Тот, кто самостоятельно продаёт частный дом, экономит свою долю комиссии риелтора — которая при более высоких ценах на дома быстро достигает пятизначной суммы, — и сохраняет полный контроль над процессом. В отличие от продажи квартиры, вы продаёте не только жилое помещение, но и весь земельный участок со всем, что юридически с ним связано. Мы проведём вас хронологически через частную продажу дома — от оценки и подготовки документов до визита к нотариусу.
При продаже дома многое иначе, чем при продаже квартиры
Обязанности привлекать риелтора нет. Обязательным является только нотариальное удостоверение договора купли-продажи (§ 311b ГГУ). Всё остальное — оценку, экспозе, показы и переговоры — вы можете провести самостоятельно. Финансовый стимул значителен: комиссия риелтора обычно составляет от 5 до 7 процентов от покупной цены, включая НДС, и с декабря 2020 года, как правило, делится поровну между покупателем и продавцом (§ 656c ГГУ). При цене дома 500 000 евро продавец таким образом легко экономит от 10 000 до 15 000 евро.
Ключевое отличие от продажи квартиры: при продаже дома нет декларации о разделе собственности, протоколов собраний собственников и резервного фонда на текущий ремонт. Зато на первый план выходят земельный участок и состояние здания. Важными становятся земельная книга и реестр строительных обременений, подключение к инженерным сетям, часто — сертификат энергоэффективности по потребности вместо простого сертификата по фактическому потреблению, а также обязательства по энергетической модернизации, которые после покупки переходят к новому собственнику. Именно эти пункты определяют порядок действий.
Преимущества и недостатки продажи дома без риелтора
- Преимущество — значительная экономия: Поскольку дома обычно дороже квартир, сэкономленная комиссия в абсолютном выражении особенно велика.
- Преимущество — вы знаете объект: Никто не сможет так убедительно рассказать о саде, отоплении, крыше и соседстве, как вы сами.
- Преимущество — полный контроль: Вы самостоятельно определяете цену, сроки и коммуникацию, без посредников.
- Недостаток — время и усилия: Получение документов в органах власти, показы и переговоры требуют заметных затрат времени.
- Недостаток — сложная оценка: При продаже дома учитываются стоимость земельного участка, год постройки, состояние и энергетический уровень в совокупности – неправильная цена стоит реальных денег.
- Недостаток – ответственность за недостатки: Скрытые недостатки могут привести к требованиям о возмещении ущерба. Честно сообщайте об известных повреждениях.
От цены предложения до встречи у нотариуса за восемь шагов
Шаг 1: Реалистично оценить дом и земельный участок
Цена предложения определяет успех или неудачу. Сопоставьте нормативную стоимость земли для вашего участка, аналогичные предложения в вашем районе и – при необходимости – краткое экспертное заключение. Учитывайте размер участка, жилую площадь, год постройки, состояние после ремонта и оснащение. Слишком высокая цена отпугивает, слишком низкая приводит к потере денег.
Шаг 2: Собрать документы – в том числе в строительном ведомстве
Начните заранее, поскольку некоторые документы выдаются ведомствами и требуют времени. Актуальную выписку из поземельной книги можно получить в учреждении поземельной книги, выписку из реестра строительных обременений – в органе строительного надзора, кадастровую карту и план расположения – в кадастровом ведомстве. Отсутствующие документы задерживают продажу и создают у покупателей впечатление несерьёзности.
Шаг 3: Получить энергетический паспорт – для старого дома обычно паспорт потребности
Без действительного энергетического паспорта размещать объявление нельзя. Для старых домов с менее чем пятью квартирами, заявление на строительство которых было подано до 1 ноября 1977 года и которые не модернизированы до уровня первого постановления о теплозащите, предписан более затратный паспорт потребности. Он обычно стоит 300–500 евро при обследовании на месте, тогда как паспорт потребления стоит около 75–100 евро. Определённые энергетические показатели уже должны быть указаны в объявлении (§ 87 GEG).
Шаг 4: Проверить обязательства по ремонту согласно GEG
Будьте готовы к тому, что потенциальные покупатели спросят об энергетическом состоянии. При смене собственника определённые обязанности по дооснащению переходят к покупателю, который должен выполнить их в течение двух лет после внесения записи в поземельную книгу: утепление верхнего перекрытия или крыши (§ 47 GEG), утепление доступных трубопроводов в неотапливаемых помещениях и вывод из эксплуатации старых котлов постоянной температуры старше 30 лет (§ 72 GEG). Открыто сообщая о возрасте и типе отопления, вы предотвращаете последующие споры.
Шаг 5: Составить экспозе и разместить объявление о доме
Хорошее экспозе содержит информативные фотографии дома, участка и сада, план этажа, ключевые данные (жилая площадь и площадь земельного участка, год постройки, энергетические показатели) и честное описание. Не скрывайте недостатки. Размещайте объявление там, где ищут покупатели, — на порталах недвижимости и в метапоисковых системах, таких как TraumImmo.
Шаг 6: Проведение просмотров
Хорошо подготовьте дом и прилегающую территорию и запланируйте достаточно времени. Держите энергетический сертификат наготове, поскольку предъявить его необходимо не позднее просмотра. Краткий протокол заинтересованных лиц поможет сохранять обзор запросов и договорённостей.
Шаг 7: Переговоры о цене и проверка платёжеспособности покупателя
До подтверждения сделки попросите показать подтверждение финансирования от банка. Так вы избежите ситуации, когда продажа сорвётся незадолго до визита к нотариусу из-за несостоявшегося финансирования.
Шаг 8: Визит к нотариусу и передача ключей
Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет его и инициирует внесение предварительной записи о переходе права собственности и запись в поземельной книге. Передача обычно происходит после поступления оплаты — лучше всего с актом приёма-передачи и зафиксированными показаниями счётчиков.
Какие документы нужны для продажи дома?
Точный список зависит от объекта. Для большинства домов вам понадобятся:
- актуальная выписка из поземельной книги
- кадастровый план и ситуационный план (кадастровое ведомство)
- выписка из реестра обременений, связанных со строительством
- энергетический сертификат (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- планы этажей, строительные чертежи и расчёт жилой площади
- разрешение на строительство и, при необходимости, документы на пристройки
- документы о модернизации и ремонте (крыша, окна, отопление)
- актуальное уведомление о налоге на недвижимость и подтверждение уплаты расходов на освоение территории
- соответствующие документы на масляный резервуар, фотоэлектрическую установку или тепловой насос
Сколько стоит продажа дома без маклера?
Даже при частной продаже возникают некоторые расходы: энергетический сертификат, при необходимости — оценочный отчёт и размещение объявлений. Если ипотечный кредит ещё не погашен, банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение. Налог на приобретение недвижимости — в зависимости от федеральной земли от 3,5 до 6,5 процента — а также расходы на нотариуса и поземельную книгу обычно оплачивает покупатель. Если вы продаёте недвижимость в течение десятилетнего спекулятивного срока и сами в доме не проживали, может также взиматься налог на спекулятивную прибыль (§ 23 EStG). При этом прибыль от постоянно используемого собственником семейного дома, как правило, не облагается налогом.
Часто задаваемые вопросы о продаже дома без маклера
В чём отличие от продажи квартиры в многоквартирном доме?
При продаже дома вы продаёте весь земельный участок. Заявления о разделе нет, собрания собственников и резерва на содержание и ремонт также нет. Поэтому на первый план выходят земельная книга, обременения, инженерное обустройство и техническое состояние здания.
Обязательно ли мне оформлять для старого дома энергетический сертификат по потребности?
Для жилых зданий менее чем с пятью квартирами, заявление на строительство которых было подано до 1 ноября 1977 года и которые не были энергетически модернизированы до уровня первого постановления о теплозащите, такой сертификат обязателен. Во многих других случаях достаточно более дешёвого сертификата по фактическому потреблению.
Должен ли покупатель ремонтировать мой дом после покупки?
После смены собственника покупатель обязан в течение двух лет выполнить определённые требования закона об энергетике зданий, например утеплить перекрытие верхнего этажа и вывести из эксплуатации очень старые отопительные котлы. Как продавец, вы больше не обязаны этого делать, но должны открыто сообщить о состоянии объекта.
Сколько длится продажа дома?
От подготовки до передачи ключей, в зависимости от расположения и цены, следует рассчитывать примерно на три–шесть месяцев. Получение документов из ведомств может задержать начало процесса — поэтому начните заранее.
Кто оплачивает услуги нотариуса и налог на приобретение недвижимости?
На практике и то и другое оплачивает покупатель. Нотариуса покупатель и продавец выбирают совместно; поручить ему оформление может любая сторона договора.
Итог: как успешно продать дом самостоятельно
Частную продажу дома можно хорошо организовать, если действовать системно. Главные факторы — реалистичная цена, основанная на стоимости земельного участка и здания, полный комплект документов, включая подходящий энергетический сертификат, а также честная информация о состоянии ремонта и обязательствах по модернизации. Тот, кто заранее займётся этими специфичными для дома вопросами, сэкономит комиссию и безопасно доведёт продажу до встречи у нотариуса.