Exposé erstellen: Was gehört in ein gutes Immobilien-Exposé?

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie: In wenigen Sekunden entscheidet es darüber, ob ein Interessent weiterliest oder wegklickt. Ein gutes Exposé bündelt alle wichtigen Informationen übersichtlich, macht Lust auf eine Besichtigung und erfüllt zugleich die gesetzlichen Pflichtangaben. Wir zeigen Ihnen, aus welchen Bausteinen ein verkaufsstarkes Exposé besteht und welche Angaben Sie auf keinen Fall vergessen dürfen.

Was ist ein Immobilien-Exposé?

Das Exposé ist die zentrale Verkaufsunterlage einer Immobilie. Es fasst alle relevanten Daten, Bilder und Beschreibungen zu einem Objekt zusammen und dient Kaufinteressenten als erste Entscheidungsgrundlage. Ob als PDF zum Download, als Anzeige auf einem Immobilienportal oder als gedruckte Mappe zur Besichtigung – das Exposé ist in jedem Fall der erste ausführliche Eindruck, den ein Interessent von Ihrer Immobilie bekommt.

Eine gesetzliche Pflicht, überhaupt ein Exposé zu erstellen, gibt es nicht. Sobald Sie Ihre Immobilie aber öffentlich bewerben, greifen bestimmte Pflichtangaben – vor allem die Energiekennwerte aus dem Energieausweis. Ein professionelles Exposé ist deshalb Kür und Pflicht zugleich: Es soll überzeugen und muss rechtssicher sein.

Die wichtigsten Bausteine eines Exposés

Ein vollständiges Exposé folgt einem klaren Aufbau. Diese Bausteine gehören hinein:

Aussagekräftige Überschrift und Titelbild

Überschrift und Titelfoto entscheiden über den ersten Klick. Formulieren Sie eine konkrete, ehrliche Überschrift, die das stärkste Verkaufsargument nennt – etwa „Sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in ruhiger Lage". Als Titelbild wählen Sie das attraktivste Foto, in der Regel eine gelungene Außenaufnahme oder den hellsten Wohnraum.

Objektfotos

Bilder sind das wichtigste Element im Exposé. Zeigen Sie alle Räume bei Tageslicht, dazu Bad, Küche, Außenbereiche und – falls vorhanden – Garten, Balkon oder Stellplatz. Aufgeräumte, helle und gerade fotografierte Räume wirken deutlich hochwertiger. Als Faustregel gilt: lieber acht bis fünfzehn wirklich gute Aufnahmen als dreißig mittelmäßige.

Grundriss

Ein Grundriss ist rechtlich nicht vorgeschrieben, gehört aber in jedes ernst gemeinte Exposé. Er hilft Interessenten, sich die Raumaufteilung vorzustellen, und filtert unpassende Anfragen früh heraus. Idealerweise ist der Grundriss maßstabsgetreu, gut lesbar und mit Zimmerbezeichnungen sowie Quadratmeterangaben versehen.

Objektdaten: die harten Fakten

Hier stehen die messbaren Eckdaten, nach denen Käufer filtern:

• Wohnfläche und – bei Häusern – Grundstücksfläche
• Zimmeranzahl, Etage und Anzahl der Etagen
• Baujahr und Jahr relevanter Modernisierungen
• Objektart (Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus und so weiter)
• Ausstattungsmerkmale wie Keller, Balkon, Garage oder Aufzug
• Verfügbarkeit beziehungsweise Bezugsfreiheit

Achten Sie besonders auf eine korrekte Wohnfläche. Für Wohnraum wird sie üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Danach zählen Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur zu 25 Prozent, in besonderen Fällen bis zu 50 Prozent. Flächen unter Dachschrägen zählen ab zwei Metern Raumhöhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und darunter gar nicht. Eine zu hoch angesetzte Wohnfläche kann später zu Minderungsansprüchen des Käufers führen.

Objekt- und Lagebeschreibung

Der Fließtext ergänzt die nüchternen Daten um Atmosphäre. Beschreiben Sie ehrlich und konkret: Zustand, Ausstattung, Besonderheiten und den Charakter des Objekts. Ebenso wichtig ist die Lagebeschreibung – Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Verkehrsanbindung und Naherholung. Bleiben Sie sachlich; Übertreibungen fallen spätestens bei der Besichtigung auf.

Kaufpreis und Kontakt

Ein transparenter Preis schafft Vertrauen und spart Ihnen unpassende Anfragen. Nennen Sie den Kaufpreis und, wo sinnvoll, weitere Kostenpunkte wie Hausgeld oder Stellplatzpreis. Am Ende darf der Ansprechpartner mit einer Kontaktmöglichkeit nicht fehlen.

Welche Pflichtangaben schreibt das Gesetz vor?

Sobald Sie Ihre Immobilie in kommerziellen Medien bewerben und ein gültiger Energieausweis vorliegt, sind bestimmte Energiekennwerte in der Anzeige Pflicht. Das regelt § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Für Wohngebäude müssen folgende fünf Angaben enthalten sein:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung
• das Baujahr des Gebäudes
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese Angaben müssen bereits in der Anzeige stehen, nicht erst im ausführlichen Exposé. Verantwortlich sind sowohl Verkäufer als auch beauftragte Makler. Fehlen die Angaben oder sind sie falsch, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GEG (Bußgeldvorschriften) mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.

Die Pflicht entfällt nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige noch kein Energieausweis vorliegt – etwa bei einem Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist. Den Energieausweis selbst müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Verkauf übergeben. Er ist zehn Jahre gültig.

Ein wichtiger Grundsatz für den Beschreibungstext: Bekannte, nicht offensichtliche Mängel dürfen Sie nicht verschweigen. Wer einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschweigt, kann sich später nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB) und riskiert Schadenersatzforderungen.

Exposé selbst erstellen oder erstellen lassen?

Sie können Ihr Exposé selbst gestalten oder einen Makler beziehungsweise Dienstleister beauftragen. Beide Wege haben Vor- und Nachteile:

• Vorteil Eigenregie – Kostenersparnis: Sie sparen Honorare und behalten die volle Kontrolle über Inhalt und Darstellung.
• Vorteil Eigenregie – Objektkenntnis: Niemand kennt die Immobilie und ihre Vorzüge besser als Sie selbst.
• Nachteil Eigenregie – Zeit und Know-how: Gute Fotos, ein sauberer Grundriss und rechtssichere Pflichtangaben kosten Zeit und Erfahrung.
• Vorteil Profi – Qualität und Reichweite: Makler liefern professionelle Fotos, geübte Texte und kennen die Pflichtangaben aus dem Effeff.
• Nachteil Profi – Kosten: Die Leistung fließt in die Maklerprovision ein, die sich Käufer und Verkäufer beim Verkauf in der Regel teilen.

Für viele Eigentümer ist ein Mittelweg sinnvoll: die harten Daten und den Text selbst zusammenstellen, für professionelle Fotos aber einen Fotografen beauftragen.

Häufige Fehler im Exposé

• zu wenige, dunkle oder schiefe Fotos
• fehlender oder unleserlicher Grundriss
• unvollständige oder falsche Energie-Pflichtangaben
• geschönte Beschreibungen, die bei der Besichtigung enttäuschen
• verschwiegene Mängel
• eine zu optimistisch berechnete Wohnfläche

FAQ zum Immobilien-Exposé

Ist ein Exposé gesetzlich Pflicht?

Nein. Sie sind nicht verpflichtet, ein Exposé zu erstellen. Sobald Sie Ihre Immobilie jedoch bewerben, müssen bestimmte Energiekennwerte aus dem Energieausweis in der Anzeige stehen.

Welche Angaben sind im Exposé gesetzlich vorgeschrieben?

Bei vorliegendem Energieausweis sind für Wohngebäude die Ausweisart, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse verpflichtend.

Wie viele Fotos sollte ein Exposé enthalten?

Als Orientierung gelten rund acht bis fünfzehn aussagekräftige Aufnahmen, die alle Räume und Außenbereiche zeigen. Qualität ist dabei wichtiger als Quantität.

Darf ich Mängel im Exposé verschweigen?

Bekannte, nicht sichtbare Mängel müssen Sie offenlegen. Verschweigen Sie sie arglistig, greift ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht, und es drohen Schadenersatzforderungen.

Wie lang sollte ein Exposé sein?

So lang wie nötig, so kurz wie möglich. Wichtiger als der Umfang ist, dass alle Bausteine – Fotos, Grundriss, Daten, Beschreibung und Pflichtangaben – vollständig und übersichtlich enthalten sind.

Fazit: Ein gutes Exposé überzeugt und ist rechtssicher

Ein verkaufsstarkes Exposé verbindet zwei Ziele: Es weckt Interesse und erfüllt alle Pflichtangaben. Die wichtigsten Bausteine sind gute Fotos, ein klarer Grundriss, korrekte Objektdaten, eine ehrliche Beschreibung und die vorgeschriebenen Energiekennwerte. Wer diese Elemente sorgfältig zusammenstellt, legt das Fundament für eine schnelle und reibungslose Vermarktung – ob in Eigenregie oder mit professioneller Unterstützung.