Wer sein Einfamilienhaus selbst verkauft, spart die anteilige Maklerprovision – die bei den höheren Kaufpreisen von Häusern schnell fünfstellig wird – und behält den gesamten Ablauf in der eigenen Hand. Anders als bei einer Eigentumswohnung verkaufen Sie dabei nicht nur Wohnraum, sondern das komplette Grundstück mit allem, was rechtlich daran hängt. Wir führen Sie chronologisch durch den Privatverkauf Ihres Hauses – von der Bewertung über die Unterlagen bis zum Notartermin.
Beim Haus ist einiges anders als bei der Wohnung
Eine Pflicht, einen Makler einzuschalten, gibt es nicht. Zwingend vorgeschrieben ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB). Alles andere – Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung – dürfen Sie selbst übernehmen. Der finanzielle Anreiz ist beträchtlich: Die Maklercourtage liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). Bei einem Hauspreis von 500.000 Euro spart der Verkäufer so leicht 10.000 bis 15.000 Euro.
Der entscheidende Unterschied zum Wohnungsverkauf: Beim Haus gibt es keine Teilungserklärung, keine Protokolle der Eigentümerversammlung und keine Instandhaltungsrücklage. Dafür rücken das Grundstück und die Bausubstanz in den Mittelpunkt. Relevant werden Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die Erschließung, häufig ein Bedarfsausweis statt eines einfachen Verbrauchsausweises und die energetischen Nachrüstpflichten, die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer übergehen. Genau diese Punkte strukturieren den Ablauf.
Vorteile und Nachteile beim Hausverkauf ohne Makler
- Vorteil – hohe Ersparnis: Weil Häuser meist teurer sind als Wohnungen, fällt die eingesparte Provision absolut besonders stark ins Gewicht.
- Vorteil – Sie kennen das Objekt: Niemand kann Garten, Heizung, Dach und Nachbarschaft so glaubwürdig erklären wie Sie selbst.
- Vorteil – volle Kontrolle: Sie steuern Preis, Termine und Kommunikation ohne Zwischeninstanz.
- Nachteil – Zeit und Aufwand: Unterlagenbeschaffung bei Ämtern, Besichtigungen und Verhandlungen kosten spürbar Zeit.
- Nachteil – anspruchsvolle Bewertung: Bei einem Haus fließen Grundstückswert, Baujahr, Zustand und energetischer Stand zusammen – ein falscher Preis kostet bares Geld.
- Nachteil – Haftung für Mängel: Verschwiegene Mängel können zu Schadenersatzforderungen führen. Klären Sie über bekannte Schäden ehrlich auf.
In acht Schritten vom Angebotspreis zum Notartermin
Schritt 1: Haus und Grundstück realistisch bewerten
Der Angebotspreis entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Kombinieren Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück, Vergleichsangebote in Ihrer Lage und – bei Bedarf – ein Kurzgutachten. Berücksichtigen Sie Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Sanierungsstand und Ausstattung. Ein zu hoher Preis schreckt ab, ein zu niedriger verschenkt Geld.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen – auch beim Bauamt
Beginnen Sie früh, denn manche Dokumente kommen von Behörden und dauern. Einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde, Flurkarte und Lageplan beim Katasteramt. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf und wirken auf Käufer unseriös.
Schritt 3: Energieausweis besorgen – beim Altbau meist ein Bedarfsausweis
Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie nicht inserieren. Für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den Stand der ersten Wärmeschutzverordnung modernisiert sind, ist der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er kostet mit Vor-Ort-Aufnahme meist 300 bis 500 Euro, während ein Verbrauchsausweis rund 75 bis 100 Euro kostet. Bestimmte Energiekennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen (§ 87 GEG).
Schritt 4: Sanierungspflichten aus dem GEG prüfen
Rechnen Sie damit, dass Kaufinteressenten nach dem energetischen Zustand fragen. Mit dem Eigentümerwechsel gehen bestimmte Nachrüstpflichten auf den Käufer über, die er binnen zwei Jahren nach Grundbucheintrag erfüllen muss: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG), die Dämmung zugänglicher Leitungen in unbeheizten Räumen und die Außerbetriebnahme alter Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG). Wer Alter und Typ der Heizung offen kommuniziert, verhindert spätere Streitpunkte.
Schritt 5: Exposé erstellen und das Haus inserieren
Ein gutes Exposé zeigt aussagekräftige Fotos von Haus, Grundstück und Garten, einen Grundriss, die Eckdaten (Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Energiekennwerte) und eine ehrliche Beschreibung. Verschweigen Sie keine Mängel. Inserieren Sie dort, wo Käufer suchen – auf Immobilienportalen und Metasuchmaschinen wie TraumImmo.
Schritt 6: Besichtigungen durchführen
Bereiten Sie Haus und Außenbereich gut vor und planen Sie ausreichend Zeit ein. Halten Sie den Energieausweis bereit, denn spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen. Ein kurzes Interessentenprotokoll hilft, den Überblick über Anfragen und Zusagen zu behalten.
Schritt 7: Preis verhandeln und Käuferbonität prüfen
Lassen Sie sich vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen. So vermeiden Sie, dass der Verkauf kurz vor dem Notartermin an einer geplatzten Finanzierung scheitert.
Schritt 8: Notartermin und Schlüsselübergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und veranlasst Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag. Die Übergabe erfolgt üblicherweise nach Zahlungseingang – am besten mit Übergabeprotokoll und notierten Zählerständen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Die genaue Liste hängt vom Objekt ab. Für die meisten Häuser benötigen Sie:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan (Katasteramt)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz)
- Grundrisse, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung und gegebenenfalls Nachweise zu Anbauten
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen (Dach, Fenster, Heizung)
- aktueller Grundsteuerbescheid und Nachweis über gezahlte Erschließungskosten
- bei Öltank, Photovoltaik oder Wärmepumpe die zugehörigen Unterlagen
Was kostet der Hausverkauf ohne Makler?
Auch privat entstehen einige Kosten: der Energieausweis, eventuell ein Wertgutachten und die Inserate. Läuft noch ein Immobilienkredit, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – sowie die Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer. Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und haben das Haus nicht selbst bewohnt, kann außerdem Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Bei einem durchgehend selbst genutzten Familienhaus bleibt der Gewinn dagegen in der Regel steuerfrei.
FAQ zum Hausverkauf ohne Makler
Was ist der Unterschied zum Verkauf einer Eigentumswohnung?
Beim Haus verkaufen Sie das gesamte Grundstück. Es gibt keine Teilungserklärung, keine Eigentümerversammlung und keine Instandhaltungsrücklage. Dafür rücken Grundbuch, Baulasten, Erschließung und der bauliche Zustand des Gebäudes in den Vordergrund.
Brauche ich für ein altes Haus zwingend einen Bedarfsausweis?
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 liegt und die energetisch nicht auf den Stand der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In vielen anderen Fällen genügt der günstigere Verbrauchsausweis.
Muss der Käufer mein Haus nach dem Kauf sanieren?
Nach einem Eigentümerwechsel muss der Käufer bestimmte Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz binnen zwei Jahren erfüllen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Außerbetriebnahme sehr alter Heizkessel. Als Verkäufer sind Sie dazu nicht mehr verpflichtet, sollten den Zustand aber offen darlegen.
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses?
Von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie je nach Lage und Preis mit rund drei bis sechs Monaten rechnen. Die Beschaffung der Ämterunterlagen kann den Start verzögern – beginnen Sie deshalb frühzeitig damit.
Wer zahlt Notar und Grunderwerbsteuer?
Beides trägt in der Praxis der Käufer. Den Notar suchen Käufer und Verkäufer gemeinsam aus; beauftragen kann ihn jede Vertragspartei.
Fazit: So gelingt der Hausverkauf in Eigenregie
Der Privatverkauf eines Hauses ist gut zu bewältigen, wenn Sie strukturiert vorgehen. Die größten Hebel sind ein realistischer Preis aus Grundstücks- und Gebäudewert, vollständige Unterlagen inklusive passendem Energieausweis und die ehrliche Auskunft über Sanierungsstand und Nachrüstpflichten. Wer diese hausspezifischen Punkte früh angeht, spart die Provision und führt den Verkauf sicher bis zum Notartermin.