L’exposé è il biglietto da visita del vostro immobile: in pochi secondi decide se un interessato continuerà a leggere o farà clic altrove. Un buon exposé raccoglie in modo chiaro tutte le informazioni importanti, invoglia a fissare una visita e soddisfa al contempo le indicazioni obbligatorie previste dalla legge. Vi mostriamo da quali elementi è composto un exposé efficace per la vendita e quali informazioni non dovete assolutamente dimenticare.
Cos’è un exposé immobiliare?
L’exposé è il principale documento di vendita di un immobile. Riunisce tutti i dati, le immagini e le descrizioni rilevanti di un immobile e funge da prima base decisionale per i potenziali acquirenti. Che si tratti di un PDF da scaricare, di un annuncio su un portale immobiliare o di una cartella stampata da consultare durante la visita, l’exposé è in ogni caso la prima impressione dettagliata che un interessato si fa del vostro immobile.
Non esiste alcun obbligo di legge di redigere un exposé. Tuttavia, non appena pubblicizzate il vostro immobile, si applicano determinati dati obbligatori, soprattutto i valori energetici riportati nell’attestato di prestazione energetica. Un exposé professionale è quindi al contempo un valore aggiunto e un obbligo: deve convincere e rispettare la legge.
Gli elementi più importanti di un exposé
Un exposé completo segue una struttura chiara. Deve contenere i seguenti elementi:
Titolo significativo e immagine di copertina
Il titolo e la foto di copertina determinano il primo clic. Formulate un titolo concreto e onesto che indichi il principale argomento di vendita, ad esempio «Appartamento ristrutturato di 3 locali con balcone esposto a sud in posizione tranquilla». Come immagine di copertina scegliete la foto più accattivante, di norma una buona ripresa esterna o il soggiorno più luminoso.
Foto dell’immobile
Le immagini sono l’elemento più importante dell’exposé. Mostrate tutti gli ambienti alla luce del giorno, oltre a bagno, cucina, spazi esterni e, se presenti, giardino, balcone o posto auto. Gli ambienti ordinati, luminosi e fotografati diritti appaiono notevolmente più pregiati. Come regola generale: meglio da otto a quindici scatti davvero validi che trenta mediocri.
Planimetria
La planimetria non è obbligatoria per legge, ma fa parte di ogni exposé serio. Aiuta gli interessati a immaginare la disposizione degli ambienti e filtra tempestivamente le richieste non pertinenti. Idealmente, la planimetria è in scala, facilmente leggibile e riporta le denominazioni dei locali nonché le indicazioni in metri quadrati fornito.
Dati dell’immobile: i fatti concreti
Qui sono riportati i dati chiave misurabili in base ai quali gli acquirenti filtrano:
- superficie abitabile e, per le case, superficie del terreno
- numero di stanze, piano e numero di piani
- anno di costruzione e anno delle ristrutturazioni rilevanti
- tipologia dell’immobile (appartamento, casa unifamiliare, casa a schiera e così via)
- caratteristiche come cantina, balcone, garage o ascensore
- disponibilità o libero per l’occupazione
Prestate particolare attenzione alla correttezza della superficie abitabile. Per gli spazi abitativi viene solitamente calcolata secondo il regolamento tedesco sulle superfici abitative (WoFlV). In base a esso, balconi, logge e terrazze vengono generalmente conteggiati solo al 25%, in casi particolari fino al 50%. Le superfici sotto falde del tetto vengono conteggiate interamente a partire da un’altezza di due metri, per metà tra uno e due metri e per nulla al di sotto di tale altezza. Una superficie abitabile indicata in misura eccessiva può successivamente comportare richieste di riduzione del prezzo da parte dell’acquirente.
Descrizione dell’immobile e della posizione
Il testo descrittivo completa i dati sobri con l’atmosfera. Descrivete in modo onesto e concreto: stato, dotazioni, caratteristiche particolari e il carattere dell’immobile. Altrettanto importante è la descrizione della posizione: infrastrutture, possibilità di fare acquisti, scuole, collegamenti ai trasporti e aree ricreative. Mantenete un tono obiettivo; le esagerazioni emergono al più tardi durante la visita.
Prezzo d’acquisto e contatti
Un prezzo trasparente crea fiducia e vi evita richieste non pertinenti. Indicate il prezzo d’acquisto e, ove opportuno, altri costi come le spese condominiali o il prezzo del posto auto. Alla fine non deve mancare il referente con una possibilità di contatto.
Quali indicazioni obbligatorie prescrive la legge?
Non appena pubblicizzate il vostro immobile su mezzi di comunicazione commerciali e disponete di un valido attestato di prestazione energetica, determinati dati energetici devono obbligatoriamente comparire nell’annuncio. Ciò è disciplinato dall’articolo 87 della legge tedesca sull’energia degli edifici (GEG). Per gli edifici residenziali devono essere incluse le seguenti cinque indicazioni:
- il tipo di attestato energetico (basato sul fabbisogno o sul consumo)
- il valore del fabbisogno o del consumo di energia finale
- le principali fonti energetiche utilizzate per il riscaldamento
- l’anno di costruzione dell’edificio
- la classe di efficienza energetica (da A+ a H)
Queste indicazioni devono essere già presenti nell’annuncio, non soltanto nell’esposizione dettagliata. Ne sono responsabili sia i venditori sia gli agenti immobiliari incaricati. Se le indicazioni mancano o sono errate, si tratta di una Illecito amministrativo che, ai sensi del § 108 GEG (disposizioni sulle sanzioni pecuniarie), può essere punito con una sanzione pecuniaria fino a 10.000 euro.
L’obbligo viene meno soltanto se al momento dell’annuncio non è ancora disponibile alcun attestato di prestazione energetica, ad esempio nel caso di una nuova costruzione non ancora ultimata. L’attestato di prestazione energetica stesso deve essere presentato agli interessati al più tardi durante la visita e consegnato dopo la vendita. Ha una validità di dieci anni.
Un principio importante per il testo descrittivo: non è consentito tacere difetti noti e non evidenti. Chi tace dolosamente un difetto soggetto all’obbligo di denuncia non può successivamente invocare un’esclusione della responsabilità concordata (§ 444 BGB) e rischia richieste di risarcimento danni.
Creare personalmente l’esposizione o farla creare?
Potete realizzare personalmente la vostra esposizione oppure incaricare un agente immobiliare o un fornitore di servizi. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi:
- Vantaggio della gestione autonoma – risparmio sui costi: risparmiate gli onorari e mantenete il pieno controllo sui contenuti e sulla presentazione.
- Vantaggio della gestione autonoma – conoscenza dell’immobile: nessuno conosce l’immobile e i suoi pregi meglio di voi.
- Svantaggio della gestione autonoma – tempo e competenze: buone fotografie, una planimetria chiara e le indicazioni obbligatorie conformi alla legge richiedono tempo ed esperienza.
- Vantaggio del professionista – qualità e portata: gli agenti immobiliari forniscono fotografie professionali, testi esperti e conoscono perfettamente le indicazioni obbligatorie.
- Svantaggio del professionista – costi: il servizio confluisce nella provvigione dell’agente immobiliare, che in caso di vendita viene generalmente suddivisa tra acquirente e venditore.
Per molti proprietari è utile una soluzione intermedia: raccogliere personalmente i dati essenziali e il testo, ma incaricare un fotografo per le fotografie professionali.
Errori frequenti nell’esposizione
- fotografie troppo poche, scure o storte
- planimetria mancante o illeggibile
- indicazioni energetiche obbligatorie incomplete o errate
- descrizioni abbell ite che deludono durante la visita
- difetti taciuti
- una superficie abitabile calcolata in modo troppo ottimistico
FAQ sull’esposizione immobiliare
Un’esposizione è obbligatoria per legge?
No. Non siete obbligati a creare un’esposizione. Tuttavia, non appena pubblicizzate il vostro immobile, nell’annuncio devono essere riportati determinati valori energetici risultanti dall’attestato di prestazione energetica.
Quali indicazioni sono prescritte dalla legge nell’esposizione?
In presenza diPer gli edifici residenziali, l’attestato energetico deve obbligatoriamente indicare il tipo di attestato, il fabbisogno o il consumo energetico finale, le principali fonti energetiche, l’anno di costruzione e la classe di efficienza energetica.
Quante foto dovrebbe contenere un exposé?
Come orientamento si considerano circa da otto a quindici immagini significative, che mostrino tutti gli ambienti e le aree esterne. La qualità è più importante della quantità.
Posso tacere i difetti nell’exposé?
I difetti noti e non visibili devono essere dichiarati. Se li si tace intenzionalmente, un’esclusione della responsabilità concordata non è applicabile e si rischiano richieste di risarcimento danni.
Quanto dovrebbe essere lungo un exposé?
Lungo quanto necessario, breve quanto possibile. Più importante dell’estensione è che tutti gli elementi – foto, planimetria, dati, descrizione e informazioni obbligatorie – siano inclusi in modo completo e chiaro.
Conclusione: un buon exposé convince ed è conforme alla legge
Un exposé efficace per la vendita combina due obiettivi: suscita interesse e contiene tutte le informazioni obbligatorie. Gli elementi principali sono buone foto, una planimetria chiara, dati corretti sull’immobile, una descrizione onesta e i valori energetici prescritti. Chi riunisce con cura questi elementi pone le basi per una commercializzazione rapida e senza intoppi – in autonomia o con il supporto di professionisti.