Müstakil evini kendisi satan kişi, evlerin yüksek satış fiyatlarında hızla beş haneli rakamlara ulaşabilen emlakçı komisyonunun kendi payından tasarruf eder ve tüm süreci kendi kontrolünde tutar. Bir kat mülkiyetli dairenin aksine burada yalnızca yaşam alanını değil, hukuken ona bağlı olan her şeyle birlikte arsanın tamamını da satarsınız. Evinizi özel olarak satışa çıkarma sürecinde sizi değerlemeden belgelere ve noter randevusuna kadar kronolojik olarak yönlendiriyoruz.
Ev satışında daire satışından farklı bazı noktalar vardır
Emlakçı görevlendirme zorunluluğu yoktur. Zorunlu olan tek husus, satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesidir (BGB § 311b). Diğer her şeyi – değerleme, tanıtım dosyası, gösterimler ve pazarlık – kendiniz yapabilirsiniz. Mali teşvik oldukça büyüktür: Emlakçı komisyonu genellikle KDV dâhil satış fiyatının yüzde 5 ila 7'si arasındadır ve Aralık 2020'den bu yana kural olarak alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır (BGB § 656c). 500.000 avroluk bir ev fiyatında satıcı böylece kolayca 10.000 ila 15.000 avro tasarruf edebilir.
Daire satışına göre belirleyici fark şudur: Ev satışında kat mülkiyeti beyanı, kat malikleri kurulu tutanakları ve bakım-onarım rezervi yoktur. Buna karşılık arsa ve yapı maddi bünyesi ön plana çıkar. Tapu sicili ve yapı yükümlülükleri sicili, altyapı bağlantıları, çoğu zaman basit tüketim belgesi yerine ihtiyaç belgesi ve satın alma sonrasında yeni malike devredilen enerji verimliliğine yönelik yenileme yükümlülükleri önem kazanır. Sürecin yapısını tam olarak bu noktalar belirler.
Evi emlakçı olmadan satmanın avantajları ve dezavantajları
- Avantaj – yüksek tasarruf: Evler genellikle dairelerden daha pahalı olduğu için, tasarruf edilen komisyon mutlak olarak özellikle büyük bir fark yaratır.
- Avantaj – taşınmazı tanıyorsunuz: Bahçeyi, ısıtma sistemini, çatıyı ve komşuluğu hiç kimse sizin kadar inandırıcı biçimde açıklayamaz.
- Avantaj – tam kontrol: Fiyatı, tarihleri ve iletişimi aracı olmadan siz yönetirsiniz.
- Dezavantaj – zaman ve emek: Resmî kurumlardan belge temini, gösterimler ve pazarlıklar gözle görülür ölçüde zaman alır.
- Dezavantaj – zorlu değerleme: Bir evde arsa değeri, inşa yılı, durum ve enerji verimliliği seviyesibirlikte değerlendirilmelidir – yanlış bir fiyat gerçek para kaybına yol açar.
- Dezavantaj – Ayıplardan sorumluluk: Gizlenen ayıplar tazminat taleplerine yol açabilir. Bilinen hasarlar hakkında dürüstçe bilgi verin.
Teklif fiyatından noter randevusuna sekiz adımda
1. Adım: Evi ve arsayı gerçekçi biçimde değerlemek
Teklif fiyatı başarı ya da başarısızlığı belirler. Arsanız için arsa rayiç değerini, bulunduğunuz bölgedeki karşılaştırılabilir teklifleri ve – gerekirse – kısa bir ekspertiz raporunu bir arada değerlendirin. Arsa büyüklüğünü, kullanım alanını, yapım yılını, yenileme durumunu ve donanımı dikkate alın. Çok yüksek bir fiyat alıcıları caydırır, çok düşük bir fiyat ise para kaybettirir.
2. Adım: Belgeleri hazırlamak – yapı idaresinden alınanlar da dahil
Erken başlayın; çünkü bazı belgeler resmi makamlardan alınır ve bu süreç zaman alır. Güncel tapu sicil kaydını tapu sicil müdürlüğünden, yapı yükümlülükleri sicilinden alınan dökümü yapı denetim makamından, kadastro haritası ve vaziyet planını ise kadastro müdürlüğünden alabilirsiniz. Eksik belgeler satışı geciktirir ve alıcılar nezdinde ciddiyetsiz görünmenize neden olur.
3. Adım: Enerji kimlik belgesi edinmek – eski yapılarda genellikle ihtiyaç belgesi
Geçerli bir enerji kimlik belgesi olmadan ilan veremezsiniz. Beşten az konut bulunan, yapı ruhsatı başvurusu 1 Kasım 1977 tarihinden önce yapılmış ve ilk Isı Koruma Yönetmeliği standartlarına göre modernize edilmemiş eski evler için daha kapsamlı ihtiyaç belgesi zorunludur. Bu belge, genellikle yerinde incelemeyle birlikte 300 ila 500 avroya mal olurken tüketim belgesi yaklaşık 75 ila 100 avroya mal olur. Belirli enerji değerleri daha ilan aşamasında yer almalıdır (§ 87 GEG).
4. Adım: GEG kapsamındaki yenileme yükümlülüklerini incelemek
Konut satın almak isteyenlerin enerji durumunu soracağını hesaba katın. Mülkiyet devriyle birlikte, alıcının tapu siciline kayıttan itibaren iki yıl içinde yerine getirmesi gereken belirli iyileştirme yükümlülükleri alıcıya geçer: en üst kat döşemesinin veya çatının yalıtımı (§ 47 GEG), ısıtılmayan alanlarda erişilebilir tesisatların yalıtımı ve 30 yıldan eski sabit sıcaklık kazanlarının devre dışı bırakılması (§ 72 GEG). Isıtma sisteminin yaşı ve türü hakkında açık bilgi verenler, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
5. Adım: Tanıtım dosyası hazırlamak ve evi ilana koymak
İyi bir tanıtım dosyasında evin, arsanın ve bahçenin anlamlı fotoğrafları, bir kat planı, temel bilgiler (konut ve arsa alanı, yapım yılı, enerji değerleri) ve dürüst bir açıklama. Kusurları gizlemeyin. Alıcıların aradığı yerlerde – emlak portallarında ve TraumImmo gibi meta arama motorlarında – ilan verin.
Adım 6: Görüşmeleri gerçekleştirin
Evi ve dış alanı iyi hazırlayın ve yeterli zaman planlayın. Enerji kimlik belgesini hazır bulundurun; çünkü en geç görüşme sırasında bunu ibraz etmeniz gerekir. Kısa bir ilgili kişi tutanağı, talepler ve verilen sözler hakkında genel görünümü korumanıza yardımcı olur.
Adım 7: Fiyatı görüşün ve alıcının kredi değerliliğini kontrol edin
Kabul etmeden önce bankanın finansman onayını göstermesini isteyin. Böylece satışın noter randevusundan kısa süre önce başarısız bir finansman nedeniyle gerçekleşmemesini önlersiniz.
Adım 8: Noter randevusu ve anahtar teslimi
Noter satış sözleşmesini hazırlar, onaylar ve mülkiyet devri ön şerhi ile tapu siciline kaydı başlatır. Teslim genellikle ödemenin hesaba geçmesinden sonra yapılır – en iyisi teslim tutanağı ve kaydedilmiş sayaç değerleriyle birlikte.
Ev satışı için hangi belgelere ihtiyacım var?
Kesin liste taşınmaza bağlıdır. Çoğu ev için şunlara ihtiyacınız olur:
- güncel tapu sicil kaydı
- kadastro haritası ve konum planı (Kadastro Dairesi)
- yapı yükümlülükleri sicilinden kayıt örneği
- enerji kimlik belgesi (Bina Enerji Yasası uyarınca zorunlu)
- kat planları, yapı çizimleri ve konut alanı hesaplaması
- yapı ruhsatı ve varsa eklentilere ilişkin belgeler
- modernizasyon ve yenilemelere ilişkin belgeler (çatı, pencereler, ısıtma)
- güncel emlak vergisi bildirimi ve ödenmiş altyapı geliştirme masraflarına ilişkin belge
- yağ tankı, fotovoltaik sistem veya ısı pompası varsa bunlara ait belgeler
Emlakçı olmadan ev satışı ne kadara mal olur?
Özel satışta da bazı masraflar ortaya çıkar: enerji kimlik belgesi, gerekirse değerleme raporu ve ilanlar. Hâlâ bir gayrimenkul kredisi varsa banka erken ödeme tazminatı talep edebilir. Federal eyalete bağlı olarak yüzde 3,5 ile 6,5 arasında olan gayrimenkul edinim vergisini ve noter ile tapu sicili masraflarını genellikle alıcı karşılar. On yıllık spekülasyon süresi içinde satış yapar ve evde kendiniz oturmamış olursanız ayrıca spekülasyon vergisi doğabilir (§ 23 EStG). Buna karşılık, sürekli olarak kendi kullanılan aile evinde kâr genellikle vergiden muaftır.
Emlakçı olmadan ev satışı hakkında SSS
Kat mülkiyetli daire satışından farkı nedir?
Evi satarken tüm arsayı satarsınız. Kat mülkiyeti beyanı, kat malikleri toplantısı ve bakım-onarım rezervi yoktur. Bunun yerine tapu sicili, yapı yükümlülükleri, altyapı bağlantıları ve binanın yapısal durumu ön plana çıkar.
Eski bir ev için mutlaka ihtiyaç belgesi gerekir mi?
Beşten az konut bulunan, yapı ruhsatı başvurusu 1 Kasım 1977’den önce yapılmış ve enerji açısından ilk Isı Koruma Yönetmeliği seviyesine getirilmemiş konut binalarında ihtiyaç belgesi zorunludur. Diğer birçok durumda daha uygun fiyatlı tüketim belgesi yeterlidir.
Alıcı, satın aldıktan sonra evimi yenilemek zorunda mı?
Mülkiyet değişikliğinden sonra alıcı, Bina Enerjisi Yasası uyarınca belirli sonradan donatma yükümlülüklerini iki yıl içinde yerine getirmelidir; örneğin en üst kat tavanının yalıtılması ve çok eski kalorifer kazanlarının kullanım dışı bırakılması. Satıcı olarak artık bundan sorumlu değilsiniz; ancak durumu açıkça belirtmelisiniz.
Bir evin satışı ne kadar sürer?
Hazırlıktan anahtar teslimine kadar, konuma ve fiyata bağlı olarak yaklaşık üç ila altı ay hesaplamalısınız. Resmî belgelerin temin edilmesi başlangıcı geciktirebilir; bu nedenle işlemlere erken başlayın.
Noter masraflarını ve gayrimenkul edinim vergisini kim öder?
Uygulamada her ikisini de alıcı öder. Noteri alıcı ve satıcı birlikte seçer; noterle her iki sözleşme tarafı da görevlendirme yapabilir.
Sonuç: Evin satışı kendi başınıza böyle başarılı olur
Bir evin özel satışını, sistemli hareket ettiğinizde iyi şekilde yönetebilirsiniz. En önemli noktalar; arsa ve bina değerinden hareketle gerçekçi bir fiyat, uygun enerji belgesi dâhil eksiksiz belgeler ve yenileme durumu ile sonradan donatma yükümlülükleri hakkında dürüst bilgi vermektir. Eve özgü bu hususları erken ele alan kişi komisyon tasarrufu sağlar ve satışı noter randevusuna kadar güvenle yürütür.