребують часу та досвіду.
- Перевага професіонала — якість і охоплення: Маклери роблять професійні фотографії, пишуть відпрацьовані тексти та досконало знають обов’язкові відомості.
- Недолік професіонала — витрати: Вартість послуги включається в маклерську комісію, яку під час продажу зазвичай ділять між собою покупець і продавець.
Для багатьох власників доцільним є компромісний варіант: самостійно підготувати основні дані й текст, а для професійних фотографій найняти фотографа.
Поширені помилки в експозе
- замало фотографій, або вони темні чи зроблені під нахилом
- відсутній або нерозбірливий план
- неповні чи неправильні обов’язкові енергетичні відомості
- прикрашені описи, які розчаровують під час огляду
- замовчування недоліків
- надто оптимістично розрахована житлова площа
FAQ про експозе нерухомості
Чи є експозе обов’язковим за законом?
Ні. Ви не зобов’язані створювати експозе. Однак щойно ви рекламуєте свою нерухомість, в оголошенні мають бути зазначені певні енергетичні показники з енергетичного сертифіката.
Які відомості в експозе є обов’язковими за законом?
За наявності Для житлових будинків в енергетичному сертифікаті обов’язково зазначаються вид сертифіката, кінцева потреба в енергії або кінцеве енергоспоживання, основні енергоносії, рік будівництва та клас енергоефективності.
Скільки фотографій має містити експозе?
Орієнтовно це близько восьми–п’ятнадцяти виразних знімків, які демонструють усі приміщення та зовнішні зони. При цьому якість важливіша за кількість.
Чи можна замовчувати недоліки в експозе?
Відомі, але невидимі недоліки необхідно розкривати. Якщо навмисно їх приховати, погоджене виключення відповідальності не діє, і можуть виникнути вимоги про відшкодування збитків.
Яким за обсягом має бути експозе?
Таким довгим, як необхідно, і таким коротким, як можливо. Важливіше за обсяг те, щоб усі складові – фотографії, план, дані, опис і обов’язкові відомості – були подані повністю та зрозуміло.
Висновок: хороше експозе переконує та відповідає вимогам законодавства
Експозе, що ефективно сприяє продажу, поєднує дві цілі: викликає інтерес і містить усі обов’язкові відомості. Найважливіші складові – якісні фотографії, зрозумілий план, правильні дані про об’єкт, чесний опис і передбачені законодавством показники енергоефективності. Той, хто ретельно підготує ці елементи, закладає основу для швидкого та безперешкодного продажу – самостійно або за професійної підтримки.