Той, хто самостійно продає односімейний будинок, заощаджує частку маклерської комісії — яка через вищі ціни на будинки швидко сягає п’ятизначної суми, — і тримає весь процес у власних руках. На відміну від квартири, ви продаєте не лише житлову площу, а всю земельну ділянку з усім, що юридично з нею пов’язано. Ми проведемо вас у хронологічному порядку через приватний продаж вашого будинку — від оцінки та документів до зустрічі в нотаріуса.
У випадку будинку багато чого інакше, ніж у випадку квартири
Обов’язку залучати маклера немає. Обов’язковим є лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (§ 311b BGB). Усе інше — оцінку, експозе, огляди та переговори — ви можете виконати самостійно. Фінансовий стимул значний: маклерська комісія зазвичай становить від 5 до 7 відсотків ціни купівлі з урахуванням ПДВ і з грудня 2020 року, як правило, ділиться порівну між покупцем і продавцем (§ 656c BGB). За ціни будинку 500.000 євро продавець таким чином легко заощаджує від 10.000 до 15.000 євро.
Вирішальна відмінність від продажу квартири: у випадку будинку немає декларації про поділ, протоколів зборів співвласників і резерву на утримання. Натомість у центрі уваги опиняються земельна ділянка та будівельні конструкції. Важливими стають земельна книга та реєстр будівельних обтяжень, підключення до інженерних мереж, часто сертифікат потреби в енергії замість простого сертифіката фактичного споживання, а також енергетичні обов’язки з модернізації, які після купівлі переходять до нового власника. Саме ці моменти визначають процес.
Переваги та недоліки продажу будинку без маклера
- Перевага — значна економія: Оскільки будинки зазвичай дорожчі за квартири, заощаджена комісія в абсолютному вираженні особливо відчутна.
- Перевага — ви знаєте об’єкт: Ніхто не зможе так достовірно пояснити особливості саду, опалення, даху та сусідства, як ви самі.
- Перевага — повний контроль: Ви самостійно визначаєте ціну, дати та комунікацію без посередника.
- Недолік — час і зусилля: Отримання документів у державних установах, огляди та переговори помітно забирають час.
- Недолік — складна оцінка: У випадку будинку враховуються вартість земельної ділянки, рік будівництва, стан і енергетичний рівень разом – неправильна ціна коштує реальних грошей.
- Недолік – відповідальність за недоліки: Приховані недоліки можуть призвести до вимог про відшкодування збитків. Чесно повідомляйте про відомі пошкодження.
Вісім кроків від ціни пропозиції до нотаріального оформлення
Крок 1: Реалістично оцінити будинок і земельну ділянку
Ціна пропозиції визначає успіх або невдачу. Поєднайте нормативну вартість землі для вашої ділянки, порівняльні пропозиції у вашому районі та – за потреби – короткий експертний висновок. Враховуйте площу земельної ділянки, житлову площу, рік будівництва, стан після ремонту та оснащення. Надто висока ціна відлякує, надто низька – означає втрату грошей.
Крок 2: Зібрати документи – також у будівельному відомстві
Почніть завчасно, адже деякі документи надходять від органів влади, і це займає час. Актуальний витяг із поземельної книги можна отримати в управлінні поземельної книги, витяг із реєстру будівельних обтяжень – у наглядовому будівельному органі, кадастрову карту та план розташування – у кадастровому управлінні. Відсутні документи затримують продаж і справляють на покупців враження непрофесійності.
Крок 3: Отримати енергетичний сертифікат – для старого будинку зазвичай сертифікат потреби в енергії
Без чинного енергетичного сертифіката не можна розміщувати оголошення. Для старих будинків із менш ніж п’ятьма квартирами, заяву на будівництво яких було подано до 1 листопада 1977 року і які не модернізовані до рівня першого розпорядження про теплозахист, обов’язковим є складніший сертифікат потреби в енергії. Він зазвичай коштує 300–500 євро з оглядом на місці, тоді як сертифікат споживання коштує приблизно 75–100 євро. Певні показники енергоефективності вже мають бути зазначені в оголошенні (§ 87 GEG).
Крок 4: Перевірити обов’язки щодо санації згідно з GEG
Будьте готові до того, що потенційні покупці запитуватимуть про енергетичний стан. Унаслідок зміни власника певні обов’язки щодо модернізації переходять до покупця, який має виконати їх протягом двох років після внесення запису до поземельної книги: утеплення перекриття верхнього поверху або даху (§ 47 GEG), утеплення доступних трубопроводів у неопалюваних приміщеннях і виведення з експлуатації старих котлів із постійною температурою, яким понад 30 років (§ 72 GEG). Відкрите повідомлення про вік і тип опалення запобігає подальшим суперечкам.
Крок 5: Підготувати експозе та розмістити оголошення про будинок
Гарне експозе містить інформативні фотографії будинку, земельної ділянки й саду, план поверху, основні дані (житлова площа та площа земельної ділянки, рік будівництва, енергетичні показники) і чесний опис. Не приховуйте жодних недоліків. Розміщуйте оголошення там, де шукають покупці, — на порталах нерухомості та в метапошукових системах, таких як TraumImmo.
Крок 6: Проведення переглядів
Добре підготуйте будинок і прибудинкову територію та заплануйте достатньо часу. Тримайте енергетичний сертифікат напоготові, адже найпізніше під час перегляду ви повинні його пред’явити. Короткий протокол зацікавлених осіб допоможе не втратити огляд заявок і підтверджень.
Крок 7: Проведення переговорів щодо ціни та перевірка платоспроможності покупця
Перед підтвердженням домовленості попросіть показати підтвердження фінансування від банку. Так ви уникнете ситуації, коли продаж зірветься незадовго до візиту до нотаріуса через проблеми з фінансуванням.
Крок 8: Візит до нотаріуса та передача ключів
Нотаріус готує договір купівлі-продажу, посвідчує його та ініціює внесення попереднього запису про передачу права власності й запису до поземельної книги. Передача зазвичай відбувається після надходження оплати — найкраще з протоколом передачі та зафіксованими показниками лічильників.
Які документи потрібні для продажу будинку?
Точний перелік залежить від об’єкта. Для більшості будинків вам знадобляться:
- актуальний витяг із поземельної книги
- кадастровий план і план розташування (кадастрове управління)
- витяг із реєстру будівельних обтяжень
- енергетичний сертифікат (обов’язковий відповідно до Закону про енергоефективність будівель)
- плани поверхів, будівельні креслення та розрахунок житлової площі
- дозвіл на будівництво та, за потреби, документи щодо прибудов
- документи про модернізації та ремонти (дах, вікна, опалення)
- актуальне повідомлення про податок на нерухомість і підтвердження сплачених витрат на облаштування інфраструктури
- відповідні документи щодо резервуара для мазуту, фотоелектричної установки або теплового насоса
Скільки коштує продаж будинку без маклера?
Навіть під час приватного продажу виникають певні витрати: на енергетичний сертифікат, за потреби — оцінку вартості та розміщення оголошень. Якщо ще виплачується кредит на нерухомість, банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення. Податок на придбання нерухомості — залежно від федеральної землі від 3,5 до 6,5 відсотка — а також витрати на нотаріуса й поземельну книгу зазвичай сплачує покупець. Якщо ви продаєте нерухомість у межах десятирічного спекулятивного строку та не проживали в будинку самі, додатково може стягуватися спекулятивний податок (§ 23 EStG). Натомість прибуток від будинку для однієї сім’ї, який безперервно використовувався власником, зазвичай не оподатковується.
FAQ про продаж будинку без маклера
У чому різниця порівняно з продажем квартири у власності?
Під час продажу будинку ви продаєте всю земельну ділянку. Немає декларації про поділ, зборів співвласників і резерву на технічне обслуговування. Натомість на перший план виходять записи в поземельній книзі, обтяження будівельними зобов’язаннями, підключення до інженерних мереж і технічний стан будівлі.
Чи обов’язково потрібен сертифікат енергетичної потреби для старого будинку?
Для житлових будівель менш ніж із п’ятьма квартирами, заяву на будівництво яких було подано до 1 листопада 1977 року і які не були енергетично модернізовані відповідно до вимог першої постанови про теплозахист, сертифікат енергетичної потреби є обов’язковим. У багатьох інших випадках достатньо дешевшого сертифіката фактичного енергоспоживання.
Чи повинен покупець відремонтувати мій будинок після купівлі?
Після зміни власника покупець протягом двох років має виконати певні обов’язкові заходи з модернізації відповідно до Закону про енергоефективність будівель, наприклад утеплити перекриття верхнього поверху та вивести з експлуатації дуже старі опалювальні котли. Як продавець, ви більше не зобов’язані це робити, але повинні відкрито повідомити про стан будинку.
Скільки триває продаж будинку?
Від підготовки до передачі ключів, залежно від місця розташування та ціни, слід розраховувати приблизно на три-шість місяців. Отримання документів від державних установ може затримати початок процесу — тому почніть завчасно.
Хто платить нотаріальні витрати та податок на придбання нерухомості?
На практиці обидва платежі сплачує покупець. Нотаріуса спільно обирають покупець і продавець; доручити йому оформлення може будь-яка сторона договору.
Висновок: як успішно продати будинок самостійно
Приватний продаж будинку цілком здійсненний, якщо діяти структуровано. Найважливіші чинники — реалістична ціна, визначена на основі вартості земельної ділянки та будівлі, повний пакет документів із відповідним енергетичним сертифікатом, а також чесна інформація про стан ремонту й обов’язкові заходи з модернізації. Той, хто завчасно вирішить ці специфічні для будинку питання, заощадить на комісії та безпечно проведе продаж до зустрічі в нотаріуса.