Chi vende autonomamente la propria casa unifamiliare risparmia la quota della provvigione dell’agenzia – che, considerati i prezzi d’acquisto più elevati delle case, raggiunge rapidamente cifre a cinque zeri – e mantiene sotto il proprio controllo l’intero processo. A differenza della vendita di un appartamento, non vendete soltanto uno spazio abitativo, bensì l’intero terreno con tutto ciò che vi è giuridicamente connesso. Vi guidiamo in ordine cronologico nella vendita privata della vostra casa – dalla valutazione alla documentazione fino all’appuntamento dal notaio.
Per la casa molte cose sono diverse rispetto all’appartamento
Non esiste alcun obbligo di incaricare un agente immobiliare. È obbligatoria soltanto la stipula notarile del contratto di compravendita (§ 311b BGB). Tutto il resto – valutazione, esposé, visite e trattativa – potete occuparvene autonomamente. L’incentivo finanziario è considerevole: la provvigione dell’agente è normalmente compresa tra il 5 e il 7 percento del prezzo d’acquisto, IVA inclusa, e dal dicembre 2020 viene di norma divisa a metà tra acquirente e venditore (§ 656c BGB). Con un prezzo della casa di 500.000 euro, il venditore risparmia così facilmente da 10.000 a 15.000 euro.
La differenza decisiva rispetto alla vendita di un appartamento: per una casa non esistono una dichiarazione di divisione, i verbali dell’assemblea dei proprietari né un fondo per la manutenzione. Al contrario, assumono un ruolo centrale il terreno e la struttura dell’edificio. Diventano rilevanti il registro fondiario e il registro degli oneri edilizi, le opere di urbanizzazione, spesso un attestato di prestazione energetica basato sul fabbisogno anziché un semplice attestato basato sui consumi e gli obblighi di adeguamento energetico, che dopo l’acquisto passano al nuovo proprietario. Sono esattamente questi aspetti a strutturare il processo.
Vantaggi e svantaggi della vendita di una casa senza agenzia
- Vantaggio – grande risparmio: Poiché le case sono generalmente più costose degli appartamenti, la provvigione risparmiata incide in modo particolarmente significativo in termini assoluti.
- Vantaggio – conoscete l’immobile: Nessuno può descrivere giardino, riscaldamento, tetto e vicinato con la stessa credibilità di voi.
- Vantaggio – pieno controllo: Gestite prezzo, appuntamenti e comunicazione senza intermediari.
- Svantaggio – tempo e impegno: Ottenere la documentazione dagli uffici, organizzare le visite e condurre le trattative richiedono molto tempo.
- Svantaggio – valutazione complessa: Per una casa incidono il valore del terreno, l’anno di costruzione, lo stato e il livello energetico insieme – un prezzo errato costa denaro reale.
- Svantaggio – responsabilità per vizi: I vizi taciuti possono comportare richieste di risarcimento danni. Informate onestamente sui danni noti.
Dall’offerta all’appuntamento dal notaio in otto passaggi
Passaggio 1: valutare realisticamente casa e terreno
Il prezzo richiesto decide il successo o il fallimento. Combinate il valore indicativo del terreno per il vostro lotto, le offerte comparabili nella vostra zona e – se necessario – una perizia sommaria. Considerate la superficie del terreno, la superficie abitabile, l’anno di costruzione, lo stato di ristrutturazione e le dotazioni. Un prezzo troppo alto scoraggia, uno troppo basso fa perdere denaro.
Passaggio 2: raccogliere i documenti – anche presso l’ufficio edilizio
Iniziate per tempo, poiché alcuni documenti provengono dalle autorità e richiedono tempo. Un estratto aggiornato del registro fondiario si ottiene presso l’ufficio del registro fondiario, l’estratto del registro degli oneri edilizi presso l’autorità di vigilanza edilizia, la mappa catastale e la planimetria presso l’ufficio catastale. I documenti mancanti ritardano la vendita e fanno apparire il venditore poco serio agli occhi degli acquirenti.
Passaggio 3: procurarsi l’attestato di prestazione energetica – per gli edifici d’epoca solitamente un attestato basato sul fabbisogno
Senza un attestato di prestazione energetica valido non è consentito pubblicare l’annuncio. Per le case più vecchie con meno di cinque abitazioni, la cui domanda di costruzione è stata presentata prima del 1° novembre 1977 e che non sono state modernizzate secondo gli standard della prima ordinanza sulla protezione termica, è obbligatorio l’attestato basato sul fabbisogno, più oneroso. Con il sopralluogo costa solitamente da 300 a 500 euro, mentre un attestato basato sui consumi costa circa da 75 a 100 euro. Determinati valori energetici devono già comparire nell’annuncio (§ 87 GEG).
Passaggio 4: verificare gli obblighi di ristrutturazione previsti dal GEG
Tenete conto del fatto che i potenziali acquirenti chiederanno informazioni sullo stato energetico. Con il trasferimento della proprietà determinati obblighi di adeguamento passano all’acquirente, che deve adempierli entro due anni dall’iscrizione nel registro fondiario: l’isolamento del solaio dell’ultimo piano o del tetto (§ 47 GEG), l’isolamento delle tubazioni accessibili in locali non riscaldati e la dismissione delle vecchie caldaie a temperatura costante con più di 30 anni (§ 72 GEG). Comunicare apertamente l’età e il tipo dell’impianto di riscaldamento previene successive controversie.
Passaggio 5: creare l’esposizione e pubblicare l’annuncio della casa
Una buona esposizione mostra foto significative della casa, del terreno e del giardino, una planimetria, i dati chiave (superficie abitativa e del terreno, anno di costruzione, parametri energetici) e una descrizione onesta. Non tacete alcun difetto. Pubblicizzate l’immobile dove cercano gli acquirenti – sui portali immobiliari e sui metamotori di ricerca come TraumImmo.
Passaggio 6: Effettuare le visite
Preparate bene la casa e gli spazi esterni e prevedete tempo sufficiente. Tenete pronto l’attestato di prestazione energetica, poiché dovete presentarlo al più tardi durante la visita. Un breve registro degli interessati aiuta a mantenere una visione d’insieme delle richieste e delle conferme.
Passaggio 7: Negoziare il prezzo e verificare la solvibilità dell’acquirente
Prima di dare l’approvazione, fatevi mostrare una conferma di finanziamento della banca. In questo modo evitate che la vendita fallisca poco prima dell’appuntamento dal notaio a causa di un finanziamento saltato.
Passaggio 8: Appuntamento dal notaio e consegna delle chiavi
Il notaio redige il contratto di compravendita, lo autentica e dispone la prenotazione della proprietà e l’iscrizione nel registro fondiario. La consegna avviene di norma dopo la ricezione del pagamento, idealmente con un verbale di consegna e le letture dei contatori annotate.
Quali documenti mi servono per la vendita della casa?
L’elenco preciso dipende dall’immobile. Per la maggior parte delle case servono:
- estratto aggiornato del registro fondiario
- mappa catastale e planimetria dell’area (ufficio catastale)
- estratto del registro degli oneri edilizi
- attestato di prestazione energetica (obbligatorio ai sensi della legge sull’energia degli edifici)
- planimetrie, disegni di costruzione e calcolo della superficie abitabile
- autorizzazione edilizia ed eventuale documentazione relativa ad ampliamenti
- documentazione relativa a modernizzazioni e ristrutturazioni (tetto, finestre, riscaldamento)
- avviso aggiornato dell’imposta fondiaria e attestazione dei costi di urbanizzazione pagati
- per serbatoio dell’olio, impianto fotovoltaico o pompa di calore, la relativa documentazione
Quanto costa vendere una casa senza agente immobiliare?
Anche una vendita privata comporta alcuni costi: l’attestato di prestazione energetica, eventualmente una perizia del valore e gli annunci. Se è ancora in corso un mutuo immobiliare, la banca può richiedere un’indennità di estinzione anticipata. L’imposta sul trasferimento immobiliare – a seconda del Land tra il 3,5 e il 6,5 percento – nonché i costi notarili e di iscrizione nel registro fondiario sono generalmente a carico dell’acquirente. Se vendete entro il periodo speculativo di dieci anni e non avete abitato personalmente la casa, può inoltre essere applicata un’imposta sulla speculazione (§ 23 EStG). Per una casa familiare utilizzata continuamente dal proprietario, invece, l’utile rimane di norma esente da imposte.
FAQ sulla vendita della casa senza agente immobiliare
Qual è la differenza rispetto alla vendita di un appartamento di proprietà?
Vendendo la casa, vendete l’intero terreno. Non esistono dichiarazione di divisione, assemblea dei proprietari né fondo per la manutenzione. Di conseguenza, assumono maggiore rilevanza il registro fondiario, gli oneri edilizi, l’urbanizzazione e lo stato costruttivo dell’edificio.
Per una casa vecchia è obbligatorio un attestato del fabbisogno energetico?
Per gli edifici residenziali con meno di cinque unità abitative, la cui domanda di costruzione è stata presentata prima del 1° novembre 1977 e che non sono stati adeguati energeticamente agli standard della prima ordinanza sulla protezione termica, l’attestato del fabbisogno energetico è obbligatorio. In molti altri casi è sufficiente il più economico attestato dei consumi energetici.
L’acquirente deve ristrutturare la mia casa dopo l’acquisto?
Dopo il passaggio di proprietà, l’acquirente deve adempiere entro due anni a determinati obblighi di adeguamento previsti dalla legge sull’energia degli edifici, ad esempio isolare il solaio dell’ultimo piano e dismettere caldaie molto vecchie. In qualità di venditore, non siete più obbligati a farlo, ma dovreste indicare apertamente lo stato dell’immobile.
Quanto dura la vendita di una casa?
Dalla preparazione fino alla consegna delle chiavi, a seconda della posizione e del prezzo, dovreste prevedere circa tre-sei mesi. Il reperimento dei documenti presso gli uffici può ritardare l’avvio: iniziate quindi per tempo.
Chi paga il notaio e l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Nella pratica, entrambe le spese sono a carico dell’acquirente. Acquirente e venditore scelgono insieme il notaio; tuttavia, ogni parte contrattuale può incaricarlo.
Conclusione: come vendere una casa autonomamente con successo
La vendita privata di una casa è gestibile, se procedete in modo strutturato. I fattori principali sono un prezzo realistico basato sul valore del terreno e dell’edificio, documentazione completa incluso l’attestato energetico corretto e informazioni trasparenti sullo stato della ristrutturazione e sugli obblighi di adeguamento. Chi affronta tempestivamente questi aspetti specifici della casa risparmia la provvigione e porta a termine la vendita in sicurezza fino all’appuntamento dal notaio.