Экспозе — визитная карточка вашей недвижимости: за несколько секунд оно определяет, будет ли заинтересованный человек читать дальше или закроет страницу. Хорошее экспозе наглядно объединяет всю важную информацию, вызывает желание осмотреть объект и одновременно содержит предусмотренные законом обязательные сведения. Мы покажем, из каких элементов состоит экспозе, способное эффективно продавать, и какие данные ни в коем случае нельзя забывать.
Что такое экспозе недвижимости?
Экспозе — основной документ для продажи недвижимости. Оно объединяет все релевантные данные, фотографии и описания объекта и служит потенциальным покупателям первой основой для принятия решения. Будь то PDF-файл для скачивания, объявление на портале недвижимости или напечатанная папка для осмотра — в любом случае экспозе является первым подробным впечатлением, которое заинтересованный человек получает о вашей недвижимости.
Юридической обязанности вообще составлять экспозе не существует. Однако как только вы публично рекламируете свою недвижимость, начинают действовать определённые обязательные требования к информации — прежде всего энергетические показатели из энергетического сертификата. Поэтому профессиональное экспозе — это одновременно и дополнительное преимущество, и обязанность: оно должно убеждать и соответствовать требованиям законодательства.
Важнейшие элементы экспозе
Полное экспозе имеет чёткую структуру. В него входят следующие элементы:
Содержательный заголовок и титульная фотография
Заголовок и титульная фотография определяют первый клик. Сформулируйте конкретный, честный заголовок, в котором назван самый сильный аргумент в пользу покупки — например: «Отремонтированная 3-комнатная квартира с южным балконом в тихом месте». Для титульной фотографии выберите самый привлекательный снимок, как правило, удачную фотографию здания снаружи или самой светлой жилой комнаты.
Фотографии объекта
Фотографии — важнейший элемент экспозе. Покажите все помещения при дневном свете, а также ванную комнату, кухню, открытые зоны и, если имеются, сад, балкон или парковочное место. Убранные, светлые помещения, снятые ровно, выглядят значительно качественнее. Эмпирическое правило: лучше восемь–пятнадцать действительно хороших снимков, чем тридцать посредственных.
Планировка
План помещения не является обязательным по закону, но должен присутствовать в каждом серьёзном экспозе. Он помогает заинтересованным лицам представить планировку помещений и заранее отсеивает неподходящие запросы. В идеале план должен быть выполнен в масштабе, хорошо читаться и содержать названия комнат, а также данные о площади в квадратных метрахуказаны.
Данные объекта: объективные факты
Здесь указаны измеримые ключевые характеристики, по которым покупатели фильтруют предложения:
- жилая площадь и — для домов — площадь земельного участка
- количество комнат, этаж и количество этажей
- год постройки и год проведения значимых модернизаций
- тип объекта (квартира, отдельно стоящий дом, таунхаус и так далее)
- такие характеристики оснащения, как подвал, балкон, гараж или лифт
- доступность или возможность заселения
Особое внимание уделите правильному указанию жилой площади. Для жилых помещений её обычно рассчитывают согласно Положению о жилой площади (WoFlV). Согласно ему, балконы, лоджии и террасы, как правило, учитываются лишь на 25 процентов, а в особых случаях — до 50 процентов. Площади под скатами крыши при высоте помещения от двух метров учитываются полностью, при высоте от одного до двух метров — наполовину, а ниже — не учитываются вовсе. Завышенная жилая площадь впоследствии может привести к требованиям покупателя о снижении цены.
Описание объекта и местоположения
Основной текст дополняет сухие данные атмосферой. Описывайте честно и конкретно: состояние, оснащение, особенности и характер объекта. Не менее важно описание местоположения — инфраструктура, возможности для покупок, школы, транспортное сообщение и зоны отдыха. Сохраняйте объективность: преувеличения обнаружатся самое позднее во время осмотра.
Покупная цена и контактные данные
Прозрачная цена вызывает доверие и экономит ваше время, избавляя от неподходящих запросов. Укажите покупную цену и, где это уместно, другие расходы, например плату за содержание дома или стоимость парковочного места. В конце обязательно укажите контактное лицо и возможность связаться с ним.
Какие обязательные сведения предписывает закон?
Как только вы рекламируете свою недвижимость в коммерческих средствах массовой информации и имеется действующее энергетическое свидетельство, в объявлении обязательно должны быть указаны определённые энергетические показатели. Это регулируется § 87 Закона об энергетической эффективности зданий (GEG). Для жилых зданий необходимо указать следующие пять сведений:
- вид энергетического свидетельства (по потребности или по фактическому потреблению)
- показатель конечной потребности в энергии или конечного потребления энергии
- основные энергоносители для отопления
- год постройки здания
- класс энергоэффективности (от A+ до H)
Эти сведения должны быть уже в объявлении, а не только в подробном экспозе. Ответственность несут как продавцы, так и привлечённые маклеры. Если сведения отсутствуют или указаны неверно, это является Правонарушение, которое согласно § 108 GEG (положения о штрафах) может наказываться денежным штрафом в размере до 10 000 евро.
Обязанность отпадает только в том случае, если на момент размещения объявления энергетический сертификат ещё отсутствует — например, при строительстве нового объекта, который ещё не завершён. Сам энергетический сертификат вы обязаны предъявить заинтересованным лицам не позднее осмотра объекта, а после продажи передать покупателю. Он действителен в течение десяти лет.
Важный принцип для описательного текста: известные, неочевидные недостатки нельзя скрывать. Тот, кто умышленно скрывает недостаток, о котором обязан сообщить, впоследствии не может ссылаться на согласованное исключение ответственности (§ 444 BGB) и рискует получить требования о возмещении ущерба.
Составить экспозе самостоятельно или поручить его подготовку?
Вы можете составить экспозе самостоятельно или поручить это маклеру либо поставщику услуг. У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки:
- Преимущество самостоятельной работы — экономия средств: вы экономите на гонорарах и сохраняете полный контроль над содержанием и оформлением.
- Преимущество самостоятельной работы — знание объекта: никто не знает недвижимость и её достоинства лучше вас.
- Недостаток самостоятельной работы — время и компетенции: качественные фотографии, аккуратный план и юридически корректные обязательные сведения требуют времени и опыта.
- Преимущество профессионала — качество и охват: маклеры делают профессиональные фотографии, умеют составлять тексты и досконально знают обязательные сведения.
- Недостаток профессионала — расходы: стоимость услуги включается в маклерскую комиссию, которую при продаже, как правило, делят между собой покупатель и продавец.
Для многих собственников разумен компромиссный вариант: самостоятельно подготовить основные данные и текст, а для профессиональных фотографий нанять фотографа.
Частые ошибки в экспозе
- слишком мало фотографий, тёмные или перекошенные снимки
- отсутствующий или нечитаемый план
- неполные или неверные обязательные сведения об энергетических показателях
- приукрашенные описания, которые разочаровывают при осмотре
- скрытые недостатки
- слишком оптимистично рассчитанная жилая площадь
Часто задаваемые вопросы об экспозе недвижимости
Обязательно ли составлять экспозе по закону?
Нет. Вы не обязаны составлять экспозе. Однако сразу после того, как вы начинаете рекламировать свою недвижимость, в объявлении должны быть указаны определённые энергетические показатели из энергетического сертификата.
Какие сведения закон обязывает указывать в экспозе?
При наличии Для жилых зданий в энергетическом паспорте обязательно указываются вид документа, расчетная или фактическая потребность в конечной энергии, основные энергоносители, год постройки и класс энергоэффективности.
Сколько фотографий должно быть в экспозе?
Ориентиром считаются примерно восемь–пятнадцать выразительных снимков, показывающих все помещения и внешние зоны. При этом качество важнее количества.
Можно ли умолчать о недостатках в экспозе?
Известные, невидимые недостатки необходимо раскрывать. Если умышленно их скрыть, согласованное исключение ответственности не действует, и возможны требования о возмещении ущерба.
Какой длины должен быть экспозе?
Настолько длинным, насколько необходимо, и настолько кратким, насколько возможно. Важнее объема то, чтобы все элементы — фотографии, план, данные, описание и обязательные сведения — были представлены полностью и структурированно.
Итог: хороший экспозе убеждает и соответствует законодательству
Экспозе, способствующий продаже, преследует две цели: он вызывает интерес и содержит все обязательные сведения. К важнейшим элементам относятся хорошие фотографии, понятный план, корректные данные об объекте, честное описание и предписанные энергетические показатели. Тот, кто тщательно подготовит эти элементы, заложит основу для быстрой и беспроблемной реализации — самостоятельно или с профессиональной поддержкой.